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　　隨著政府相關(guān)政策法規(guī)的出臺和落實(shí)，醞釀多時的限價房終于在年初登場，8046人申購843套限價房，供求比例接近1∶10。限價房的推出，為首次置業(yè)的買家提供更多的選擇。憑借價格上的優(yōu)勢，使部分買家持幣觀望甚至改買限價房。但申購限價房必須是廣州戶口，收入水平有限制，而且面積在90平方米以下，因此，這部分被分流的客戶群體并不大，而且屬于中低端的買家。而限價房的推出，有效地緩解住房供應(yīng)的緊張局面，同時會影響二手市場交易雙方的心理，使客戶持幣觀望情緒增加，房主售房需求增長，調(diào)節(jié)了市場供求關(guān)系，一定程度上延緩周邊房價上漲的勢頭，甚至拉低二手房均價。記者李鳳荷

　　限價房

　　對二手市場影響有限

　　限價房，在廣州樓價高企的狀態(tài)下是不少置業(yè)者心中的曙光，尤其是對購買力比較弱的中低收入者。不少購房者認(rèn)為，相比經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，限價房的門檻比較低，包括目前的購房主力人群，因此不少購房者開始躍躍欲試。滿堂紅認(rèn)為，限價房由于推出套數(shù)不算多，區(qū)域覆蓋面較窄，因此對廣州二手市場影響有限。

　　部分二手房客源觀望

　　廣州市第一個限價房項目金沙洲保利西子灣不管樓層朝向，全按6500元/m2的價格銷售，對比周邊均價約10000元/m2的樓價來說，這個價格的確能吸引不少置業(yè)者。滿堂紅置業(yè)專家認(rèn)為，的確有部分原本計劃買二手房的買家開始留意限價房，但數(shù)量并不多。這是因為限價房主要集中在近郊，如金沙洲、科學(xué)城等板塊，區(qū)內(nèi)各方面配套還不太完善，并不是二手成交重點(diǎn)區(qū)域，因此除了對其周邊的二手房產(chǎn)生一定影響外，對距離較遠(yuǎn)的市中心片區(qū)幾乎沒什么影響。另一方面目前限價房的供應(yīng)量很小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市場的需求量，二手房作為對樓市供應(yīng)量補(bǔ)充的最大渠道，還是很多置業(yè)者的購房首選。

　　平抑周邊樓價緩解需求

　　金沙洲作為廣州樓市的后起之秀，發(fā)展迅速。滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，較新的萬科四季花城的二手價約在9000元/m2左右，城西花園的價格也在6500元/m2左右。近日保利西子灣6500元/m2的價格開盤與周邊的萬科四季花城二手房相比，價格上有很大的優(yōu)勢；與城西花園相比，價格雖然差不多，但一個是新開盤，一個是二手樓，優(yōu)勢顯而易見。尤其是明年還將會有金沙洲和科學(xué)城兩塊限價房開盤，平民化的價格和供應(yīng)量的增大將可能會平抑周邊的房價。

　　滿堂紅專業(yè)人士介紹，限價房在一定程度上也能夠緩解房屋市場的需求量，從而起到抑制房價的作用，但只有在供給量不斷增大的前提下才能逐步改善供不應(yīng)求的市場狀況。同時，交通、配套等問題依然是限價房的軟肋，并不是所有購房者都能接受后期高昂的生活成本，相比之下，二手房無論在地理位置還是交通、配套等多方面有著不可比擬的優(yōu)勢，因此二手房的市場份額并不會被限價房分割掉。

　　限價房綜合素質(zhì)未見優(yōu)勢

　　據(jù)中原地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，限價房因?qū)�購買對象的申請條件較寬松，滿足中等收入群體首次置業(yè)需求，與二手商品房的客戶群部分相同，所以其影響比其他政策性住房如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等要大；但目前樓市需求、價格波動是各種因素綜合影響的結(jié)果，限價房政策作為調(diào)控政策中的一項，影響力不能因為其高關(guān)注度而被放大。

　　限價房供應(yīng)量少，多分布在非中心區(qū)域，影響范圍有限。目前已推出的限價房地塊主要分布在金沙洲、開發(fā)區(qū)、科學(xué)城、番禺區(qū)、花都區(qū)等非市中心、非成熟居住區(qū)域，而且總數(shù)量不多，其影響力輻射范圍有限。由于限價房所在地的二手市場不太活躍，所以并未對二手市場主力區(qū)域造成明顯影響。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部介紹，限價房價格實(shí)惠但不便宜，影響程度有限。以將要推出的保利西子灣為例，價格6500元/m2，比起旁邊商品房中海金沙灣、金域藍(lán)灣7500元/m2的起價，優(yōu)勢并不十分明顯。相比之下，與同等素質(zhì)的二手住宅相比，價格優(yōu)勢更不明顯，不會帶動周邊二手價格的大幅下調(diào)。由于限價房轉(zhuǎn)讓限制多，對商品房市場需求的影響有限。

