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- 杭州樓市地王前輩：“賺錢王”難當(dāng)也有辛酸淚
9月8日、 9月3日，杭州都有數(shù)宗宅地公開(kāi)出讓。其中被稱為“絕版寶地”的杭政儲(chǔ)出【2009】30號(hào)新華集團(tuán)地塊，經(jīng)過(guò)六輪競(jìng)價(jià)，最終以20.05億元的價(jià)格被綠城集團(tuán)收入囊中，樓面地價(jià)約22361元/平方米，土地溢價(jià)達(dá)72%。如此高價(jià)，輿論對(duì)其的評(píng)價(jià)是“理性”——僅僅因?yàn)樗鼪](méi)有如預(yù)期的那樣刷新8月18日饅頭山地塊創(chuàng)下的24295元/平方米杭州最高樓面單價(jià)紀(jì)錄。
在開(kāi)發(fā)商們“不當(dāng)‘地王’”的表態(tài)聲中，2009年的樓市早已“地王”成堆。
A. 喧囂的“地王”時(shí)代
“(地價(jià))稍微高了點(diǎn)，我覺(jué)得2萬(wàn)元/平方米差不多�！笔潞�，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平如此說(shuō)。2萬(wàn)元/平方米左右的樓面價(jià)也是事先很多去看過(guò)該地塊的開(kāi)發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士的預(yù)估價(jià)。
新華集團(tuán)地塊樓面起價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，而就在拍賣前一天，該地塊緊鄰的葉青苑最新成交了一套82平方米的二手房，成交均價(jià)是14634元/平方米；在房?jī)r(jià)上漲最迅猛的2009年，該地塊周邊區(qū)域位置最好、成交均價(jià)最高的住宅小區(qū)紅石中央花苑，成交均價(jià)是20845元/平方米。
宋衛(wèi)平在拿了新華集團(tuán)地塊的同時(shí)也透露，綠城已基本確定將與西子控股合作開(kāi)發(fā)娑婆橋地塊和饅頭山地塊。這是半個(gè)多月前西子控股剛剛競(jìng)得的兩宗土地，前者樓面價(jià)16938元/平方米，是區(qū)域地王，后者更是以24295元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下杭州自1999年土地公開(kāi)招拍掛以來(lái)的宅地樓面單價(jià)最高紀(jì)錄，土地溢價(jià)高達(dá)225%，是杭州的“地王之王”。
用“遍地開(kāi)花”來(lái)形容今年的杭州土地市場(chǎng)再合適不過(guò)。6月18日，浙江天鴻以6581元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得祥符東地塊，成為今年第一個(gè)“地王”的時(shí)候，還有人斷言其董事長(zhǎng)梁鴻眉太盲目，6月30日，當(dāng)欣盛房產(chǎn)以將近萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新申花板塊的地價(jià)紀(jì)錄時(shí)，質(zhì)疑聲明顯少了。
錢江新城18號(hào)地塊，20650元/平方米；江干區(qū)黎明村兩塊地平均樓面價(jià)9868元/平方米…… 在一片“地王”的喧囂中，在開(kāi)發(fā)商迫切需要以現(xiàn)金換土地的現(xiàn)實(shí)面前，人們只看見(jiàn)了“地王”的風(fēng)光，卻有意無(wú)意地忽視了“地王”的風(fēng)險(xiǎn)。
B. “地王”們?cè)喟救兆?/strong>
“說(shuō)句實(shí)話，如果再給我們一次選擇的機(jī)會(huì)，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)拿，拿了會(huì)不會(huì)這么做……很難說(shuō)�！背聊季�，大都置業(yè)總經(jīng)理章秀成感慨地說(shuō)了這么一句。
在饅頭山地塊成為新的樓面單價(jià)地王之前，這個(gè)頭銜屬于杭政儲(chǔ)出【2005】8號(hào)地塊，成交樓面地價(jià)約24032元/平方米，競(jìng)得單位是浙江大都置業(yè)，該項(xiàng)目就是后來(lái)眾所周知的西湖8號(hào)公館。
作為總經(jīng)理，章秀成的日子并不輕松。西湖8號(hào)公館是大都置業(yè)在杭州的第一個(gè)項(xiàng)目，最初看中這塊地也是因?yàn)槠渚o鄰西湖的標(biāo)志性位置，大都希望它成為一個(gè)標(biāo)志性樓盤。章入行多年，此前參與過(guò)天都城等樓盤的開(kāi)發(fā)，并非未經(jīng)風(fēng)雨的生手，他說(shuō)，他知道“地王”意味著什么——在媒體眼中，它的一舉一動(dòng)都是新聞；在同行眼中，它的一磚一瓦都可以成為抬高各自項(xiàng)目身價(jià)的理由；在購(gòu)房者眼中，它的一分一厘都應(yīng)該物有所值。
