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　　“國(guó)家出臺(tái)這些規(guī)定是為了防止炒房、抑制房?jī)r(jià)，但這都轉(zhuǎn)嫁為買房人的負(fù)擔(dān)。我買房為什么還要為房主支付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅？”

　　在二手房市場(chǎng)，房主、中介占盡優(yōu)勢(shì)

　　10天前，濱雪向北京一家知名中介公司交了1萬元的定金，準(zhǔn)備買一套西直門外的二手房。這套房面積80多平方米，房齡8年，因?yàn)榕R近西直門，總價(jià)110萬元。這幾天，濱雪正忐忑不安地等待與房主簽訂購房合同。

　　眼下股市正紅紅火火、牛氣沖天，按說現(xiàn)在買房并不是一個(gè)明智的選擇。為了在北京盡早安家，自去年夏天開始，濱雪四處看房。無奈新盤供應(yīng)寥寥，且價(jià)格飛漲，她轉(zhuǎn)而搜尋二手房�！拔�?guī)缀跽冶榱吮本┧�有知名的中介公司，委托了十幾家門店，看了不下30處房子�？墒�，房子均價(jià)漲了1000多元，中意的房子還沒買到手�！被叵胫�近一年來的買房歷程，濱雪感慨良多。房蟲中介合謀哄抬房?jī)r(jià)

　　去年夏天，濱雪在中介公司的帶領(lǐng)下搜羅北京三環(huán)以內(nèi)二手房，但看了十余處房未果。今年3月，綜合比較了地理位置、房齡、朝向等因素后，濱雪看中了翠微路的一處58.4平方米的房子，1998年的板樓，售價(jià)75萬元，單價(jià)合1.28萬元。據(jù)了解，翠微路附近的房子均價(jià)1.1萬元左右。濱雪一廂情愿地認(rèn)為高于區(qū)域均價(jià)，又是一層，可以和房主再砍砍價(jià)錢，于是表示要見房主，中介公司欣然答應(yīng)。

　　然而，在與房主談判了1個(gè)多小時(shí)后，濱雪心里很不是滋味。房主是一名七旬老太太，那天特地叫來了三個(gè)兒女。在這個(gè)小區(qū)里，他們一家有6處房子，是個(gè)典型的“房蟲”。老太太賣房子的原因，是女兒打算在通州區(qū)換購一套200多平方米的新房子。談到價(jià)格，老太太寸步不讓：“雖然要的價(jià)錢高，但我們不會(huì)降價(jià)的，你不買還有別人買，這房子不愁賣。”她女兒更過分：“這套房我們還要用到7月份，你們要買現(xiàn)在就付定金，而且希望一次性付清房款。我們急著要付新房的預(yù)付款，早付款有折扣。”

　　此時(shí)，中介的看房員站在旁邊幫腔說：“是呀，現(xiàn)在翠微路的房子特別緊俏，一有新房源馬上就賣出去了。你看上可心的房子不容易，貴點(diǎn)就貴點(diǎn)吧，以后這兒的房?jī)r(jià)還能漲。”

　　“我不過是希望他們降一點(diǎn)價(jià)格，圖個(gè)安慰，現(xiàn)在買什么都可以侃價(jià)嘛。他們真是過分，馬上交款，還得一次性付款，價(jià)格沒得商量還要延遲交房。更過分的是中介。我交了中介費(fèi)，可是他們盡幫著房主說話�！敝两駷I雪都很氣憤。

　　房主當(dāng)然希望售價(jià)越高越好，有人賣1.2萬元，那我房子不差可以賣1.3萬元啊。尤其是擁有多套房產(chǎn)的“房蟲”，不急于出手，坐等新房舊房一起漲。而中介不管房?jī)r(jià)是否被高估，只是希望房子出售后自己就能賺到可觀的中介費(fèi)，且中介費(fèi)是按售價(jià)百分比收的，便任由房主互相攀比漫天要價(jià)。

　　濱雪認(rèn)為，在房源緊缺、價(jià)格攀升的背景下，中介和房主是很容易達(dá)成合謀的。合謀的結(jié)果是北京房?jī)r(jià)連連飆升。據(jù)一些中介看房員私下透露，他們不愿意幫著侃價(jià)的主要原因是差價(jià)，多賣2萬元就能多分1萬元，那比中介費(fèi)要?jiǎng)澦愕枚�。小中介大多靠這個(gè)掙錢。據(jù)中大恒基、鏈家地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房的整體成交均價(jià)為8675元/平方米，比3月份上漲3.5%以上。中大恒基市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者：“按照慣例，4月份是全年二手房?jī)r(jià)格漲幅最高的一個(gè)月，除了冬季以外，很難再達(dá)到這樣的漲幅水平。馬上進(jìn)入的夏季便是二手房買賣淡季，預(yù)計(jì)可以讓這種房?jī)r(jià)漲幅降降溫�！�

