國慶長(zhǎng)假剛過，黃敏便匆匆來到了中介店內(nèi)。她將之前掛售的物業(yè)撤牌，重新進(jìn)行估價(jià)，然后，以低于之前20萬元的價(jià)格再次掛牌。
“去掉個(gè)零頭，就310萬，稅費(fèi)大家各半，請(qǐng)你也別再壓價(jià)了。”經(jīng)過這么一番“折騰”，黃敏多少顯得有些底氣不足。
原來，黃敏的物業(yè)位于浦東聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)的聯(lián)洋年華，一套164平方米的三房，她在今年初以260萬元的價(jià)格掛牌，隨著樓市回高，看房者增多，她也跟隨“大勢(shì)”多次反價(jià)，9月，其已將這套物業(yè)“反”高到了333萬，甚至和中介提出，333萬元還是去掉稅費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等各項(xiàng)“苛收”而得的凈“到手價(jià)”。
從不斷反價(jià)到突然“低價(jià)”求售，從傲慢開出“到手價(jià)”到愿意共擔(dān)稅費(fèi)，究竟是什么樣的“搗騰”，會(huì)使黃敏在短短一個(gè)國慶假日期間，產(chǎn)生180度的“行為”大轉(zhuǎn)變呢？
答案只有一個(gè)：國家在房貸政策上的突然收緊。
政策組合平穩(wěn)樓市
先是在9月14日，央行宣布了今年的第五次加息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)將一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到了7.29%。
雖然此次加息僅增加了每月幾十元利息，大部分貸款者仍可承受，而后，就在國慶假日周到來的前夕，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，其中規(guī)定：對(duì)購買“第二套房”者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并且，貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
“如果說，前一則‘加息政策’還不是特別針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，那么，緊跟而來的‘限貸’則是實(shí)實(shí)在在對(duì)于如今再次燃燒的房地產(chǎn)投資‘熱火’，狠狠澆了一桶冷水�！睆�(fù)旦大學(xué)的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)教授對(duì)此分析認(rèn)為，“‘限貸’之策至少可以使上海的房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行到年底�！背山幻徒�4、5成。
近期的上海二手房表現(xiàn)也確實(shí)印證了這位教授的判斷。
國慶后，上海中原地產(chǎn)曾對(duì)旗下150余家分行進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)黃金周七天的成交量、帶看量均有不同程度下滑。帶看量向來是二手房成交活躍程度的主要指標(biāo)之一，這一數(shù)字與9月最后一周相比，降幅竟高達(dá)4成以上。
對(duì)此，中原地產(chǎn)的浦東區(qū)域總監(jiān)王逸紅介紹，“與去年相比，今年購房客戶中改善型需求占了絕大多數(shù)。雖然這些客戶在實(shí)際購房過程中貸款比例并不一定達(dá)到7成，但是新政出臺(tái)對(duì)他們的心理影響十分明顯。即使是傳統(tǒng)的熱點(diǎn)板塊——世博、上南、陸家嘴等區(qū)域的帶看客戶量也有不同程度的下滑，最高降幅達(dá)到5成。”
與此同時(shí)，美聯(lián)物業(yè)的市場(chǎng)研究部也對(duì)“提高第二套房首付”的政策進(jìn)行了一番市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)果顯示，在徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內(nèi)環(huán)等高檔住宅集中的區(qū)域，掛售高檔住宅的業(yè)主反應(yīng)尤為明顯。
停反價(jià)、不降價(jià)
雖然反價(jià)現(xiàn)象有了明顯的遏止，但是，“高高在上”的賣方心態(tài)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)全面轉(zhuǎn)變嗎？
中原地產(chǎn)的舒凡對(duì)此表示出了否定：“大多房源的掛牌價(jià)格與9月相比，仍未根本變化。”
而美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部給出的調(diào)研報(bào)告則略有不同。結(jié)果顯示，截至10月10日，美聯(lián)物業(yè)在上海的下屬門店掛售房源中，有超過7成的業(yè)主對(duì)于自己的掛售房源下調(diào)了掛牌價(jià)格。其中，75%的業(yè)主對(duì)于自己的掛牌房源作了5%以內(nèi)的價(jià)格下調(diào)，3%的業(yè)主對(duì)于自己的掛牌房源給出了6—10%的讓價(jià)，也有2%的業(yè)主對(duì)于掛售房源給出了超過10%的讓價(jià)。
對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，當(dāng)前的上海樓市仍然是以自住需求為主力支撐，但由于受抑制的購房需求集中于今年釋放，買方過于活躍，因此，賣方的“反價(jià)”、“惜售”之舉才會(huì)重現(xiàn)。如今，7成二手房業(yè)主下調(diào)掛售價(jià)格的比例，可看作是短期內(nèi)政策對(duì)于賣方的心理打壓所致。但根據(jù)自住需求為大勢(shì)的這點(diǎn)作分析，可以預(yù)計(jì)，賣方大幅降價(jià)拋售的情況發(fā)生幾率不大。
可以看出，雖然市場(chǎng)數(shù)據(jù)會(huì)有不同，但兩家中介機(jī)構(gòu)的最終結(jié)論還是比較相似，即對(duì)于上海樓市的長(zhǎng)期看挺。
次中心波動(dòng)低
據(jù)了解，相比于市中心一些高檔樓板塊的市場(chǎng)波動(dòng)，楊浦、虹口、閘北以及閔行等自住客集中的區(qū)域的政策反應(yīng)就稍顯遲緩。
對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)的李中明表示，這些次中心板塊的住宅總價(jià)適中，自住客戶占主導(dǎo)，貸款成數(shù)選擇普遍較低，一般能少貸就少貸，所以這些區(qū)域的反應(yīng)并不明顯。
另外，供應(yīng)量較少的盧灣、黃浦、靜安、徐匯等區(qū)域，由于供應(yīng)量稀缺，掛售房源價(jià)格也基本沒有變動(dòng)。
而浦東世紀(jì)公園和聯(lián)洋板塊的政策反應(yīng)就相對(duì)比較大。一方面，區(qū)域內(nèi)二手房源的掛牌量有了明顯增長(zhǎng)，另一方面，一部分房源出現(xiàn)了調(diào)低價(jià)格的拋售。（戈允佳）
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