作為當(dāng)時(shí)售價(jià)最高的樓盤之一，8號(hào)公館不可避免地成為了當(dāng)時(shí)樓市“真人秀”的主角，一舉一動(dòng)都曝光在鏡頭之下，而且是“顯微鏡”。于是8號(hào)公館因?yàn)楦邇r(jià)上了中央電視臺(tái)；它因?yàn)椤半x西湖200米”的“使用欺騙性或誤導(dǎo)性語(yǔ)言”被杭州市物價(jià)局罰款，雖然類似的宣傳用語(yǔ)杭州其他樓盤此前一直在用，此后也仍在使用。
背了“天價(jià)”之名，受了“天價(jià)”之累，西湖8號(hào)公館到底有沒(méi)有收獲“天價(jià)”的利潤(rùn)？章對(duì)此拒絕發(fā)表意見(jiàn)。其實(shí)，不用談我們也能知道，單看經(jīng)濟(jì)利益，答案肯定是否定的。8號(hào)公館納入透明售房網(wǎng)上總銷售面積僅7725.63平方米，已售7631.34平方米，已售均價(jià)60512元/平方米，收回銷售款約4.6億元。該項(xiàng)目土地成本約2億元，剔除土建、營(yíng)業(yè)、財(cái)務(wù)、管理成本之后的利潤(rùn)率，有業(yè)內(nèi)人士估算，大都置業(yè)在該項(xiàng)目上的毛利率不超過(guò)25%，與其他樓盤相比，這樣的投資回報(bào)和地王之名似乎并不般配。
C. 地王能賺多少錢
同樣背著“地王”的名頭，廣宇集團(tuán)董事長(zhǎng)王鶴鳴的日子過(guò)得要從容一些。
2000年，廣宇房產(chǎn)以5224元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得東河邊24號(hào)地塊，土地溢價(jià)約137%，成為當(dāng)時(shí)杭州市中心除西湖板塊以外樓面價(jià)最高的地塊。“拿到地的第二天，我在錢江晚報(bào)上看到這個(gè)價(jià)格被稱為‘宇宙價(jià)’。”王鶴鳴笑說(shuō)，當(dāng)時(shí)外界都為廣宇捏一把冷汗，覺(jué)得時(shí)任總經(jīng)理的他一定是昏頭了，因?yàn)槟菚r(shí)東河沿線最高的房?jī)r(jià)也只有6000元/平方米左右。
兩年后河濱公寓一期開(kāi)盤，住宅均價(jià)約8500元/平方米，僅能保本。
“我知道這個(gè)項(xiàng)目的住宅部分賺不了什么錢，我們看中的是配建的商業(yè)部分，當(dāng)時(shí)的設(shè)想是商鋪的均價(jià)能賣到3萬(wàn)元/平方米，后來(lái)實(shí)際測(cè)算商鋪均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米�！蓖斛Q鳴說(shuō)，拍賣之前他幾乎每天都要去看一次這塊地，觀察它不同時(shí)段的人流量，因?yàn)榻▏?guó)北路兩邊的商業(yè)原本就比較成熟，他相信這個(gè)項(xiàng)目的商鋪部分可以賣個(gè)好價(jià)格，至于住宅部分只要能保本就好。
王鶴鳴的如意算盤差一點(diǎn)不能實(shí)現(xiàn)。在那場(chǎng)拍賣會(huì)上他遇到了一位溫州開(kāi)發(fā)商，一路緊咬不放，原本預(yù)計(jì)1.6億元可以到手的項(xiàng)目，硬生生被抬到1.9億元�！叭绻麑�(duì)方繼續(xù)跟進(jìn)，我已經(jīng)做好了放棄的準(zhǔn)備。”或許是這次“戰(zhàn)役”太經(jīng)典，事隔多年，他回憶起來(lái)仍然歷歷在目。
采訪之前，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)說(shuō)廣宇，說(shuō)廣宇能上市多虧了河濱公寓，是這個(gè)項(xiàng)目為廣宇積累了第一桶金。然而，下到河濱公寓當(dāng)時(shí)的銷售經(jīng)理，上到項(xiàng)目老總，包括王鶴鳴本人都不贊同這種說(shuō)法。事實(shí)上，在廣宇集團(tuán)上市前發(fā)布的招股意向書(shū)里，河濱公寓在已確認(rèn)收益的9個(gè)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中毛利率僅25.53%，排名倒數(shù)第二，僅次于江南新城的22.76%。而江南新城是廣宇在黃山的一個(gè)住宅項(xiàng)目，無(wú)論是地理位置還是所處的市場(chǎng)環(huán)境都無(wú)法與河濱公寓相比。
廣宇集團(tuán)已經(jīng)有一年多沒(méi)有新地塊入賬，想不想再做“地王”？王鶴鳴笑笑，這位杭州房地產(chǎn)界入行最早的老總沉默了一會(huì)兒，說(shuō)：“就眼下的形勢(shì)來(lái)看，我們會(huì)做穩(wěn)健甚至是保守一些的判斷�！�
其意，不言而喻。
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我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了，但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲，高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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