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　　與牛年春節(jié)的熱鬧相比，春節(jié)后各地樓市顯得沉悶不堪。上海、深圳兩地迎來了罕見的“零供應”，北京多家樓盤則因延期推盤被媒體質疑“捂盤”。根據本報針對京滬深三地開發(fā)商銷售策略的深入調查表明，這樣的靜默期僅僅是發(fā)力前的蓄勢，三四月份已經被鎖定為樓市的下一個“戰(zhàn)場”。

　　北京開發(fā)商延期推盤捱熊市

　　或許是因為節(jié)后的第一場雪，2月19日，星河城偌大的售樓處大廳空空蕩蕩，售樓小姐在前臺的電話催促聲中才打著哈欠出場。她不失熟練地介紹著樓盤戶型，但對年前就曾傳出開盤的星河城六期，她搖搖頭：“還沒定價，得等到三四月份吧。我們還沒拿到預售許可證�！�

　　鑒于近期北京媒體連續(xù)報道多家樓盤捂盤的消息，該售樓小姐顯得格外謹慎。

　　據本報調查，星河城在春節(jié)前確實曾組織過放號活動，但不久后便終止了。一位市場人士分析，該樓盤均為40~102平方米之間的小戶型，市場行情本該不錯，但鑒于前期意向客戶太少故而推遲開盤，“開發(fā)商把希望瞄在了未來�！�

　　事實上，與星河城采取同樣銷售策略的樓盤并不在少數。據本報調查，茂華璟都會1月14日發(fā)布預售公示，開盤時間至今未定；尚東庭在1月14日拿到預售許可證，但定于2月下旬開盤；合生·麒麟社、媯河麗景、瑞雪春堂等樓盤，也一度推遲了開盤時間。

　　與往年相比，開發(fā)商在有意無意間放緩了銷售步伐。

　　熊市中的“慢”動作

　　據北京市房地產交易網統(tǒng)計，2月份北京僅有8個項目計劃開盤，且大多集中在月底，環(huán)比1月份的11個又創(chuàng)新低。

　　合生·麒麟社在1月25日就拿到了預售許可證，但在2月18日記者致電其售樓處時，工作人員表示“15號剛開盤”；雙興東岸同樣在1月25日拿到預售許可證，但售樓處人員先是稱2月底開盤，后又說隨時可以看房。

　　盡管北京市建委規(guī)定“商品房住宅項目自取得預售許可證之日起三天內，必須開盤”，但熊市中開發(fā)商們的行動顯然遲緩。

　　易居中國·克而瑞(中國)信息技術有限公司副總裁張燕對此表示理解�！懊總�樓盤都有自己的銷售策略，與周邊樓盤的存量還有二手房價格息息相關�！睆堁嗾f，“在沒有明確的回暖信號前，開發(fā)商都在考慮如何占據價格優(yōu)勢�！�

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌也表示，預售規(guī)定是在過去房子供不應求的市場條件下作出，此時已經不再適用�！叭绻�開發(fā)商不是故意擾亂市場秩序，這條規(guī)定也就不必在這種狀況下強制執(zhí)行。”

　　在本輪樓市調整期內，冬眠成為許多開發(fā)商的選擇。位于房山區(qū)的千禧2008，早在去年4月24日便拿到了銷售許可證。根據北京市房地產交易網的信息，最后開發(fā)的4棟樓已經接近交房，但204套房一套都沒有成交，分析人士認為是“客戶太少，樓盤遲遲未開”。

　　等待轉機

　　張燕認為許多開發(fā)商都在等待市場的好轉�！叭绻�盲目推盤，一次不成功，以后的困難會更大，而且前期推出的政策需要一定時間才能顯露效果。”

　　“現在新盤價格很難定，部分開發(fā)商就想看看別人是怎么定價的，然后再選擇自己的競爭策略�！币拙又袊�研究院地產研究部部長楊紅旭點出了另一原因。

　　“開發(fā)商也在等待全國兩會的政策定調，包括此前盛傳的房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃。此前國家連續(xù)出臺了多次樓市刺激政策，實際上讓開發(fā)商形成了政策依賴，他們期盼全國兩會后有更多的利好政策。”某地產分析人士說。

