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一邊是緊閉大門的銀行，另一邊是迫切想買房換房的購房人，典當(dāng)行成為了房貸市場中的通幽曲徑
★ 本刊記者/陳曉舒(文)
“今年9月27日房貸新政出臺的第二天，行里的電話幾乎被打爆，許多人咨詢典當(dāng)行貸款的利率。直到現(xiàn)在，每天前來咨詢的也達到五六十人�！比A夏典當(dāng)行負責(zé)房產(chǎn)抵押貸款的士先生告訴記者。
據(jù)他介紹，大部分咨詢的都是典當(dāng)行的抵押利率，想比較典當(dāng)利率和銀行利率之間的差距，計算到典當(dāng)行抵押手中的現(xiàn)房貸款再拿去購買二手房是否劃算。
“新政出臺之前，辦理房產(chǎn)抵押貸款的人寥寥無幾，最多的時候，一天也就五六筆�，F(xiàn)在每天最少也能有十筆這類貸款。生意好的時候甚至一天能辦理二三十筆，比9月27日之前多出一倍以上的業(yè)務(wù)量�！笔肯壬硎�。
在記者走訪過的金福典當(dāng)行和寶瑞通典當(dāng)行，他們的房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)量同樣是在房貸新政推出之后出現(xiàn)了明顯增長。其中，金福典當(dāng)行在房貸新政推出之前，還從來沒有做成過這類“以房換房”的房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。金福典當(dāng)行總經(jīng)理周忠斌告訴記者：“銀行提高買房首付，又縮緊了貸款，許多人為了那多出的一成首付，不得不來典當(dāng)行籌措資金�！�
2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，這個被稱為房貸新政的“359號文”要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1倍。
這條規(guī)定使得各銀行的房貸加按揭、轉(zhuǎn)按揭等業(yè)務(wù)紛紛自動叫停。在各銀行不斷調(diào)整的同時，等不及的人已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)向了典當(dāng)行。
收益未知的買賣
在北京打拼多年的趙紅利(音)與丈夫、孩子、公婆住在海淀區(qū)一套近100平米的房子里。10月份，她把在老家山西的老父親接到了北京，父親的到來，使得居住空間顯得更為擁擠。而趙紅利早就醞釀著購買一套戶型面積更大的房子。
在相中朝陽區(qū)的一套房子之后，趙紅利計算了手頭上可周轉(zhuǎn)的資金，遠遠不夠首付額度。而認購的日期馬上要到了，急切想換房的趙紅利找到了北京市金福典當(dāng)行。她從金福典當(dāng)行了解到，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)，月綜合費率是當(dāng)金的2.7%，月利率是0.5%。
3.2%，這相當(dāng)于趙紅利在金福典當(dāng)行貸款100萬元，一月之后，就必須支付3.2萬元的利息，確實是一筆不菲的費用。
但在趙紅利看來，一方面家里確實迫切需要一套大房子，但更讓趙紅利不惜代價的原因是去年一年之間，她意向中的新房所在區(qū)域房價幾乎翻了一番。照此趨勢，與失去這一投資機會相比，3.2%的月利率就并不昂貴了。她相信，這個買賣最終還是會賺錢的。
很快，在趙紅利交上房產(chǎn)證等證件后，金福典當(dāng)行對其原有房產(chǎn)進行了評審估價，僅僅兩天，趙紅利就從典當(dāng)行拿到了貸款。如今，趙紅利已經(jīng)籌集資金從典當(dāng)行盤回了老房子，一家人也都住進了新房子。
記者從各典當(dāng)行了解到，房貸新政推出之后，像趙紅利這樣帶有投資心態(tài)的抵押貸款者，是辦理這類業(yè)務(wù)的主力客戶。典當(dāng)行方面認為，大多選擇這種高付出方式的人都是短期之內(nèi)能夠籌集到資金，并且相信所選房子的上漲能力。
據(jù)北京房交會上的問卷調(diào)查顯示，房貸新政后，70.8%的消費者依然相信北京市房價將“繼續(xù)上漲”。而像趙紅利一樣，認為在即使更高付出仍會有回報的，也不在少數(shù)。
事實更加佐證了他們的想法。在北京，不僅第二套住房抵押貸款的首付比例和房貸利率均有提高，同時還出臺了增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房供應(yīng)的政策，房地產(chǎn)調(diào)控措施如此密集，仍然沒有阻擋房價的上漲。經(jīng)統(tǒng)計，10月份北京新建商品房價同比上漲17.8%。
根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個百分點。6月至10月間，全國70個大中城市房價同比漲幅連續(xù)五個月創(chuàng)下自2005年7月對房價實施月度統(tǒng)計以來的最高水平。整個三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2%。
