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　　曾一度被架空的政策

　　據(jù)悉，早在1998年國務(wù)院就曾經(jīng)下通知，要求各級政府盡快建立起以經(jīng)濟適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。然而，大部分地方政府走的卻都是只售不租的路線。建設(shè)部一位官員對記者表示，如此單一的售房市場，房價非理性上漲在所難免。

　　而另一方面，廉租房一直以來并沒有納入地方政府的議事日程。目前，全國只有十幾個大中城市采取了實物配租、租金補貼和租金減免三種方式，相當(dāng)多的城市仍處在觀望和徘徊狀態(tài)。

　　地方政府為什么缺乏推行廉租房的積極性呢？有關(guān)專家分析說，倘若地方政府積極執(zhí)行這項政策，他們將面臨的是什么呢?“廉租房最大的作用是滿足低收入人群的住房需求和拉低房價，廉租房與房價呈反比關(guān)系�！�

　　據(jù)估計，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%～4%。而房價下跌，土地出讓金也會跟著降低，這將直接減少地方政府“第二財政”收入。據(jù)報道，韓國政府面對飛漲的房價，加大廉租房供應(yīng)后，房價應(yīng)聲而落。

　　另外，現(xiàn)行的考核機制還是以經(jīng)濟發(fā)展為重要指標(biāo)。執(zhí)行廉租房政策之后，最大的受益者是群眾，地方政府卻不會因為認(rèn)真執(zhí)行廉租房政策而受到獎勵。一些官員擔(dān)心，廉租房的增加所導(dǎo)致的房價降低，將有可能放緩本地經(jīng)濟發(fā)展的速度。

　　一位知名地產(chǎn)人士對記者表述說，人們曾經(jīng)將這個問題歸結(jié)到資金短缺上。實際上，資金問題地方政府是有辦法解決的，將批租土地的收益拿出一小部分，就足夠建許多廉租房，“我們能夠看到，這些年各地都不乏豪華、超豪華形象工程屢屢問世，這些都說明資金沒有問題。”

　　自1998年以來，我國的廉租房制度一直備受爭議，一些輿論認(rèn)為，廉租房的建設(shè)應(yīng)該由已經(jīng)掙得“盆滿缽滿”的地產(chǎn)商負(fù)責(zé)開發(fā)，他們應(yīng)該“獲利回吐”；而更多的地產(chǎn)商則堅持認(rèn)為，廉租房根本不應(yīng)該進入市場，不能進行商業(yè)經(jīng)營。

　　有專家分析說，我國土地供應(yīng)已經(jīng)實現(xiàn)了“招拍掛”，“招拍掛”機制的核心在于對土地出讓價的向上競價最高的開發(fā)商取得土地，比起原來各種方式的出讓和轉(zhuǎn)讓，土地成本可能大幅增加。這樣高價拍賣來的土地，如果讓房地產(chǎn)商建廉租房，誰都不肯干。

　　就這樣，這些年來，廉租房就像一個皮球，在地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間踢來踢去。從市場的角度看，廉租房與市場規(guī)律確實是相悖的。不過，萬科的“實驗”或許值得一提。

　　萬科地產(chǎn)在廣州、深圳、天津等地“廉租房”項目的相繼開工建設(shè)，使得2006年成為萬科的“廉租房元年”。盡管有分析認(rèn)為，萬科之所以犧牲眼前的經(jīng)濟利益在廉租房上做嘗試，是因為篤定以后可以賺大錢�！岸�且這樣比較容易獲得銀行貸款支持�！钡�至少邁出了地產(chǎn)商參與廉租房建設(shè)的第一步。

　　盡管有萬科地產(chǎn)這樣的嘗試，但廉租房的建設(shè)資金從何而來，各地仍在爭議，方案有中央財政補貼，發(fā)行住房建設(shè)公債，組建信托投資基金等。

　　根據(jù)建設(shè)部去年年底的要求，各級政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。據(jù)報道，中國東部地區(qū)的一線城市目前基建資金的40%～60%來自土地出讓金。然而，“想讓地方政府吐出來用于廉租房，不太容易。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

　　據(jù)建設(shè)部通報顯示，截至2005年底，累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，尚存巨大資金缺口。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長侯淅珉日前表示，我國將盡快建立與廉租房制度配套的基金。

　　同時，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會也已開始了“廉租房基金”計劃的運作�！傲�租房基金”以房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)方式為我國“廉租房”融資，與在港成功上市“領(lǐng)匯基金”運作模式相近，也被業(yè)內(nèi)人士稱為內(nèi)地的“領(lǐng)匯基金”。

　　該商會會長聶梅生告訴記者，住宅產(chǎn)業(yè)商會將通過相關(guān)渠道募集資金，而后在城市收購房源，再以低租金出租用作廉租房。在這個合作過程中，地方財政只需要補貼租金之間的差價，而不用直接投入資金進行收購，這樣財政的壓力就會小很多。