　　2月13日，在北京安邦咨詢公司舉辦的“2009年中國經濟形勢展望”新聞發(fā)布會上，安邦研究總部高級分析師賀軍表示，當前國內政策對房地產價格仍將形成一定壓力，而需求不足是2009年國內房地產市場的最大問題�！爱斍罢�府對房地產的態(tài)度是承認其支柱產業(yè)地位，也會出臺扶持政策，但房價必須下調�！�

　　而歷史總是驚人地相似，在開發(fā)商集體沉默的當口，萬科又一次率先降價，其在上海和成都的多個樓盤采取了多種優(yōu)惠方式促銷。據媒體報道，萬科預計今年經營利潤率為20%~22%，而2008年這一數據是26%。相關人士推測，這說明萬科已經為未來的價格戰(zhàn)作好了準備。

　　在采訪中，各方人士均認為北京樓市的“沉默期”不會長期持續(xù)。按照慣例，北京樓市一般要到三四月才會迎來需求釋放，楊紅旭認為屆時新一波供應高峰會到來。“上半年開發(fā)商在價格上的競爭程度會超過去年，是否稱得上價格戰(zhàn)還難說，但開發(fā)商不可能總捏著房子不賣�！�

　　供應暫緩 上海房企蓄力備戰(zhàn)三月

　　“我想買的浦東一個樓盤，春節(jié)前售樓處說春節(jié)后開盤，但直到今天還是說讓我再等幾天�！�2月19日，吳君申面對記者滿腹牢騷。他和女友準備在今年秋天完婚，兩人早早看中的婚房卻因為開發(fā)商的延期推盤至今尚無著落。

　　無奈之下，心急的女友打電話到一江之隔的楊浦某樓盤。但售樓小姐回應：“三四月份我們會推出新房源，但目前價格和時間都未確定�！�

　　吳君申想不明白的是，在以往開發(fā)商推盤積極的節(jié)后旺季，在牛年春節(jié)后卻分外冷清，不少原計劃入市的新盤紛紛延遲入市�！安皇嵌颊f開發(fā)商手上積壓了很多房子賣不出去么，為什么都延期開盤？”

　　“不忘豬堅強”

　　春節(jié)過后，一位品牌開發(fā)商區(qū)域銷售總監(jiān)將自己的msn簽名改為“學習牛奮斗，不忘豬堅強”。他所在的公司尚有多個樓盤待售，自己卻已在春節(jié)前放了近一月的大假，至今公司也遲遲尚未做出推盤決策。

　　對于節(jié)后稍顯靜寂的上海樓市而言，萬科、綠地在元宵節(jié)期間的大力促銷，并沒有讓更多的開發(fā)商緊隨其后——他們反而選擇了推遲開盤。

　　易居中國CRIC系統(tǒng)數據顯示，2月2日至2月8日一周中，上海樓市無一商品住宅新增房源上市，這是自2005年上海網上房地產公布數據以來，上海樓市首次出現零供應。而據記者統(tǒng)計，截至2月19日，2月已開盤和預計開盤項目共有22個，但其中絕大多數是已有項目的后續(xù)房源，推盤數量遠低于歷史同期。

　　“春節(jié)前新增供應通常都會銳減，但節(jié)后零供應卻是近年來首次。”松江新城某項目銷售經理對于上海同行間的“默契”并不意外，他自己所負責的樓盤早在去年11月便準備開盤，卻一再推遲入市至今。

　　“我們延遲開盤只是在等待好的銷售時機�！边@位銷售經理毫不諱言：“降的少就賣不動，降的多又不知哪里是底，降一成甚至更多也不一定賣得好，還不如等等未來局勢，市場能否回暖�！�

　　易居中國分析師薛建雄認為，目前樓市動向尚不明確，開發(fā)商不愿貿然開盤，而是根據自身情況決定何時入市。

　　“延期推盤有很多原因，一些樓盤是被節(jié)后少數大力降價促銷的樓盤嚇著了，另一些樓盤則因自身不太缺錢，寧愿捂盤不賣靜候良機�！币晃槐就灵_發(fā)商坦言，對于究竟是趕在3月供應高峰來臨前提前促銷爭取主動權，還是靜觀兩會后樓市是否可能回暖，自己公司每次開會都爭得不可開交，“權衡之下只能觀望”。

　　三月或掀價格大戰(zhàn)

