日前，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑的事件引起了市場(chǎng)廣泛的關(guān)注。實(shí)際上，中介公司卷款逃跑的事件已經(jīng)不是新鮮事了，從2003年至今，關(guān)于中介公司出現(xiàn)這樣的案件時(shí)有發(fā)生，這一系列中介違規(guī)事件，歸根結(jié)底都是中介公司挪用客戶錢(qián)款進(jìn)行其他類(lèi)型投資，最后資金鏈斷裂，導(dǎo)致公司坍塌或卷款逃跑。因此，關(guān)于資金監(jiān)管的問(wèn)題再次進(jìn)入了大家的視野。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)盡快落實(shí)資金監(jiān)管，以避免類(lèi)似的惡性事件發(fā)生。
中介誠(chéng)信屢遭挑戰(zhàn)
從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)中介行業(yè)的誠(chéng)信就屢次遭遇挑戰(zhàn)。在今年11月中天置業(yè)捐款2000多萬(wàn)元人間蒸發(fā)之前，類(lèi)似的捐款逃跑案數(shù)屢見(jiàn)不鮮。
先是2003年11月，堅(jiān)石公司一夜之間人去樓空。法院審查了600多位證人證言，閱了90多份案卷后，認(rèn)定堅(jiān)石公司詐騙房主、房客共258對(duì)、516人次，詐騙金額近380萬(wàn)元。
接著，2005年7月，經(jīng)營(yíng)規(guī)模在安徽省位居前列、曾被有關(guān)部門(mén)授予“放心中介”的合肥市桃園房產(chǎn)代理銷(xiāo)售有限公司突然人去樓空，遍布全市的50余家門(mén)店相繼關(guān)門(mén)。該事件直接導(dǎo)致600多名客戶的房款無(wú)著，涉及金額6000萬(wàn)元。
涉案金額最大的當(dāng)數(shù)天津匯眾詐騙案。2006年10月，天津市場(chǎng)上風(fēng)頭最勁的二手房中介公司天津匯眾卻人去樓空，據(jù)天津市政府公布的數(shù)據(jù)，被匯眾公司欺騙的買(mǎi)賣(mài)雙方超過(guò)700多對(duì)，1000多戶家庭的房產(chǎn)交易資金和房產(chǎn)被套在匯眾公司，直接涉及的資金總數(shù)已經(jīng)超過(guò)1.5億元人民幣。
時(shí)隔一年，“中天事件”又再一次挑戰(zhàn)了人們的神經(jīng)，中介行業(yè)再次遭遇了誠(chéng)信危機(jī)，行業(yè)的警鐘再一次敲響。
上千家中介無(wú)“專(zhuān)用賬戶”
今年1月，建設(shè)部、央行出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》文件后，北京市建委于3月23日出臺(tái)了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，明確了存量房交易資金須通過(guò)“專(zhuān)用賬戶”劃轉(zhuǎn)或是由買(mǎi)賣(mài)雙方自行過(guò)款；“專(zhuān)用賬戶”雖然由經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)設(shè)，但是經(jīng)紀(jì)公司無(wú)權(quán)挪用“專(zhuān)用賬戶”下的資金，只有在買(mǎi)方取得新產(chǎn)權(quán)證、賣(mài)方取得辦結(jié)單后，才能憑支取憑證到銀行劃轉(zhuǎn)資金，在整個(gè)交易過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)公司無(wú)權(quán)挪用資金。
在北京市建委所頒布的資金監(jiān)管政策中，對(duì)于開(kāi)設(shè)“專(zhuān)用賬戶”的經(jīng)紀(jì)公司設(shè)置了一些硬性條件：信用檔案無(wú)不良行為記錄、注冊(cè)資本要在100萬(wàn)以上、在專(zhuān)用賬戶中存入100萬(wàn)元保證金；這樣，許多中介公司要么實(shí)力不濟(jì)，要么通不過(guò)審核，不具備辦理資金監(jiān)管的權(quán)限。
可是，據(jù)北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)的資料，目前北京有2700余家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，其中以二手房交易為主流業(yè)務(wù)的大概占到50%左右，也就是說(shuō)有1300余家，而據(jù)記者調(diào)查了解到的信息，截至2007年11月19日，獲得資金監(jiān)管備案的保證機(jī)構(gòu)只有56家(具體名單可以通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站查看)，而市場(chǎng)上1200余家無(wú)“專(zhuān)用賬戶”的中介公司仍然我行我素。
也就是說(shuō)，除了這56家中介公司之外，還存在者1000多家正在經(jīng)營(yíng)的中介公司，是沒(méi)有獲得資金監(jiān)管備案保證的。
