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　　2007年，房價上漲迅猛，那年地價的漲幅也十分驚人。

　　2008年，土地市場陷入困境，頻頻流標，地價驟跌引起了關注。

　　2008年底，土地一下子成了燙手山芋，一時間退地潮暗流涌動。

　　2007年，《金樓市》探訪2005年-2006年期間誕生的六大“地王”。

　　2009年，新“地王”此起彼伏，《金樓市》提出了冷思考。

　　黃金歲月

　　2001年9月18日 萬科以1.855億拿下水西門二道埂子地塊，這是南京首次面向全國招標的地塊。

　　2002年12月27日 南京當時最大一塊上市拍賣土地——聚寶山地塊創(chuàng)出9.11億的高價，史稱南京樓市“9·11”。

　　2003年7月7日 下關寶善地塊以18億底價被福建世茂集團拿下，開始了規(guī)模浩大、任務艱巨的拆遷。

　　2003年11月 順馳、萬科、萬達、中海分別在河西新城區(qū)奧體板塊前后拿地，使新城地價從此前的協(xié)議80萬元/畝一下上升到200多萬元/畝，奠定了新城房價5000元/平方米的堅實基礎。

　　2004年11月16日 經(jīng)歷了掛牌后無人問津的南汽地王拆分成兩塊再出讓，最終高價成交，催生了后來的鼓北高價區(qū)。

　　此后，鐵管巷“地王”收回再賣、雅居樂造就城南“地王”、萬科出手江寧，到最新保利、華潤在河西的天價地塊，南京進入“地王”頻出的年代。隨之而來的爭論是，究竟地價推高了房價，還是房價帶高了地價？《金樓市》見證南京土地市場誕生成長的同時，回眸“歷代地王”總有不一樣的發(fā)現(xiàn)，這些“心得”或許未來同樣指引樓市前行的方向。

　　十年回顧

　　萬科開創(chuàng)南京土地拍賣史

　　“1.855億第一次！1.855億第二次！”拍賣現(xiàn)場鴉雀無聲。“1.855億第三次！”拍賣官一錘定音。

　　2001年9月18日，南京萬科房地產(chǎn)發(fā)展公司以超出底價近2600萬元的高價買下南京首次面向全國招標的二道埂子地塊。它也許并不是南京第一幅招拍掛的土地，但無疑是最具標志性的一幅。

　　因為2000年3月1日，南京才開始實行經(jīng)營性用地招拍掛制度，2002年12月，南京市停止“以地補路”地塊的協(xié)議出讓，經(jīng)營性用地的公開出讓全面實行。

　　為什么是1.855億？當時招標該地塊的一個重要原因就是要徹底改變該片區(qū)的面貌，當年水西門大街改造資金需要平衡；而逢雨便澇的二道埂子地塊狹長西曬，人文環(huán)境更是不值一提，能由萬科來拿地開發(fā)，徹底改造這一棚戶區(qū)，萬科本身也被寄予厚望。

　　黯然的南京樓市“9·11”

　　當年最貴的地賣出了最便宜的房，還有一塊至今荒在那里沒有開發(fā)，這就是江蘇陽光的聚寶山地塊，2002年末，在那個樓市房價還沒有大幅抬升的年代，該地塊就創(chuàng)造了南京樓市“9·11”。

　　當年的這場拍賣會經(jīng)過64輪的拉鋸戰(zhàn)，聚寶山地塊被江蘇陽光以9.11億元的價格“吞”下，比6.5億的底價高出了約2.6億元，此舉創(chuàng)下了當時南京土地拍賣史上的最高價。

　　而兩個競爭對手也是極具代表性：棲霞建設，南京本土最大的開發(fā)商。以城東開發(fā)起家的棲霞建設自然深知這一地塊的特性與價值；江蘇陽光，一個以紡織起家的外行，七年前就有如此敏銳目光，它的到來或許已經(jīng)預示著其他外行企業(yè)的入侵。

　　當年棲霞建設最終退出爭奪，記者采訪時棲霞方表示：江蘇陽光對這塊地、對南京不夠了解，價格過于冒進。現(xiàn)在的事實或許還真驗證了這一點，其一期開發(fā)的公寓由于交通位置尷尬，小區(qū)外立面、戶型無特色等原因，比更遠的仙林樓盤還便宜1000-2000元/平方米；而二期別墅，更是在3年前傳出曾想轉讓的消息，可最終沒能成交，至今空著。不過從一個外行企業(yè)謀利的角度來說陽光也許并不虧本。

　　綠地曲線拿下商務“地王”

　　2003年5月，編號為2003G11的鼓樓西北角地塊以底價3.8億元被南京國資集團拿下，這一核心位置的地塊被譽為南京商業(yè)辦公“地王”。

　　同年年末，該地塊傳出消息，南京國資集團將和上海綠地集團合作開發(fā)該項目，建成南京第一高樓。

　　不直接參加拍賣以避免高價，這也許可以視為綠地的一次“曲線拿地”，不過當年不能令人忽視的現(xiàn)實是：南京商務辦公樓和住宅價格倒掛，同是新街口的地段，住宅單價過萬，商務樓反而還要低1000元/平方米，這或許是當年綠地謹慎拿地的原因之一。

　　寶善地塊拉開下關開發(fā)序幕

　　2003年7月7日，以18億元的驚人底價“雄居”南京當時歷次出讓地塊底價之首的寶善地塊，在十分“冷清”的氣氛中，被福建世茂投資發(fā)展有限公司僅以底價拿走。

　　隨后的幾年，巨大的拆遷量和非凡的拆遷難度不時引起關注。然而時至今日，其2萬元/平方米的房價已讓人感到：當年地賣便宜了！18億？頂多也就夠買其中的一期土地罷了，長達5-8年的開發(fā)期，足以讓這塊地增值到2-3倍以上。

　　不過當年為什么無人與世茂競爭？因為地塊太大了！為什么要劃這么大的地呢？因為當年下關的濱江價值還不為眾多房地產(chǎn)公司所認同。究竟是世茂開啟了下關的開發(fā)、抬升其整體價值，還是下關成就了世茂，讓其擁有了超乎尋常的豐厚利潤？這個“地王”賣得值不值？這也許才是如今值得深入探討的話題。