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      一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“倒掛” 透露樓市走勢(shì)玄機(jī)?

      2008年07月11日 11:09 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)表評(píng)論

        近一段時(shí)期以來,國(guó)內(nèi)不少城市出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格比一手房高的現(xiàn)象,這種一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象雖然都還只是發(fā)生在這些城市的局部區(qū)域,但局部現(xiàn)象是否透露出了樓市走勢(shì)玄機(jī)?

        “倒掛”現(xiàn)象局部顯

        福州金山新城二手房?jī)r(jià)格比一手房高的現(xiàn)象在今年年初就比較明顯。“五一”小長(zhǎng)假過后,一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象在福州市的多個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)蔓延趨勢(shì)。

        福州市朝陽房產(chǎn)金山區(qū)域經(jīng)理許俊武告訴記者:“金山新城一些早期的小戶型樓盤均價(jià)高的達(dá)到8000元左右,低的也有6000多元。而同一地段的不少新樓盤預(yù)售價(jià)卻在4000元到5500元之間。二手房?jī)r(jià)格比一手房高的現(xiàn)象太明顯了!

        另一家福州大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹,目前,福州市的二手房?jī)r(jià)格水平總體有所回落,基本與去年同期持平,但局部區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)較大幅度上漲。福州城東、城南也有幾個(gè)小區(qū)域出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”。

        北京市從各城區(qū)樓市現(xiàn)狀來看,地段仍舊是決定房?jī)r(jià)的重要指標(biāo),但也有少數(shù)區(qū)域出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士說,比如在馬家堡區(qū)域的東亞三環(huán)中心在售一手房均價(jià)為13000元左右,但通過開發(fā)商優(yōu)惠促銷,每平方米的房?jī)r(jià)可沖抵減少3000元左右,與附近12000元的二手房均價(jià)相比,就低了2000元以上。

        目前,廣州市有不少新建商品房促銷價(jià)達(dá)到了近一年來的新低,甚至比同地段的二手房還要低。當(dāng)?shù)匾恍┓慨a(chǎn)中介公司介紹,今年3月以后,廣州市不少片區(qū)新樓盤比預(yù)期定價(jià)低了10%至40%,同一地段樓盤在售新房?jī)r(jià)格已經(jīng)比二手房低的約占10%。

        強(qiáng)勁促銷風(fēng)吹出“倒掛”

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一手房曾一直充當(dāng)著二手房的價(jià)格標(biāo)桿,尤其是在北京、廣州等一線城市,一手房樓盤的每次提價(jià),都成為周邊二手房升值的最佳機(jī)會(huì)。近期,北京、廣州等城市的部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)反超一手房?jī)r(jià),一是樓市處于低迷時(shí)期,開發(fā)商都鉚足了勁促銷,直接壓低了一手房?jī)r(jià)格;二是許多二手房因朝向、樓層較好,交通便利,物業(yè)服務(wù)完善等良好條件,價(jià)格進(jìn)一步走高。

        福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠說,今年上半年,福州部分開發(fā)商急需回籠資金,集中上市的大量新樓盤促銷打折力度一陣猛過一陣,二手房業(yè)主大都沒有嚴(yán)重的資金壓力,雖然也有部分二手房出現(xiàn)議價(jià)松動(dòng),但松動(dòng)幅度有限,二手房成交價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。一手房與二手房?jī)r(jià)格經(jīng)過一個(gè)此降彼漲的過程后,出現(xiàn)價(jià)格“倒掛”是正常的。

        王阿忠說,從各地樓市情況分析,一手房樓盤絕大多數(shù)仍是期房,不能立即入住,因此購房者需要面臨很多不確定因素,而通過正常程序購買二手房,既可以預(yù)防購買期房所承擔(dān)的投資性風(fēng)險(xiǎn),又可以即買即住。

        不少購房者覺得二手房?jī)r(jià)格比一手房高,首付差異也是一個(gè)重要原因。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前,新開樓盤首付普遍較低,甚至有些開發(fā)商為了促銷,不惜以“代墊部分首付”的違規(guī)手段吸引購房者,但二手房的購買者除支付30%的首付款外,還要繳納由賣方轉(zhuǎn)嫁的稅費(fèi)和差額款等。

        “倒掛”現(xiàn)象表明樓市成熟?

        業(yè)內(nèi)人士指出,一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”是現(xiàn)階段樓市調(diào)整過程中必然出現(xiàn)的現(xiàn)象,也是樓市趨向成熟的標(biāo)志之一。

        福州陽光家園房產(chǎn)公司總經(jīng)理高巖認(rèn)為,一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象并非新鮮事,在二手房市場(chǎng)相當(dāng)成熟的國(guó)家和地區(qū)都曾發(fā)生過,而早在幾年前的上海樓市也出現(xiàn)了類似的價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象,只是當(dāng)時(shí)沒有受到關(guān)注。

        “二手房市場(chǎng)交易越活躍的地區(qū),這種‘倒掛’現(xiàn)象越容易出現(xiàn),這是市場(chǎng)成熟的表現(xiàn)!备邘r說,“許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū),一二手房市場(chǎng)交易比例通常能達(dá)到1∶5,然而在我國(guó)許多大中城市,這個(gè)比例在1∶1的范圍內(nèi),經(jīng)過今年的樓市調(diào)整,這個(gè)比例有望進(jìn)一步縮小,趨向合理!

        王阿忠認(rèn)為,一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”,是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷卻的一個(gè)重要信號(hào)。這表明,房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)得到有效遏制,投資和投機(jī)購房受到打擊,市場(chǎng)趨于理性,價(jià)格機(jī)制開始成熟和穩(wěn)定。然而,這種現(xiàn)象目前還處在局部階段,沒有形成全面的態(tài)勢(shì)。

        業(yè)內(nèi)人士普遍表示,從短期來看,一些城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化、人口規(guī)模膨脹等因素作用下,自住剛性需求仍將促使二手房市場(chǎng)保持穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但從長(zhǎng)期來看,二手房?jī)r(jià)一定會(huì)比一手房?jī)r(jià)低。隨著各地炒房團(tuán)的逐個(gè)潰退,這種“倒掛”現(xiàn)象維持不了多久。(來建強(qiáng))

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