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　　“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購(gòu)買，此類房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。這是記者昨日在市建委發(fā)布的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示中看到的。

　　合法新房網(wǎng)上能查

　　針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中影響交易安全，損害交易當(dāng)事人合法權(quán)益的問(wèn)題，市建委昨日發(fā)布《關(guān)于購(gòu)房有關(guān)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)提示》。其中明確指出，不要購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議糾紛的房屋，例如宣傳為“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購(gòu)買，此類房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

　　市建委同時(shí)提醒廣大消費(fèi)者，在購(gòu)買房屋前請(qǐng)一定要驗(yàn)看該房產(chǎn)的合法證件。期房應(yīng)驗(yàn)看開發(fā)企業(yè)的《商品房預(yù)售許可證》，現(xiàn)房驗(yàn)看該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》。消費(fèi)者可登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢合法項(xiàng)目的相關(guān)信息。

　　使用權(quán)可變更為產(chǎn)權(quán)房

　　信一天不動(dòng)產(chǎn)、北京中原等多家房產(chǎn)中介公司統(tǒng)計(jì)資料顯示，使用權(quán)房產(chǎn)在整個(gè)業(yè)務(wù)當(dāng)中的比例只占到1%-2%，而且，交易都是相互換房的形式進(jìn)行。不過(guò)，信一天不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，使用權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)單位一般會(huì)在每年初發(fā)一次公告，使用人可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改，補(bǔ)交完相應(yīng)費(fèi)用后就可以變更為合法的產(chǎn)權(quán)房了。

　  產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效

　　大成律師事務(wù)所吳建中律師告訴記者，在農(nóng)村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒(méi)有繳納土地出讓金等。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國(guó)家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購(gòu)房人，然后國(guó)家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認(rèn)購(gòu)房人對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，從法律上說(shuō)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。

　　吳律師強(qiáng)調(diào)，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購(gòu)房合同，這種合同實(shí)質(zhì)上是無(wú)效合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任�！奔词归_發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人的權(quán)利也將無(wú)法得到保障。而且鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不能合法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。更為嚴(yán)重的是，趕上這塊地國(guó)家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買的房子可就是“拆了沒(méi)商量”！

　　【名詞解釋】

　  使用權(quán)：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。為房管局或單位所有，與使用權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會(huì)對(duì)使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)：是指購(gòu)買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說(shuō)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。

　　小產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)本無(wú)大小之分，小產(chǎn)權(quán)的解釋目前說(shuō)法不一。其中有一種解釋，指的也是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋。

　　使用權(quán)變更為產(chǎn)權(quán)房要交多少錢？

　假設(shè)和平里附近一套使用權(quán)房面積56平方米、建成年代為1988年的使用權(quán)房，如果能換成產(chǎn)權(quán)。首先是樓齡的折舊，按每年折2%計(jì)算，那么該套房屋的折舊＝1560元／平方米×５6平方米×３8%＝33196.80元；然后計(jì)算工齡折價(jià)，工齡折價(jià)＝工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計(jì)，并以50年為上限，按50年計(jì)，工齡系數(shù)700-900元／年，按平均800元／年，則工齡折價(jià)＝50年×８00元／年＝40000元；最后，計(jì)算需要補(bǔ)交的價(jià)款＝1560元／平方米×５6平方米-33196.80元-40000元＝14163.20元。即買方要交給房管部門14163.2元，才能變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。（蔡雪婧）