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　　近年來(lái)，房地產(chǎn)投訴和糾紛持續(xù)上升，據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，投訴量已居第一位。各式各樣的房地產(chǎn)糾紛風(fēng)起云涌，大小房產(chǎn)公司均無(wú)幸免。同時(shí)，由二手房交易引發(fā)的糾紛也非常多。這些糾紛可以歸為以下幾類(lèi)：

　　中介公司侵權(quán)或違約

　　中介公司侵權(quán)或違約主要有兩種形式：非法攫取差價(jià)和不實(shí)宣傳或承諾。

　　非法攫取差價(jià)。中介公司利用委托方的信息不對(duì)稱(chēng)，在不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情形下，壓低賣(mài)方出售價(jià)，提高買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)價(jià)，除收代理費(fèi)外，又攫取差價(jià)，甚至這種差價(jià)能達(dá)到10萬(wàn)元以上。筆者認(rèn)為，中介公司此種行為違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美�，委托方依法可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)主張合法權(quán)利。

　　不實(shí)宣傳或承諾。中介公司為爭(zhēng)取業(yè)務(wù)作不實(shí)宣傳或承諾。中介公司為爭(zhēng)取業(yè)務(wù)往往不擇手段，例如，為銷(xiāo)售房子，隱瞞房子的隱蔽缺陷(例如樓下有水泵房、噪音超標(biāo))，委托人可依法追究中介公司的違約責(zé)任或締約過(guò)失責(zé)任。

　　對(duì)于消費(fèi)者而言，規(guī)避二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑，筆者認(rèn)為是找一家品牌中介公司。因?yàn)槠放票旧砭痛�表了誠(chéng)信，代表了知名度和美譽(yù)度。

　　委托人“跳單”

　　在中介行業(yè)，委托人“跳單”是常見(jiàn)的現(xiàn)象，所謂“跳單”就是委托人(包括賣(mài)方和買(mǎi)方)在一個(gè)中介公司接受了服務(wù)，并達(dá)成了購(gòu)買(mǎi)的意向，由于委托人想少付或不付中介服務(wù)費(fèi)，從而轉(zhuǎn)到另一個(gè)中介公司完成交易�！疤鴨巍笔俏�托人不誠(chéng)信和嚴(yán)重違約的一種表現(xiàn)，當(dāng)然究其原因是委托人受利益的驅(qū)動(dòng)，以及一些中介公司違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》壓價(jià)銷(xiāo)售造成的。這樣的案件雖然經(jīng)常發(fā)生，但由于缺乏相應(yīng)的證據(jù)，中介公司往往束手無(wú)策，筆者高興地看到21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)信宜加盟店憑借規(guī)范的操作、充足的證據(jù)打贏了全國(guó)“跳單”第一案，弘揚(yáng)和全面解釋了誠(chéng)信，即中介公司要誠(chéng)信，委托人(消費(fèi)者)同樣要誠(chéng)信。

　　房源獨(dú)家委托

　　以美國(guó)為例，房屋的交易對(duì)象主要是存量房(即二手房的交易)。美國(guó)的房源基本上都是獨(dú)家委托，擁有此房源的經(jīng)紀(jì)人會(huì)把此房源的詳細(xì)信息通過(guò)MLS(多重房源上市系統(tǒng))上傳到網(wǎng)站上，不論此房屋最終在哪里完成交易，最早開(kāi)發(fā)此房源的經(jīng)紀(jì)人都能分到他應(yīng)得的傭金。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)后，就大力推行房源獨(dú)家委托，為委托人提供更優(yōu)質(zhì)更高效的服務(wù)�，F(xiàn)在推廣這種發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用的先進(jìn)委托方式的主要障礙是委托人不誠(chéng)信，在獨(dú)家委托合同有效期內(nèi)，又同時(shí)簽訂多份委托合同。

　　信息披露

　　房屋的買(mǎi)賣(mài)非常復(fù)雜，房屋交易中的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題非常嚴(yán)重。例如，房屋近期內(nèi)是否會(huì)拆遷，房屋近期是否有人死亡等等，這些問(wèn)題對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)是非常重要的。我國(guó)由于信息披露不全導(dǎo)致的糾紛非常多，筆者就曾辦理過(guò)一個(gè)案件，一房屋連續(xù)發(fā)生兩次交易，兩戶(hù)人入住后丈夫都非正常死亡了，此時(shí)的業(yè)主又想把房子賣(mài)掉，賣(mài)方(業(yè)主)隱瞞了此房屋內(nèi)多次死人的實(shí)情，買(mǎi)方在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了此房屋，最后雙方發(fā)生了糾紛，買(mǎi)方認(rèn)為這是“兇宅”，如果知道實(shí)情，根本就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，買(mǎi)方要求撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同。發(fā)生此糾紛的原因就是我國(guó)缺乏房屋買(mǎi)賣(mài)的強(qiáng)制性信息披露制度，筆者建議相關(guān)部門(mén)應(yīng)借鑒美國(guó)買(mǎi)賣(mài)房屋強(qiáng)制性信息披露制度，降低不確定性，減少糾紛的發(fā)生，確保交易的安全。(葉宏偉 作者系浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所博士、浙江六和律師事務(wù)所律師)