據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，今年10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，全國有5個(gè)城市漲幅超過10%。人們不禁會問：中國房價(jià)持續(xù)猛漲為哪般？近日，記者就此問題采訪了一些房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專家。
解釋中國城市房屋價(jià)格持續(xù)上升，有多種說法，其中，“供求說”占主流。他們認(rèn)為，由于土地供應(yīng)不足、戶型結(jié)構(gòu)不合理等原因，導(dǎo)致房屋不能滿足城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等帶來的住房需求，從而推動房屋價(jià)格上升。
國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳博士即持這一觀點(diǎn)。她認(rèn)為，房價(jià)上漲的最大推手應(yīng)該是供求關(guān)系。劉琳稱，研究中心對房價(jià)進(jìn)行了長期的跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從2002年至今的5年時(shí)間內(nèi)，需求量在不斷放大，然而供給卻沒有太大的增長。
主因 供應(yīng)不足
劉琳博士認(rèn)為，供應(yīng)不足是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)因素。她說，2003年起國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施逐漸出臺，尤其是土地閘門和信貸閘門的關(guān)緊，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大的影響，從2004年起，土地交易便連續(xù)下降，2005年至2006年呈現(xiàn)負(fù)增長，直到今年3月，隨著全國土地供應(yīng)量增大，房地產(chǎn)商購置土地的力度才開始重新增大。而開發(fā)信貸的緊縮則直接制約了商品住宅的供應(yīng)量。
國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超，在分析今年以來住房銷售價(jià)格持續(xù)上漲原因時(shí)認(rèn)為：住宅的供應(yīng)相對偏緊，還存在著結(jié)構(gòu)不盡合理，特別是針對中低價(jià)位的中小戶型住房所占比例還偏低。
人民銀行發(fā)布的第三季度貨幣政策報(bào)告也顯示，前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1.68萬億元，同比增長30.3%，但經(jīng)濟(jì)適用房投資的比重僅僅為4.4%。此外，90平方米以下住房投資占商品住房投資的15.2%，與監(jiān)管部門所要求的“70%以上戶型在90平方米以下”的要求相差甚遠(yuǎn)。
次因 需求旺盛
劉琳認(rèn)為，需求旺盛也是支撐房價(jià)上漲的原因之一�？罩寐适呛饬啃枨笤鲩L的重要指標(biāo)之一，從2002年開始全國的空置率就呈下降趨勢，2004年降幅最大，這說明需求很強(qiáng)勁。她進(jìn)一步指出，長期來看，25歲-45歲是住房消費(fèi)的主要群體，其中25歲-35歲正處于婚戀期，他們對住房需求呈現(xiàn)剛性，“我國的人口結(jié)構(gòu)決定了未來15年，住房需求都會相當(dāng)旺盛�！倍鴱亩唐诳矗鲃有赃^剩、實(shí)際利率偏低，加上由漲價(jià)預(yù)期引起的投機(jī)行為，也帶來了相當(dāng)數(shù)量的需求。
李曉超也認(rèn)為，需求增長很快，特別是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，城市化進(jìn)程的加快，其中還存在著居民多套住房的需求。據(jù)民建中央企業(yè)委員會房地產(chǎn)組組長曾鈁預(yù)測，到2020年我國城市化水平將達(dá)到50%-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億-8.5億人。其間有3億-3.5億的新增城鎮(zhèn)人口需解決住房，住房需求急劇增大。建設(shè)部原副部長、中房協(xié)名譽(yù)會長楊慎則認(rèn)為，中國每年有1600萬人進(jìn)城，這些人都需要房子。但是城市里無法提供這么多的房子，造成房價(jià)上漲。
國家發(fā)改委的調(diào)查顯示，今年前三季度，全國商品住宅竣工面積同比增長11%，而銷售面積同比卻增長了33.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積同比增長14.7%，期房銷售面積同比增長42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍，可見市場需求的旺盛。
專家表示，盡管房地產(chǎn)投資加快增長，但由于住房套型結(jié)構(gòu)比與居民收入結(jié)構(gòu)比剛好相反，不僅造成有效供給不足，而且導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)加快上漲勢頭，部分城市房價(jià)還漲幅較高。
其三 成本增加
李曉超稱，土地開發(fā)建設(shè)成本過快增長則是新一輪房價(jià)上漲的又一“推手”。
土地開發(fā)建設(shè)成本提高。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快。一至三季度累計(jì)平均上漲12.8%，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。據(jù)了解，由于地價(jià)飛漲，全國各地“地王”頻現(xiàn)，多次出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過周邊商品房價(jià)的現(xiàn)象。
中國社會科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書顯示，地價(jià)綜合水平排在前列的城市是：紹興、廈門、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市，在國家發(fā)改委公布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)月報(bào)中，時(shí)常排名前列。
由此可見，盡管房價(jià)取決于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最終會計(jì)入房價(jià)，最后還是由購房者來承擔(dān)。
另外，建筑材料價(jià)格也在上漲，人工成本、機(jī)械使用費(fèi)的上漲都形成了對房價(jià)上漲的推動。
有人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的巨額利潤也增加了住房成本。據(jù)2006年財(cái)政部發(fā)布的第十二號會計(jì)信息質(zhì)量檢查公告顯示：檢查的39家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，會計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實(shí)際利潤率高達(dá)26.79%，隱瞞利潤超過一半。有些購房者認(rèn)為，房地產(chǎn)老總動輒上百萬甚至幾百萬的年薪也是推高房價(jià)的原因之一。
除此之外，曾鈁認(rèn)為，拆遷安置費(fèi)增高也加大了開發(fā)成本。目前我國正處于城市化的發(fā)展時(shí)期，許多城市建設(shè)和舊城改造的力度加大。隨著國家對征地拆遷工作的規(guī)范，征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高，加大了開發(fā)時(shí)間成本和資金占用成本，開發(fā)成本明顯上升。
其四 投機(jī)行為
李曉超認(rèn)為，由于市場上對住房價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期明顯，投資購房需求膨脹，也形成了對價(jià)格的推動。
根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示，10月，我國居民戶貸款增加682億元，同比多增470億元，其中，短期貸款增加27億元；中長期貸款增加655億元。對此，央行的解釋是，“受部分地區(qū)住房價(jià)格明顯攀升、居民收入預(yù)期改善等因素影響，居民貸款需求有很大提高，主要是以住房貸款為主的中長期消費(fèi)性貸款增加較多�！�
中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，超過九成的被調(diào)查者預(yù)期未來一年本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將上漲。而預(yù)期下降的被調(diào)查者只有1.5%。正是因?yàn)橛腥绱藦?qiáng)烈的上漲預(yù)期支持，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房價(jià)。
此外，股市上的財(cái)富效應(yīng)也是導(dǎo)致房價(jià)上漲的重要推手。
中國社會科學(xué)院博士尹中立認(rèn)為，股市的財(cái)富效應(yīng)對房地產(chǎn)市場至少有兩個(gè)方面的作用，一是居民直接把在股市上獲得的財(cái)富投入到房市上，使得房地產(chǎn)購買力大大增加。第二個(gè)作用更加直接，在股價(jià)不斷上漲的時(shí)候，增加了房地產(chǎn)上市公司融資的能力，這些公司融來的資金大部分投入到土地收購的市場上，地價(jià)上漲從而帶動房價(jià)上升。
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