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　　4月28日，央視《經濟半小時》播出“地產開發(fā)商將商品房預售制度變成圈錢工具”，以下為節(jié)目內容實錄：

　　買東西，先看貨后交錢，是天經地義的事兒。不過現(xiàn)在，人們在買房子的時候經常是看不見房子就先把錢交上了。因為我們實行的是商品房預售制度，按照這一制度，那些沒完工，甚至還在圖紙上的期房也可以拿出來銷售。表面上看起來，期房的價格要比現(xiàn)房便宜一些，但一旦有什么閃失，麻煩就大了。有統(tǒng)計數據顯示，僅僅在北京，就有50多棟爛尾樓，其中大多數都是已經出售的期房，即使按照每棟爛尾樓100個業(yè)主計算，那么至少有五六千個家庭，買了期房卻遲遲住不進去。購買期房的業(yè)主真是吃了大虧。

　　期房銷售制度不完善，期房業(yè)主成為苦主

　　臨近北京朝陽區(qū)亞運村的一幢高層樓房，名字叫做現(xiàn)代花園，從外表看，它已經完工。然而，走近觀察，卻可以看到現(xiàn)代花園的大門是用鐵皮虛掩著，門邊還露出水泥內墻，整幢樓空空蕩蕩，沒有一點聲響。一位業(yè)主告訴記者，他1996年就購買了樓里的一套單元房，可到現(xiàn)在也沒能住進去，一等就是12年。

　　業(yè)主：“就我來說，我們實際上那個時候還是很謹慎的，我在北京市房屋土地管理局有一個朋友，我還徹底查了(開發(fā)商)的五證土地證、開工許可證等，都查了，有。”

　　記者：“都有嗎？”

　　業(yè)主：“對，所以我們才買的�！�

　　接受采訪的業(yè)主告訴記者，當初開發(fā)商承諾1998年交房，可當他1998年找到開發(fā)商時，卻被告知說暫時不能入住。之后他又找了開發(fā)商無數次，但到現(xiàn)在他也沒能看到一眼屬于自己的那套房子。還有兩位有著相同的遭遇的業(yè)主，他們每個人都向開發(fā)商交了五六十萬的首付款，每個月還得還銀行的貸款，卻又得不到本應屬于自己的房子。2006年4月，北京市第二中級人民法院曝光光了一批“老賴”的名單，其中欠債最多的是一家名為“北京德華”的房地產開發(fā)有限公司，而“北京德華”公司正是現(xiàn)代花園的開發(fā)商。

　　記者：“你覺得導致后來這一系列問題根源在哪呢？”

　　業(yè)主：“根源就是期房，它賣的是期房，這是根源�！�

　　而在去年，本臺經濟頻道也曾報道過同樣的事件，在宣武區(qū)兩廣路，一群業(yè)主索性搬進了樓盤的售樓處，在那里安起了家。業(yè)主們購買的也是期房，他們大都是2001年左右就交納了房款，可一等也是五六年，沒有一個人得到應該屬于自己的房子。

　　北京東華金座咨詢服務中心主任 邢寶軍：“2000年開始預售，第一批有20多人買了房子，后來因為沒有蓋起來，停工了，一部分人就退掉了。第二次是2002年又開始建這個樓又開始預售，當時說2003年年底交工�！�

　　記者：“(開發(fā)商)當時承諾的嗎？”

　　邢寶軍：“對，當時承諾的，又沒有建成，到2003年的時候，又有了第三次預售，說2004年交房，結果還是沒有做到，賣了三次，這個房子�！�

　　房產開發(fā)商的“預售歪經”

　　出問題的期房，遠不止北京的現(xiàn)代花園和東華金座，根據統(tǒng)計，在房地產官司中，70%到80%都與期房有關。期房這個詞，最早是香港的說法，在內地則是開始于1994年，那一年我們國家制定了商品房預售制度，這項制度最初的目的是為了拉動內需，降低房地產開發(fā)的資金門檻。10多年來，房地產業(yè)迅猛發(fā)展，這一制度確實起到了培育市場的重要作用。但一些不講誠信、實力不足的企業(yè)，也開始鉆這項制度的空子，把“預售經”越念越歪。