采用安全的資金交割模式
實(shí)際上，“中天事件”暴露的問(wèn)題，其實(shí)比較簡(jiǎn)單即客戶的購(gòu)房款(客戶的銀行貸款)是直接打到其公司的賬戶，整個(gè)房款完全由其公司掌握，缺乏第三方的監(jiān)管，其公司對(duì)于沉淀的房款可以任意挪用，最后導(dǎo)致資金鏈斷裂，才捐款逃跑。因此，購(gòu)房者如果能采用安全的資金交割模式，就可以避免此類(lèi)事件發(fā)生。
據(jù)記者了解，目前北京的二手房市場(chǎng)上，在頒布了有關(guān)資金監(jiān)管的文件后，中介公司已經(jīng)不允許直接跟房款或者租金接觸。目前僅有兩種資金流轉(zhuǎn)模式是被允許的。
其一，就是通過(guò)“資金監(jiān)管”的專(zhuān)用賬戶流轉(zhuǎn)�！皩�(zhuān)用賬戶”與設(shè)立方(即中介公司或擔(dān)保公司)自有的結(jié)算賬戶是分開(kāi)的不同賬戶，“專(zhuān)用賬戶”內(nèi)的資金獨(dú)立于中介公司的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于設(shè)立方的負(fù)債，資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，中介公司無(wú)權(quán)挪用“專(zhuān)用賬戶”下的資金。其二是交易雙方自行付款。在買(mǎi)賣(mài)合同簽約完畢后，買(mǎi)賣(mài)雙方自行到銀行，通過(guò)開(kāi)立買(mǎi)方賬戶或者賣(mài)方賬戶，買(mǎi)方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對(duì)資金實(shí)現(xiàn)凍結(jié)；同時(shí)，銀行根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方約定的條件、以及買(mǎi)賣(mài)雙方一起到銀行，銀行給予放款。
據(jù)京城理財(cái)機(jī)構(gòu)“偉家安捷”專(zhuān)業(yè)人士殷小姐介紹，目前參加了資金監(jiān)管備案的中介公司，可以通過(guò)上述兩種方式進(jìn)行資金的流轉(zhuǎn)。購(gòu)房者要盡量選擇有“專(zhuān)用賬戶”的公司進(jìn)行房款交割。
租賃市場(chǎng)欠規(guī)范
據(jù)市建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京市已備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共2565家，而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息表明，符合租賃代理?xiàng)l件的機(jī)構(gòu)只有22家，占比不到1%。
11月21日，北京市建委下發(fā)通知稱(chēng)，今后經(jīng)紀(jì)公司要想開(kāi)辦房屋租賃代理業(yè)務(wù)，不僅要繳納60萬(wàn)元保證金，還必須有三年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)等。早在今年5月份，中介行業(yè)協(xié)會(huì)就下發(fā)過(guò)該內(nèi)容的通知，而對(duì)于此次重申，業(yè)內(nèi)認(rèn)為是受深圳中天事件影響。
據(jù)鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松介紹，目前一些不規(guī)范的經(jīng)紀(jì)公司對(duì)全程代理的操作方法是：對(duì)出租者實(shí)現(xiàn)月付房租，而對(duì)承租客戶要求季付或年付租金，這樣部分資金就會(huì)積累在中介手中，用于其他投資，一旦其他行業(yè)投資回報(bào)不能達(dá)到預(yù)期效果，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈的斷裂，最終將出現(xiàn)“卷款逃跑”等局面。
2005年10月22日，佰家經(jīng)紀(jì)公司就是因?yàn)橥锨?00多戶業(yè)主的近300萬(wàn)元租金被曝光。數(shù)十名房主以佰家中介涉嫌詐騙為由向警方報(bào)案。
還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，小中介對(duì)于代理房屋，經(jīng)常會(huì)采取“合作成單分賬”出租。比如一家中介以全權(quán)委托方式拿下一套房源，月租1400元，他可能會(huì)把這套房源發(fā)給周邊幾家甚至幾十家中介公司進(jìn)行代理出租，租金為1800元，如果其中某一家中介公司能為這套房源找到房客，那么他就可以賺取400元/月的差價(jià)，而那家代理公司就賺取代理費(fèi)，一般是半個(gè)月或一個(gè)月房租，750元至1500元。