　　房主稅費(fèi)全額轉(zhuǎn)嫁

　　無奈于房?jī)r(jià)上漲太快，濱雪決定“該出手時(shí)就出手”，碰到好房子快速出擊絕不再猶豫。

　　4月底，濱雪在鏈家地產(chǎn)介紹下，看中一處安定門附近一套49平方米的回遷房，房主要價(jià)64萬元。濱雪覺得有些貴，但離單位近，方便還省交通費(fèi)。

　　但此房房產(chǎn)證不滿5年，有額外稅費(fèi)。按照國(guó)家稅務(wù)總局的最新規(guī)定，2006年6月1日后，個(gè)人購買不滿5年的所有房屋出售，必須支付成交額5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅。此外，自2006年8月1日開始，國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，該稅率為固定的20%。不能提供房產(chǎn)原價(jià)值證明或者合理費(fèi)用憑證的按房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的1%繳納。

　　然而，在與房主洽談時(shí)，濱雪迷惑了：“國(guó)家出臺(tái)這些規(guī)定是為了防止炒房、抑制房?jī)r(jià)，但這都轉(zhuǎn)嫁為買房人的負(fù)擔(dān)。我買房為什么還要為房主支付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅？有關(guān)部門怎么沒考慮到這類政策的后果，難怪越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲�！�

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)一門店負(fù)責(zé)人說：“現(xiàn)在都是買房人為賣房人承擔(dān)稅費(fèi)的，這已經(jīng)是二手房業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則�！庇浾呓佑|到的多家中介公司都這樣解釋：“我們也沒有辦法，房主要價(jià)都是凈得價(jià)，他們不管稅費(fèi)�！�

　　倘若買這套49平方米的房子，濱雪向記者算了一下稅費(fèi)：所需稅費(fèi)7.68萬元，包括營(yíng)業(yè)稅5.5%、契稅1.5%、印花稅1%、個(gè)人所得稅1%、中介費(fèi)3%。最后這套房要72萬元，每平方米1.46萬元。

　　若如此，濱雪額外要多掏2.5%的稅費(fèi)。二手房的中介費(fèi)一般是成交額的3%，買賣雙方各付1.5%。但賣房人由于占有房屋資源處于優(yōu)勢(shì)一般都不愿承擔(dān)中介費(fèi)。房屋中介公司便利用了賣房人的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)與買房人求房心切的心理，通常都會(huì)與賣房人形成利益共同體達(dá)成默契讓買房人支付全額3%的中介費(fèi)。

　　濱雪最終發(fā)現(xiàn)，自己面對(duì)的是一場(chǎng)無法勝利的“戰(zhàn)爭(zhēng)”，如果想買套房子，就必須無條件接受明知不合理的條件。

    中介公司演技高超

　　無奈之下，濱雪決定把選房的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向七八年房齡的房子，終于在5月初尋覓到一處西直門附近的央產(chǎn)房。

　　看過房子，當(dāng)濱雪流露出滿意的表情時(shí)，中介假裝接了個(gè)電話，然后無奈地說：“壞了，下午另一個(gè)看的人就要跟房主簽合同了！”“那怎么辦啊？是不是這個(gè)房子現(xiàn)在想要也買不了？”“那我想想辦法吧�！敝薪檫呎f邊打了個(gè)電話。打完電話之后，他欣喜地說：“咱們還有希望，那邊還沒有交定金，你們?cè)谒麄冎�前交兩萬塊錢的定金，他們肯定就買不成了�！�

　　“店長(zhǎng)同意幫咱們了！那是我們公司別的分店的人訂的，而這套房子是由我們店全權(quán)代理，所以你們?cè)诘诙�天早�?0點(diǎn)之前付定金并且全款交中介費(fèi)，房子保證是咱們的�！�

　　濱雪要求先見房主再交定金。第二天，中介告知房主在深圳，先交定金，表明買房誠(chéng)意房主才回來。怕房源飛了，濱雪無奈先交付了定金。幾天后，濱雪終于見到了房主，但發(fā)現(xiàn)房主先前并未與中介簽訂委托賣房合同，房主也一直在北京。中介公司為了濱雪這單生意，一直在演戲�，F(xiàn)在，濱雪在等待房主和中介公司的下文。

　　看了一年多的二手房，濱雪發(fā)現(xiàn)，中介公司帶客戶看房是有策略的，一般是先帶客戶去看不太好的房子和太好的房子，都是為最后兩套房子作鋪墊。這么一來，就很容易使客戶對(duì)中介公司重點(diǎn)介紹的房子產(chǎn)生認(rèn)同感，他們的工作做起來也相對(duì)容易多了。每當(dāng)對(duì)看過的房子流露出滿意的表情時(shí)，中介公司的業(yè)務(wù)員就會(huì)想盡辦法給客戶施加心理壓力，讓客戶在最短的時(shí)間內(nèi)交購房定金。

　　有關(guān)專家提醒，購買二手房之前一定先要了解相關(guān)的稅費(fèi)政策，同時(shí)要擦亮眼睛遇事沉著應(yīng)對(duì)，千萬不要上了中介公司的圈套。(于宛尼)