　　雖然限價房對購買資格的界定比較寬松，但其轉(zhuǎn)讓的限制較多，例如5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓；5年后出租或轉(zhuǎn)讓，須按市場價格與購買價格之間差價的70%補(bǔ)地價。這一限制，將至少使房屋的實(shí)際價值減少1000元/m2，也降低了部分購買者的積極性。另外，許多符合購買條件的市民認(rèn)為限價房居住環(huán)境不成熟、價格優(yōu)惠幅度不大等，因而放棄了申請。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部介紹，限價房建設(shè)更多是給消費(fèi)者造成預(yù)期影響，從而營造理性的市場氛圍。其中限價房的影響力，要取決于其供應(yīng)量和布局、定價水平等多個因素；相信政府在根據(jù)實(shí)際需要不斷調(diào)整限價房標(biāo)準(zhǔn)的同時，也會將其影響力控制在一個合理范圍，不至于沖擊正常的商品房市場秩序。

　　德誠行有關(guān)人士認(rèn)為，隨著限價房不斷上市，對二手房市場沖擊屬于局部性的，主要表現(xiàn)在分流二手房購買需求和拉低周邊二手房均價，隨著供應(yīng)量增加，限價房將為二手房買家提供一個替代性選擇。

　　消費(fèi)者置業(yè) 多項選擇“花多眼亂”

　　去年12月29日，本報“家天下”看樓團(tuán)率領(lǐng)二十多名符合限價房條件的市民前往保利西子灣、中海金沙馨園、萬科新里程看房，不少“老廣州”團(tuán)員在后來的座談中表示，與其住配套不完善的金沙州等地的限價房，不如在市區(qū)買一個二手房，交通生活便利，而且變現(xiàn)能力比限價房強(qiáng)。少數(shù)團(tuán)員因傾向于住新房和工作地點(diǎn)的原因而想買限價房。8043名申請限價房的人里面，有沒有“家天下”的看樓團(tuán)團(tuán)友？記者回訪了三名團(tuán)友。

　　陳先生：

　　已申請保利西子灣

　　陳先生就住在金沙洲一河之隔的南岸路，因此他對保利西子灣志在必得。他于1月8日才在現(xiàn)場交了報名表，不過對于8000多人“搶”800多套，而且他是以個人名義申請，感覺希望很渺茫。對于年內(nèi)推出萬套限價房，他覺得就個人居住需求而言要看位置，花都、科學(xué)城的限價房位置太偏，都不會考慮。而他“情有獨(dú)鐘”的金沙洲，年內(nèi)也將有其他貨量供應(yīng)，他會再看看。

　　關(guān)小姐：

　　還在繼續(xù)觀望中

　　關(guān)小姐是土生土長的廣州人，與父母住在南華西租來的僑房中。她的上班地點(diǎn)在黃沙，公司與家之間跨一條珠江，坐一程公交車就搞定。她父母的單位也沒有房子分，幸好僑房沒有管理費(fèi)，生活成本也不高。雖說下雨天愁漏水，夜里怕蟑螂，但一家人生活在一起其樂融融。

　　按照購買限價房的條件，父母、她及男朋友都符合有關(guān)條件，不過在看完保利西子灣后，她和媽媽打消了申請的念頭。按理說，這里離她上班地點(diǎn)最近，應(yīng)該是最好的選擇。關(guān)小姐表示，目前樓市走勢未明，她希望繼續(xù)觀望一下，看清楚后市再作決定，一手、二手、限價房都會密切關(guān)注。說到她的置業(yè)傾向，她是“一顆紅心，多手準(zhǔn)備”。從性價比來說，市區(qū)內(nèi)的二手房對她有較大吸引力。

　　王小姐：

　　會申請萬科新里程

　　王小姐與先生同在天河工作，上次看過萬科新里程就很喜歡，一心等萬科新里程開售，說到時會申請萬科新里程的限價房。不過，她仍很關(guān)心保利西子灣的開售。8000多人爭800多套單位，中簽機(jī)會不大。她擔(dān)心或許不少符合限價房條件的市民也如她一樣在等待萬科新里程的推出，到時候競爭說不定比保利西子灣還激烈。

　　王小姐如關(guān)小姐一樣，她也很留意一、二手市場的變動情況。她父母居住的光大花園最近會推新一期，其中不乏一房一廳小戶型，價格在30萬元左右，符合小夫妻的經(jīng)濟(jì)預(yù)算，而且重要的是跟爸媽只有“一碗湯”的居住距離，因此也在其考慮的范圍。(李鳳荷)