如此，給消費(fèi)者帶來(lái)更大的隱患。因?yàn)�，有可能出現(xiàn)這種情況，房主最后發(fā)現(xiàn)他全權(quán)委托的中介卷走了房租，但是他的房子已經(jīng)由另一家中介租給了房客，屆時(shí)不但租金拿不到，連房子可能都沒(méi)法馬上要回來(lái)。
小中介采用銀行托管
由于參加資金監(jiān)管備案要交100萬(wàn)的保證金，一些小中介如沒(méi)有實(shí)力，也無(wú)法參加。這樣的公司，合法的付款方式就是客戶雙方自行付款。
殷小姐告訴記者，目前北京市場(chǎng)上還是存在中介接觸房款的情況。因?yàn)椋绻灰纂p方壓根不知道中介不能碰房款這條規(guī)定，還是會(huì)把房款打到中介公司的戶頭上。這樣就難免發(fā)生資金被挪用，甚至被卷走的風(fēng)險(xiǎn)。
具體的操作流程是買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)簽署《二手房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。隨后買(mǎi)賣(mài)雙方在約定時(shí)間內(nèi)到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》。下一步是買(mǎi)賣(mài)雙方帶上《自行劃轉(zhuǎn)聲明》辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)。按照買(mǎi)方、賣(mài)方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權(quán)證后，如果買(mǎi)方是一次性付款，銀行將所有款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方；如果買(mǎi)方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權(quán)證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方。
“鏈家地產(chǎn)”副總金育松表示，購(gòu)房者如果通過(guò)小中介買(mǎi)房，除了要求這些公司與開(kāi)設(shè)了“專(zhuān)用賬戶”的公司進(jìn)行合作，辦理資金監(jiān)管，保障資金的安全之外；還可以通過(guò)目前許多銀行自身已經(jīng)開(kāi)展的資金托管業(yè)務(wù)進(jìn)行交易資金的托管，比如工行的“房捷通”二手房資金監(jiān)管，這種方式也可以保證交易資金的安全。
資金監(jiān)管急需落實(shí)
在北京雖然政府出臺(tái)了交易資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，但執(zhí)行細(xì)則仍未出臺(tái)，大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于資金監(jiān)管的重要性并沒(méi)有清醒的認(rèn)識(shí)，交易市場(chǎng)仍然存在著較為明顯的疏漏和灰色地帶。
由于北京市執(zhí)行的資金監(jiān)管政策中規(guī)定二手房交易有兩種方式，一種是使用資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶，另一種則可由買(mǎi)賣(mài)雙方自行交易�！翱紤]到北京地區(qū)的特殊情況，在現(xiàn)階段讓一些經(jīng)紀(jì)公司參與資金監(jiān)管，是符合過(guò)渡階段特點(diǎn)的�！毕嚓P(guān)主管部門(mén)的負(fù)責(zé)人表示。北京之所以執(zhí)行兩種資金劃轉(zhuǎn)方式，并讓經(jīng)紀(jì)公司在銀行開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管賬戶，是在考察其它地區(qū)資金監(jiān)管模式后，結(jié)合北京當(dāng)?shù)靥卣髯龀龅臎Q定。
不過(guò)，政府相關(guān)人士也表示，資金監(jiān)管有利于防范交易風(fēng)險(xiǎn)，保障資金安全。在二手房市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，尤其需要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，必須完善資金監(jiān)管的交易細(xì)節(jié)，縮短政策執(zhí)行的過(guò)渡時(shí)間，避免資金監(jiān)管政策長(zhǎng)時(shí)間流于形式。資金監(jiān)管勢(shì)在必行，且執(zhí)行的方式是要在買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利、義務(wù)公平、對(duì)等的原則下，由政府監(jiān)督執(zhí)行，并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管賬戶對(duì)交易房款進(jìn)行監(jiān)管。(記者 趙麗萍)
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