　　邢寶軍，北京東華金座咨詢服務中心主任，東華金座的業(yè)主之一。由于自己的切身經歷，他對期房銷售制度做了大量的調研。

　　北京東華金座咨詢服務中心主任 邢寶軍：“(開發(fā)商)投入非常小，首先，他需要有一筆錢，能拿到地皮，他甚至可以借一筆錢，這樣政府可以把項目給他讓他去運作，這時他可能就把這筆資金還給人家了，然后他拿地皮再去做抵押，項目抵押，然后貸到一筆款，然后建這個樓，同時他預售這個房子，預售他能回收很多資金，甚至這個樓盤在建設當中開發(fā)商可以不出錢，由建筑商來墊錢蓋樓，甚至里面的一些設備也可以由銷售商來(墊資)提供

　　這樣(開發(fā)商)可以花很少的錢建這個項目，這是開發(fā)商一般使用的手段。”

　　邢寶軍告訴記者，說得通俗一些，開發(fā)商開發(fā)樓盤的過程可以叫做“空手套白狼”。如果整個資金鏈全部的資金是一億元，那么開發(fā)商的前期啟動資金大約只需要投入一千萬元，并且一千萬很快就能用銀行貸款或業(yè)主購房款還上。而業(yè)主花了幾十萬買到的，只不過是售樓處的沙盤和樓書上還不存在的樓盤。為了從業(yè)主手中拿到錢，開發(fā)商們是絞盡腦汁。

　　北京現(xiàn)代花園業(yè)主：“廣告做得特別好，售樓處裝修得很華麗，門口還特地停了一輛勞斯萊斯轎車，很高級的轎車。”

　　在北京一年一度的春季房展會上，隨時都能聽到售樓人員極具煽動性的宣傳。

　　售樓人員：“那肯定能升啊，兩廣路這個，明年就(開通)兩廣路嘛，兩廣路一開通，這個房價肯定是大幅度的上調。尤其是我們這個項目，這邊有一個25萬平米的購物中心嘛，這個購物中心起來的話，這個房價肯定是大幅度的上漲�！�

　　售樓人員：“里面的話就是普通的裝修，就是不算家電跟電器基本都有。”

　　有幾位房地產從業(yè)人員向記者揭示了期房銷售的潛規(guī)則。

　　公司職員：“宣傳各方面它只是個炒作吧，把這個事炒大了�！�

　　房地產策劃人 蔡鴻巖：“怎么能讓人買，只要我吸引眼球，(讓人)去看了，只要人對我關注OK了�！�

　　雖然俗話說天下沒有免費的午餐，但開發(fā)商玩的期房銷售貓膩，使他們美美的吃到一頓免費的盛宴，他們不僅名正言順拿業(yè)主的錢蓋樓，不用付任何成本，而且還能利用房地產開發(fā)升值的機會，牟取更大的利益。

　　汪利娜，中國社會科學院經濟研究所研究員，長期從事房地產行業(yè)方面研究。

　　汪利娜：“通過預售能獲得老百姓的購房款，也就是作為(開發(fā)商)一個主要的融資渠道，我們做過一些研究�！�

　　汪利娜說，開發(fā)商使用的資金主要來自于以下幾個來源；自有資金，銀行貸款，銷售預付款，建筑商墊付款，其中，來自業(yè)主的銷售預付款不需要付出任何代價就可以無償使用。

　　汪利娜：“那么預售款呢，就占了整個房地產開發(fā)企業(yè)融資的30%，資金來源的30%左右�！�

　　預售款的進入極大地化解了開發(fā)商的投資風險，特別是在目前房地產市場看好，價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，出現(xiàn)了一種奇怪的現(xiàn)象：業(yè)主出錢給開發(fā)商——開發(fā)商用業(yè)主的錢開發(fā)樓盤——房地產價格走高，開發(fā)商毀約贏利更大。

　　易憲容，中國社會科學院金融研究所研究員，對商品房預售制度關注較多。他告訴記者，在開發(fā)商與業(yè)主的博弈中，占主動的永遠都是開發(fā)商。

　　中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容：“還能怎么樣？憑什么好，我就可以干什么，我的房子就慢慢的賣，我愿賣就賣，不愿賣我價格由我來控制，反正銀行還有錢，別的錢交給我了，已經在我手上了。我房子反正是你住的，什么樣我不關心，因為什么呢？還有建筑商進來都要帶錢進來的對不對。好，在這種情況下來他的房價就越拉越高�！�

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