　　“一天里要跑三四個項目。”上海某知名代理商研發(fā)經理面對記者語帶疲憊。節(jié)后這段時間，他一直忙于和松江閔行等外郊環(huán)區(qū)域的一些開發(fā)商討論如何推廣促銷�！肮�(jié)后沒推盤的不少項目，并非只是消極等待，而是著力準備在3月大力度促銷�！�

　　據統(tǒng)計，上海樓市在經歷了2月第一周的零供應之后，第二周有9個樓盤推出17.95萬平方米新房源，且多個項目供應量超過2萬平方米，而春節(jié)期間推遲入市的項目也在2月中旬陸續(xù)取得預售許可證。薛建雄預計，隨著天氣回暖和開發(fā)商對后市研判逐步明晰，新盤供應量會逐步回升，牛年樓市第一個小陽春也可能提前到來。

　　面對3月這個傳統(tǒng)旺季，是摒牢不賣還是加緊拋盤？是高開低走還是一步降到位？處境不同的開發(fā)商有著截然不同的銷售策略。一位浙江開發(fā)商對記者表示，“今年公司項目開工面積下調，資金支出也大大減少，手頭待售均為優(yōu)質項目，公司無需降價也能挺過今年。”

　　“之前政府大力救市，讓多數開發(fā)商在制定銷售策略時都打起了小算盤，”泰麒房產工作室分析師何凌飛分析，“不少開發(fā)商都在等政策，目前都是以極少量的房源試探性促銷，優(yōu)質房源都還捂著藏著�！�

　　但是，鑒于上海市政府近期屢次表態(tài)不再救市，國家政策出臺空間亦非常有限，業(yè)內大多數人士認為對全國兩會風向寄予的厚望很可能會落空�！伴_發(fā)商可能會放棄觀望，個別資金較為緊迫的開發(fā)商會不惜血本打響降價戰(zhàn)�！�

　　“某些大中型品牌開發(fā)商為獲取更大的市場份額，謀求更多的未來利益，反而會主動帶頭降價促銷。”何凌飛說。

　　“基于長三角高層換防等原因，萬科在元宵節(jié)的促銷不過是‘試水’而已，元宵節(jié)后暫停促銷也是為了醞釀更大規(guī)模和幅度的促銷。”一位接近萬科的業(yè)內人士對記者說。據他透露，萬科、金地、大華、綠地等集團旗下的在售項目都將大規(guī)模推廣促銷鎖定在三四月份，“上海樓市的價格戰(zhàn)必將在全國兩會結束后打響”。

　　深圳樓市“靜”待利好

　　“我看現在房價也差不多了，所以趁有空就去看看房，但看來看去還是去年推出的一些樓盤。本聽說今年年初要開盤的幾個樓盤不錯，可至今還沒開盤�！�2月18日，正在四處“淘”房的林小姐對記者表述苦惱。

　　被降價促銷“攪”得風生水起的深圳樓市，卻在春節(jié)后出現了罕見的安靜局面。

　　記者從深圳市國土與房產資源管理網站上發(fā)現，自1月至今，深圳僅有7個樓盤獲得了預售許可證，相較于去年同期的17個大為減少。而即便是獲得預售許可證的樓盤，開發(fā)商仍然選擇了推遲入市。

　　“現在的市場確實不容樂觀，即使開盤也賣不動，再加上當前本來就是市場銷售淡季，全國兩會也即將召開，未來政策風向還有待明細，最終導致了開發(fā)商延遲推盤的局面。”深圳中原總經理李耀智如是說。

　　記者經過調查發(fā)現，近期不少樓盤在拿到預售許可證后并未立即推盤，有的甚至在1個月后才開始推盤。而一些樓盤干脆以各種理由推遲獲取預售許可證，這使得深圳出現了暫無新增可售面積的奇怪現象。

　　針對1月以來獲得預售許可證的7個樓盤，據記者調查，其中仍有個別樓盤沒有真正對外發(fā)售，即便在售，推出的體量也很少。有些開盤甚至一直是零成交，這或許可以解釋開發(fā)商為何推遲不開盤的原因。

　　按照上述深圳日均成交189套、1.78萬平方米計算，即便沒有新增可售面積，目前的存量房也需要一年左右才能消化。

　　根據深圳相關規(guī)定，開發(fā)商在拿到預售許可證10日內必須開盤銷售，但許多開發(fā)商并沒有依此推盤。

　　“我們也想拿了預售許可證就賣，但現在樓市非常低迷，我們想積累多一些客戶，到三四月份再集中重點推盤，那時候的銷售效果可能會好很多�！币晃幻駹I開發(fā)商對記者表示。

