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中新網(wǎng)10月5日電 北京房地產(chǎn)今年成交量爆增,刷新歷史紀錄;且價格上漲兇猛,更甚于2007年的房市高峰期。臺灣媒體也給予很大關(guān)注,臺灣《旺報》的報道說,雖然京城樓市的“金九銀十”行情以平淡開局,但因市場剛性需求強,前景仍看好。房地產(chǎn)業(yè)者預期今年第4季和明年第1季可能展開緊縮措施,屆時可能是進場好時機。
以下為文章主要內(nèi)容:
北京房地產(chǎn)市場自今年3月以來,價量齊揚,表現(xiàn)突出。去年因為金融風暴受到壓抑的買氣,一舉爆發(fā)。雖然9月分市場已對漲高的房價開始顯露觀望心態(tài),但因北京房市的剛性需求強,優(yōu)質(zhì)地段的住宅、店面和寫字樓依然搶手。新興的北三環(huán),在奧運之后,挾著完整的市政規(guī)畫建設(shè),也成為受矚目的新標的。
壓抑過后 需求大增
上海信義房屋研究部唐顆指出,北京今年1月到9月的房地產(chǎn)交易量創(chuàng)下歷史高峰。截至9月28日,住宅類成交17萬3860套,較去年全年的成交量10萬套高出許多。今年全年預估可成交22萬套,也將是歷史新高。2007年房市高峰期時,全年的成交量也只有15萬套。
北京房市今年的火爆,主要是自去年10月以來,金融風暴重創(chuàng)經(jīng)濟,壓抑了原有的房市需求。遠雄集團北京遠中房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)理莊明龍表示,自去年10月到今年2月,市場普遍呈現(xiàn)觀望,價格也比去年同期跌落2到3成。到了3月,北京開始展開房市政策松綁措施,加上釋放一些利多消息,例如恢復第二套房的貸款,使得壓抑許久的需求一下子爆發(fā)。
北京房市因為外資以及外地人口的不斷涌入,剛性需求向來很強。唐顆指出,今年3月以前,每月成交是1萬套,3月以后每月都有2萬套的成交量。依據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示,特別是二手房的成交量,今年截至9月25日止,已經(jīng)達到17萬9384套,較去年全年的成交量,增加高達150.89%。
價格合理 成交才會增加
在價格方面,唐顆指出,目前北京的房價也比之前房市高峰期2007年平均貴上20%。例如北京四環(huán)以內(nèi)的房價,去年平均才1.5萬人民幣/平方米,但最近已達到2萬以上,比上年上漲30%以上。8月全月北京商品房開盤專案均價已達到1萬6200元,比年初上漲了60.6%。
也因為價格已上漲一波,9月的銷售量和成交均價已開始下滑,傳統(tǒng)“金九銀十”的行情今年不再熱銷。上海信義房屋指出,主要是房價增長過快,觀望氛圍明顯加重。也是因價格走強因素,比起去年9月開發(fā)商打大折扣、推特價房、尾房的價格低至8折,使得最近一周的成交套數(shù)出現(xiàn)下降,這一信號對高漲的樓市算是一個警訊,因為只有合理的價格才能促使成交增加。
遠雄集團(中國)經(jīng)理莊明龍指出,未來要特別注意國慶假期后的第4季到明年第1季,因為北京的房市長期還是看好,如果第1季因為政策而使房價受到影響,反而是進場的好時機,預估明年第2季價量可能就會再上升。
對于北京置產(chǎn)的選擇,莊明龍指出,北京東南西北四個區(qū)是屬性相當不同的生活圈,購買房地產(chǎn)時,要依自己的需求選擇合適的區(qū)位。
東區(qū)首選朝陽區(qū)
北京市最好的區(qū)段位于東區(qū)。CBD是最精華的商業(yè)區(qū),辦公大樓林立、交通方便、人潮川流不息、國際化程度很高。以CBD中心區(qū)的銀泰中心來說,整個建筑群包括高檔寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓和購物餐飲娛樂設(shè)施。公寓售價至少是7萬至8萬人民幣,折合臺幣每坪在100萬元以上,是北京最高檔的區(qū)域。
東區(qū)置產(chǎn)的首選是朝陽區(qū)。目前均價約1.3萬至1.4萬元。莊明龍認為,在CBD周邊的東四環(huán)是升值潛力區(qū),目前房價已達到2.5萬~3萬元。
北區(qū)有奧運村加持
另外他也看好北區(qū)的北三環(huán),這是2008年奧運村的所在地。大陸在興建亞運和奧運選手村時,都是依一般住宅的規(guī)劃興建,待運動賽事之后,選手村的住房就可以銷售給一般人。北京奧運選手村也計劃有一半的住宅會公開銷售。
莊明龍指出,奧運村是新規(guī)劃區(qū),大陸官方投入許多資源建設(shè),地鐵會通往此處,居住環(huán)境漸入佳境,雖然位置偏北,但選擇地鐵沿線購屋仍是相當理想。
北三環(huán)、四環(huán)目前的均價是1.3萬元。北區(qū)最貴的區(qū)域在中關(guān)村,這里是高科技人才群聚的地方,也有不少研究機構(gòu)和學術(shù)單位,均價約2.5萬元左右。
南三環(huán)具增值空間
南區(qū)的部分,莊明龍建議以南三環(huán)較佳。主要是因為此區(qū)接近熱鬧的東三環(huán),較有增值的空間,例如崇文區(qū)、宣武區(qū)、方莊都可考慮。目前南三環(huán)價位約2.5萬~3萬元之間。
西區(qū)主要是軍公教人員居住的地方,房價向來平穩(wěn)。
北京豪宅今年以來買賣也相當熱絡(luò)。高力國際指出,第3季經(jīng)濟穩(wěn)步回升,為市場提供了增長基礎(chǔ)。1至8月分,北京市商品住宅銷售面積達182.8萬平方米,同比增長160%。
豪宅市場價量齊揚
特別是在投資者考慮抵消通貨膨脹的驅(qū)動下,北京豪宅市場買賣需求顯示強勁,例如合生華府本季成交29套,相比前季度僅有1套的成交量,銷售量顯著上升。
在價格方面,因為投資客加速進場的推動,北京豪華公寓的平均價格達到3萬865元,也較上年同期上升6.8%。
北京的豪宅區(qū)大致上位于朝陽區(qū)、崇文區(qū)以及天安門周邊的內(nèi)二環(huán),包括東二環(huán)、西二環(huán)和北二環(huán),價格大約都在6萬~7萬元起跳,相當于臺灣每坪105萬元的行情。
高力國際指出,北京豪宅市場總存量在第3季增加到3萬3098套,其中1082套新竣工專案,分別來自于燕莎朝陽公園區(qū)域的北京星河灣三期和遠洋公館,以及亞運村地區(qū)的萬達大湖公館。
由于豪宅的銷售量和價格同步上升,市場上有愈來愈多的豪宅專案開始銷售,包括燕莎朝陽公園,建國門,中關(guān)村地區(qū)的世茂三里屯,貢院9號,釣魚臺七號院等。
盡管全球經(jīng)濟尚未完全好轉(zhuǎn),北京市內(nèi)的許多跨國公司對于擴張也很審慎,但因為夏季商務活動增多,促使第3季北京豪宅銷售上升至1215套,整體豪華公寓市場空置率為27.46%,環(huán)比下降1.34個百分點。在租金方面,整體下滑至每月/每平方米/人民幣130.94元,較上年同期下跌2.80%。
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