銀行“惜貸”
其實在趙紅利走進典當(dāng)行之前，向銀行申請房貸仍然是她的第一選擇。但在她向各家銀行咨詢抵押貸款后，得到的答復(fù)不是無法辦理貸款，就是要進入程序，經(jīng)歷漫長而又不確定的審核。
尤其是房貸新政的發(fā)布，購買第二套的成本提高了30%。不僅第二套房的首付比率被要求增加，房貸利率也從原來參照基準利率下降10%變?yōu)樯细?0%。
根據(jù)房貸新政，各大銀行開始確定自己的認定標準。其中，中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、光大銀行及招商銀行，規(guī)定只要貸過款，無論是否結(jié)清貸款，在購買第二套房的都屬房貸新政規(guī)定的第二套房，按照規(guī)定中的首付和利率標準。
對于銀行來說，房貸市場的風(fēng)險與放貸額度已經(jīng)用完，是他們進入今年下半年后極度謹慎于房貸甚至“惜貸”的原因。
建行研究部9月份發(fā)布的報告指出，在央行近年來連續(xù)多次加息、個人房貸款支付不斷增加的情況下，我國個人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。但同時個人住房不良貸款，由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。
商業(yè)銀行則大多早早地完成了今年的放貸額度。根據(jù)前期銀行系統(tǒng)的統(tǒng)計，今年商業(yè)銀行放貸額度已經(jīng)遠遠超出央行劃定的全年2.9萬億元的預(yù)定目標。因此，在央行第三季度的貨幣政策執(zhí)行報告中也表示將繼續(xù)執(zhí)行適度從緊的貨幣政策。而銀監(jiān)會更是指令要求“貸款規(guī)模逐月遞減”。
于是，興業(yè)、光大等銀行停辦了所有涉及加按揭(對已處于按揭狀態(tài)原有住房的已還款部分再進行按揭貸款)的業(yè)務(wù)。而北京各銀行也開始關(guān)上“抵押消費貸款”的大門，規(guī)定五環(huán)之外的樓盤或房屋不得申請“抵押消費貸款”。
因此，不論從風(fēng)險防控的要求上，還是從年底銀根緊縮的情況下，各家銀行不得不收緊房貸業(yè)務(wù)。
這一系列的房貸調(diào)控政策，不僅抬高了購房者的購房門檻，同時也關(guān)閉了一些購房渠道，使得許多在高房價與高回報的房產(chǎn)市場上徘徊的投資客更加“左右為難”。
典當(dāng)行“攬客”
一邊是緊閉大門的銀行，另一邊是迫切想買房換房的購房人，典當(dāng)行成為了房貸市場中的通幽曲徑。有典當(dāng)行老板向記者表示，在9·27新政出臺后，典當(dāng)行的房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)金額上的增長超過20%。
據(jù)華夏典當(dāng)行綜合業(yè)務(wù)部經(jīng)理李鐵軍的介紹，在房貸新政出臺之后，來做房屋典當(dāng)有三類，第一類是抵押第一套房來籌措第二套房的首付款；第二類是為了趕緊還清第一套房子的貸款，規(guī)避第二套房政策；第三類是買全額交易的二手房。
在各大典當(dāng)行中，抵押第一套房來籌措第二套房首付款的占絕大多數(shù)，一些典當(dāng)行出于風(fēng)險考慮，要求第一套房必須是沒有貸款，或者還清貸款的房子。
金福典當(dāng)行的總經(jīng)理周忠斌解釋說：“銀行已經(jīng)停辦所有涉及加按揭的業(yè)務(wù)。那些還在還貸的房子，只能找其他途徑進行抵押，如果典當(dāng)行給抵押貸款，萬一貸款人沒有能力還款，必須將典當(dāng)物拍賣的話，就形成銀行和典當(dāng)行兩個債權(quán)人，在實際操作中，會形成很大風(fēng)險�！�
李鐵軍同時也向記者建議，對急于換房，又還沒還清第一套房房貸的客戶，可以依靠擔(dān)保公司或者有擔(dān)保功能的典當(dāng)行做代償，先還清銀行貸款，再把房子抵押給典當(dāng)行，然后，可以將典當(dāng)行的部分放款先還給擔(dān)保公司，再購買第二套房。
當(dāng)然，典當(dāng)業(yè)務(wù)中貸款3%～3.8%之間的月利率確實令許多人力不從心。相比之下，銀行的商業(yè)貸款，五年期以上的年利率是7.83%，換算成月利率的話只有0.6525%。因此，李鐵軍強調(diào)說，到典當(dāng)行只能是進行短期交易，大多都是在兩個月內(nèi)資金就能夠周轉(zhuǎn)開。
寶恒典當(dāng)行的負責(zé)人則希望記者提醒業(yè)主們注意，盡管目前房價是10%的提升速度，但這部分收益并不確定，除非能夠在短期之內(nèi)還貸，否則，通過典當(dāng)行來“以房換房”確實是個得不償失的做法。 ★
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