　　深圳南山一開發(fā)商則對記者解釋，預售許可證拿到后，多數樓盤會在10日內開盤，此后樓盤并不會拒絕購房要求，但是具體的集中開盤時間要根據開發(fā)商的營銷節(jié)點而定。

　　“10日內必須銷售的政策是開發(fā)商捂盤嚴重時候的政策，現在低迷期，大部分開發(fā)商都不會捂盤，政府的態(tài)度也相對寬松了些�！币晃缓陀淈S埔在深圳的相關負責人說。

　　而目前正在召開的深圳兩會也是影響開發(fā)商推盤速度的原因之一。

　　深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕認為，對于深圳房地產，不少政協委員與人大代表給予了幾年來少有的關注，紛紛將購房退稅、購房入戶、回購商品房以及取消二套房限制等刺激政策列入了兩會議題，而這也是開發(fā)商寄予厚望的重點所在。

　　不少接受記者采訪的業(yè)內人士預計，兩會后如果仍沒有新的刺激政策，開發(fā)商只有棄價保量，為了消化庫存而大幅降價。

　　“目前開發(fā)商庫存的壓力已經越來越大，在未來的幾個月內，可能會是開發(fā)商回籠資金的最佳時期，會再度出現開發(fā)商低價促銷的現象。”一位市場分析人士說。

　　而高海燕則強調其一直以來堅持的觀點：消費者信心受到一定影響，深圳樓市難以在短期內全面回暖�！爸挥袃r格調整到位，交易量才會恢復正常�！�

　　訪談

　　博弈核心仍是房價

　　中國房地產報：近期網上爆出重慶某開發(fā)企業(yè)的內部文件，宣稱“應果斷降價，回籠資金買新的低價地”，您對此如何看待？

　　張燕：企業(yè)發(fā)展離不開資金支持，面對當前的市場環(huán)境，采取果斷降價、回籠資金以支持后續(xù)項目發(fā)展是明智選擇。但具體到各個企業(yè)，是否都要采取回籠資金購置新的低價地塊，則在于企業(yè)實際情況和自身需求。先解決生存問題再謀發(fā)展，何況購置新低價地塊的時機也決非僅僅限于一個時間段。從目前土地市場供求情況來看，短期內土地市場不會回暖。出于自身情況考慮，不同企業(yè)拿地策略也會不同。

　　從經營層面看，不少房企的資產負債率已達60%以上，企業(yè)資金壓力非常大，因此降價無疑是當前開發(fā)商能采取的最有效的營銷手段和競爭策略。從需求層面看，面對可能到來的降價風潮，小折扣或者簡單的特價房對繼續(xù)觀望的購房者的吸引力已經不足。與其步步降價不如一步到位，如北京的遠洋·沁山水、首城國際等項目，低價開盤策略收到了良好效果。

　　中國房地產報：經歷了春節(jié)后的靜默期，未來三四月份樓市會否出現集中供應的現象？

　　張燕：就目前數據顯示，上海預計三四月份會有15個新盤入市，其中普通住宅8個、別墅3個、綜合體3個、配套商品房1個；廣州預計有15個新盤入市，普通住宅12個、綜合體2個、酒店式公寓1個。

　　北京的供應量可能會遠超上海、廣州，全市三四月份預計會有67個新盤入市，其中普通住宅43個、別墅9個、酒店式公寓7個、政策性住房8個。供應量較大，政策性住房也占有相當的比例，市場供應會相對集中。在這樣的情況下，如果希望快速銷售，降價是意料中的策略，甚至可能引發(fā)價格戰(zhàn)。

　　中國房地產報：在您看來，樓市將在什么時候迎來回暖？

　　張燕：看樓市什么時候回暖，量價關系最能說明問題。在當前形勢下，或許比“價”更值得關注的是“量”，什么時候成交量真正上去了，并持續(xù)維持一段時間，那么才有基礎去探討回暖的問題。房價始終是買賣雙方博弈和等待的關鍵，也左右著一波一波的市場行情，所以未來市場的博弈核心仍然是房價。(中國房地產報)