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　　去年10月廣州樓價(jià)“見(jiàn)頂”之后一路下跌,而在消費(fèi)者普遍“看跌”的預(yù)期下成交量亦是持續(xù)萎縮。專家表示,盡管4月廣州房?jī)r(jià)重返萬(wàn)元,但消費(fèi)需求仍呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)一直期待的“紅五月”,同樣沒(méi)有在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)。

　　去年10月廣州樓價(jià)“見(jiàn)頂”之后一路下跌,而在消費(fèi)者普遍“看跌”的預(yù)期下成交量亦是持續(xù)萎縮。

　　傳統(tǒng)的5月樓市銷售旺季本被開(kāi)發(fā)商寄予打翻身仗的厚望,“五一”小黃金周剛剛重聚一點(diǎn)人氣,然而,5月12日,一場(chǎng)突如其來(lái)的大地震讓廣州樓市不得不繼續(xù)其“探底”之旅。剛剛結(jié)束的端午小長(zhǎng)假,雖然有不少開(kāi)發(fā)商推出各種優(yōu)惠折扣,但樓市的觀望氣氛還是相當(dāng)濃。搜房網(wǎng)在節(jié)前的一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查顯示,86%的網(wǎng)友表示端午期間暫無(wú)購(gòu)房計(jì)劃。盡管說(shuō)房?jī)r(jià)降了,但認(rèn)為房?jī)r(jià)接近合理狀態(tài)的只有2%,90%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)比合理價(jià)位高出12%—20%。

　　房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)見(jiàn)底?市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜,比較有代表性的有三種觀點(diǎn):開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介認(rèn)為房?jī)r(jià)早已見(jiàn)底,甚至還會(huì)繼續(xù)上漲,只是漲幅會(huì)低于2007年的水平；投機(jī)客和銀行則比較矛盾,但更傾向于房?jī)r(jià)即將見(jiàn)底；唯有潛在的自住需求者,在苦苦等待房?jī)r(jià)的底部出現(xiàn)。

　　那么,房?jī)r(jià)底部在哪里呢?很明顯是開(kāi)發(fā)商的預(yù)期與購(gòu)房者的預(yù)期比較接近的時(shí)候,市場(chǎng)均衡的房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn),即本輪理性價(jià)值回歸的終點(diǎn)。如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲,哪怕是拆借地下資金,也會(huì)拿地?cái)U(kuò)大儲(chǔ)備,畢竟豐厚的利潤(rùn)就擺在眼前。如果購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲,無(wú)論是自住需求還是投資需求,都會(huì)想方設(shè)法從市場(chǎng)上得到滿足。可實(shí)際情況是什么樣的呢?土地頻頻流拍,成交持續(xù)低迷,以至于銀行消費(fèi)貸款余額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這種情況下,房?jī)r(jià)將何去何從呢?

　　地價(jià)變局

　　地王成“燙手山芋”,開(kāi)發(fā)商紛紛“退地”

　　近日,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的兩個(gè)事件令人關(guān)注。

　　一是廣州標(biāo)志性建筑———珠江新城東塔地塊的競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)限一再延長(zhǎng)……用地面積26494.184平方米、建筑面積36.8萬(wàn)平方米的珠江新城東塔地塊,樓面地價(jià)的起叫價(jià)為2860元/平方米,總價(jià)達(dá)10.6億元。作為廣州標(biāo)志性建筑之一的珠江新城東塔地塊本是今年廣州土地市場(chǎng)中最受關(guān)注的一塊地,但是在樓市低迷的當(dāng)下也是“招親”不順,兩次延期。4月1日廣州市國(guó)土房管局發(fā)出公告招標(biāo)出讓后,直到4月30日競(jìng)買申請(qǐng)報(bào)名最后期限,廣州市房地產(chǎn)交易登記中心收到的開(kāi)發(fā)商競(jìng)買報(bào)名申請(qǐng)仍然不足5家———連出讓公告明確的最低競(jìng)買家數(shù)要求也達(dá)不到。于是,國(guó)土房管部門(mén)當(dāng)即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競(jìng)買人數(shù)已達(dá)要求,但其中部分競(jìng)買公司不完全符合競(jìng)買條件。廣州市國(guó)土房管局再次將接受競(jìng)買申請(qǐng)的期限延長(zhǎng)至6月10日,同時(shí),放寬報(bào)名競(jìng)買的公司的審核條件,最后的公開(kāi)競(jìng)價(jià)時(shí)間也從8月份延后至9月12日。

　　就在廣州東塔地塊“招親”不順之際,地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科又開(kāi)始在東莞賣地。5月14日,萬(wàn)科將公司所持有的東莞市萬(wàn)科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊,當(dāng)時(shí)折合樓面地價(jià)為3772.3元/平方米,如今當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)降至5000元/平方米左右,按當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格,開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有利潤(rùn)可言。昔日地王開(kāi)始成“燙手山芋”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始為去年高價(jià)拿地的瘋狂埋單。

　　地價(jià)持續(xù)攀升是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最重要力量。

　　去年,全國(guó)各地“地王”一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn),拿地已經(jīng)到了近乎瘋狂的地步。開(kāi)發(fā)商敢于高價(jià)拿地最重要的原因是,他們能將拿地的成本向房?jī)r(jià)中轉(zhuǎn)嫁,而在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主體單一,開(kāi)發(fā)商壟斷供應(yīng)市場(chǎng)的情況下,這種成本轉(zhuǎn)嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房?jī)r(jià)的傳遞過(guò)程,也是房?jī)r(jià)瘋狂上漲的過(guò)程。由此形成了一個(gè)惡性循環(huán):地價(jià)上漲構(gòu)成房?jī)r(jià)的強(qiáng)大推動(dòng)力,而房?jī)r(jià)上漲又成為開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的信心支撐。

　　但是,所謂物極必反,當(dāng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時(shí)候,他們也在從源頭上制造并累積泡沫。當(dāng)“面粉貴過(guò)面包”的時(shí)候,意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)!事實(shí)也正是如此,當(dāng)部分城市的房?jī)r(jià)從去年年底開(kāi)始首先步入下跌軌道,高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)立即顯現(xiàn)出來(lái)。如果開(kāi)發(fā)商繼續(xù)囤積土地,不僅面臨著房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌帶來(lái)財(cái)富縮水風(fēng)險(xiǎn),還面臨著兩年后土地將被無(wú)償收回的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。于是,在銀根收縮的宏觀背景下,在資金鏈捉襟見(jiàn)肘的情況下,一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“退地”、“賣地”。這是樓市泡沫累積的必然結(jié)果,同時(shí),也是開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤積土地搞投機(jī)牟取暴利這一慣用手段的終結(jié)。

　　“發(fā)展商的日子愈發(fā)不好過(guò)了�！睆V州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文說(shuō),事實(shí)上,南方很多大公司如富力、合生創(chuàng)展等有七八個(gè)月沒(méi)拿過(guò)一塊地,樓市的氣氛近段時(shí)期一直都比較低迷。

　　有專家分析,不能單純地看待“退地”現(xiàn)象,這是樓市將步入新一輪調(diào)整的又一征兆。由于目前全國(guó)房?jī)r(jià)有下滑趨勢(shì),這些當(dāng)年如獲至寶的天價(jià)土地正在變成開(kāi)發(fā)商資金鏈上的出血點(diǎn)。

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