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合資買的共有房產(chǎn)被低價(jià)賣給一方親戚
原告:鄭某
被告:熊某
原告鄭某與被告熊某2000年向銀行貸款36萬元,以515411元的總價(jià)格共同購(gòu)買了位于羅湖區(qū)某小區(qū)的一處房產(chǎn),雙方各享有50%產(chǎn)權(quán)。2007年7月20日,鄭某委托熊某提前清償銀行貸款并出售該房產(chǎn)。2007年7月24日,熊某從自己的賬戶中劃出28萬元至貸款銀行,清償了剩余貸款271508.62元。2007年7月27日,熊某與自己的親戚李某簽訂房地產(chǎn)買賣合同,將其與原告鄭某共有的該房產(chǎn)以515411元的價(jià)格出售給李某,并于2007年8月2日辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
原告認(rèn)為,該房產(chǎn)本是原告鄭某與被告熊某的共同財(cái)產(chǎn),在出售前原告鄭某對(duì)該房產(chǎn)享有50%產(chǎn)權(quán)。根據(jù)評(píng)估公司出具的房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告,該房產(chǎn)在2007年7月的市場(chǎng)價(jià)為672650元。熊某受鄭某委托出售兩人共有的房產(chǎn),卻將房產(chǎn)以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給其親戚,且獨(dú)占了全部售房款,熊某應(yīng)給予其賠償。
被告熊某認(rèn)為,自己是接受鄭某委托后,從自己的私人賬戶劃出28萬元提前清償了剩余的貸款,并將兩人共有房產(chǎn)以515411元的原價(jià)予以出售,在辦理受托事務(wù)時(shí)不存在任何過錯(cuò),因此不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任?鄢崆扒鍍?shù)你y行貸款后,自己僅需向原告鄭某支付售房款121951.19元。
雙方因是否應(yīng)予賠償發(fā)生糾紛。2008年3月,原告鄭某向羅湖區(qū)人民法院提起訴訟,請(qǐng)求法院確認(rèn)原告在羅湖區(qū)某小區(qū)的該房產(chǎn)于2007年7月27日被轉(zhuǎn)讓前享有50%的所有權(quán),并判令被告向原告支付售房款的50%即257705.5元,賠償原告的損失即房屋交易價(jià)格與房屋實(shí)際價(jià)格之間差價(jià)的50%即78619.50元,以及以上款項(xiàng)的利息。
受托人未盡注意義務(wù)理應(yīng)賠償
此案經(jīng)羅湖區(qū)人民法院審理認(rèn)為,該房產(chǎn)原為原、被告共有房產(chǎn),雙方各享有50%產(chǎn)權(quán),對(duì)此被告在答辯中已確認(rèn),故法院對(duì)原告該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。
對(duì)于原告要求被告給付售房款257705.5元的訴訟請(qǐng)求,法院認(rèn)為,證據(jù)顯示,提前償還的銀行按揭款項(xiàng)系從被告賬戶劃出,扣除按揭款后的售房款應(yīng)為515411-271508.62=243902.38元。因該房產(chǎn)系原、被告共有,故該售房款應(yīng)當(dāng)按照原告與被告相應(yīng)的份額進(jìn)行分配,原告應(yīng)得121951.19元。
對(duì)于原告要求被告賠償損失的訴訟請(qǐng)求,法院認(rèn)為,原告基于信任,委托被告提前清償銀行貸款并出售共有房產(chǎn),被告根據(jù)原告委托所進(jìn)行的民事行為,原告本應(yīng)接受相應(yīng)的法律后果,但前提是被告在辦理委托事項(xiàng)的過程中不得濫用權(quán)利,即被告應(yīng)當(dāng)遵守相應(yīng)的注意義務(wù)。原告與被告于2000年以每平方米不足8500元的價(jià)格購(gòu)得該房產(chǎn),而被告在2007年出售房產(chǎn)的過程中,又以相同價(jià)格將該房產(chǎn)出售給其親屬,顯然未盡到相應(yīng)的注意義務(wù)。根據(jù)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站上公布的《2007年上半年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示,新建商品房交易均價(jià)為12293.15元/平方米;根據(jù)《2007年1~8月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示,新建商品房交易均價(jià)為12803.17元/平方米;根據(jù)《2007年1~10月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示,新建商品房交易均價(jià)為13211.62元/平方米。雖然本案所涉的系二手房,但從該系列報(bào)告中可以看出房屋價(jià)格上漲趨勢(shì),因此可以認(rèn)為在被告交易時(shí),該房產(chǎn)的正常價(jià)格應(yīng)超過其當(dāng)時(shí)購(gòu)買的價(jià)格。被告出售對(duì)象為其親戚,且交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格,可見,被告在代原告出售房產(chǎn)過程中存在重大過失,應(yīng)當(dāng)賠償原告相應(yīng)損失。該損失以原告提供的評(píng)估報(bào)告確認(rèn)價(jià)格為基數(shù),故被告應(yīng)賠償(672650-515411)/2=78619.5元。據(jù)此,羅湖區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條,《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零四條、第四百零六條之規(guī)定,判決:一、原告于2007年7月27日出售前享有深圳市羅湖區(qū)某小區(qū)某房產(chǎn)的50%產(chǎn)權(quán);二、被告于判決生效之日起十日內(nèi)給付原告售房款121951.19元并支付利息;三、被告于判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告78619.5元并支付利息;四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
一審判決宣判后,被告熊某不服,向市中級(jí)人民法院提起上訴,市中級(jí)人民法院經(jīng)二審審理后認(rèn)為,原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,證據(jù)充分,適用法律正確,遂依法作出駁回上訴,維持原判的終審判決。
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