　　“小區(qū)實驗”的困境

　　事實上，許多地方政府只要提到廉租房等公共物品，就會打出資金欠缺等理由，另一方面卻又樂此不疲于賣地。這讓很多香港的專家匪夷所思。據(jù)報道，香港過去一年廉租房支出約為160億港元，占到香港政府整體支出的6%。

　　香港是亞洲第一個提供高層大廈作為廉租房的城市。據(jù)悉，一半以上的人口通過政府幫助解決住房問題，香港公屋租金水平大約為同地區(qū)市場價的1/4，這其實相當(dāng)于每收1港元租金，政府就要補貼3港元。

　　香港因廉租房制度的成功經(jīng)驗，成為許多內(nèi)地專家學(xué)者倡導(dǎo)學(xué)習(xí)的對象。而在中國大陸，少有的幾個建設(shè)有廉租房小區(qū)的城市，卻還因為種種因素導(dǎo)致問題不斷。

　　2月8日的《中國青年報》披露，西安市“明德門廉租房小區(qū)”，早在2001年就竣工了，共有6幢264套住房。然而，自建成至今，僅住有50余戶危房拆遷戶，其余大部分住房已空置近6年時間。而原因竟然是——無房戶太多，分配方案難以定下來。

　　北京惟一的廉租房小區(qū)——廣渠門北里廉租房小區(qū)這三年來的實驗結(jié)果并不樂觀，同樣存在著不少的問題。面積過小、資源分配不合理、閑置狀況比較明顯、退房機制缺失等問題都在困擾著這個新興的小區(qū)。

　　“我們的合同都是一年一簽，而且必須是承租人本人來簽字。”毛大爺告訴本刊記者。據(jù)說這是為了防止承租人死后，其家人瞞報死亡情況而繼續(xù)租住在小區(qū)里�！罢f得不好聽點，這里住的都是老人，住不了多久就可能死去，這樣同住的家人就必須搬離�！�

　　這樣的規(guī)定讓毛大爺很是擔(dān)憂。因為年事已高，他擔(dān)心自己一旦去世，家人就將被迫離開這個小區(qū)，而屆時，年老的老伴、下崗了的兒媳、還在上學(xué)的孫女，只靠兒子一人微薄的收入，難以住得像現(xiàn)在這樣寬松。

　　毛大爺說，去年的時候，因為已經(jīng)發(fā)生了幾次承租人死亡后，家人被迫搬離的事情。小區(qū)里的老人們曾經(jīng)集體向政府反映情況，但有關(guān)部門稱這是建廉租房小區(qū)后出現(xiàn)的新問題，目前尚無解決辦法。

　　另一方面，因為入住條件的苛刻，這讓這個本用來解決“城市貧民”住房問題的廉租房小區(qū)，成了安撫傷殘革命軍人及勞模的特殊養(yǎng)老院�！白≡谶@里的傷殘退伍老人，都有一堆可歌可泣的故事告訴你。”徐大爺對記者說。

　　也正因為如此，地處黃金地段的廣渠門北里廉租房小區(qū)似乎顯得有點浪費。這里的老人們猶如生活在一個沒有配套設(shè)施和護理人員的非專業(yè)養(yǎng)老院之中，老人護理和生活便捷問題普遍存在于各個家庭�！拔覀兿裆�活在孤島里�！币晃焕先苏f。

　　這種隔離感也來自同屬一個小區(qū)的商品房區(qū)域的業(yè)主們。2005年8月21日，在京城仁合小區(qū)第一屆物業(yè)與業(yè)主座談會上，業(yè)主們就曾向物業(yè)公司反映與廉租房區(qū)域的隔斷問題，以及廉租房區(qū)域同商品房區(qū)域的關(guān)系問題。

　　商品房區(qū)域的業(yè)主們普遍擔(dān)心，自己當(dāng)時花7000多元/平方米購買的房子，會因小區(qū)里的廉租房而影響到未來的升值空間。但物業(yè)公司的答復(fù)是，商品房區(qū)域其實在很多方面已經(jīng)沾了廉租房的光，希望大家保持一個平和的心態(tài)。

　　盡管如此，在日后的廉租房建設(shè)中，與商品房小區(qū)的混建，將成為一種趨勢。廣州市政協(xié)前主席陳開枝就曾建議，經(jīng)濟適用房和廉租房不能連片建設(shè)，避免變成以后的“貧民窟”。而且，低收入群體聚集在一起，也容易引發(fā)新的社會矛盾。

　　如何避免廉租房建設(shè)出現(xiàn)經(jīng)濟適用房的弊端？在此次政協(xié)“1號提案”的四點建議中，第一條就提出，要界定政府建房的目標(biāo)群體，明確受惠對象。但建設(shè)部的情況通報也坦言，目前關(guān)于廉租房的申請、審批、退出(騰房)機制并不完善。

　　因此，現(xiàn)在關(guān)鍵問題是，在目前中國個人信用體系沒有建立的情況下，如何解決中低收入家庭界定的問題？該花多少錢，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數(shù)。從這一點上說，完善廉租房建設(shè)還任重道遠(yuǎn)。 ★

　　(來源：《中國新聞周刊》 作者：謝良兵 郇麗)

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