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　　編者按：1月20日，8位學者獲邀參加國務院法制辦再次組織的座談會，討論的條例草案名稱也由去年12月16日的《國有土地上房屋征收和拆遷補償條例》，更名為《國有土地上房屋征收和補償條例》。與會專家透露，即將取代《城市房屋拆遷管理條例》的新條例草案中，“拆遷”的概念即將成為歷史，并由“搬遷”的概念取代。草案不含非公共利益征收，強調(diào)因“公共利益”征收搬遷，這意味著中國的土地征收管理有了“實質(zhì)性”的變化。據(jù)悉，新條例草案最快會在春節(jié)前向社會公眾征求意見。

　　為此，本報編發(fā)一組關(guān)于國外土地征收管理的系列稿件，以供參考。

　　美國 有事法庭見

　　司法的嚴謹，使得美國地方政府在動用拆遷特權(quán)問題上非常謹慎，而民眾也會更多地考慮到公共利益。

　　“I will see you in the court(我將在法庭上見你)。”供職于美國一家民間法律機構(gòu)的希爾說，美國人在碰到不能調(diào)和的矛盾時，通常會把這句話甩給對方，因為他們知道法庭永遠是中立的，在那里矛盾將會得到妥善解決。希爾多年來一直關(guān)注政府在拆遷中的作為。在希爾看來，懂得兼顧對方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。

　　按標準補償

　　在美國，各個行業(yè)都有一個“公平市場價格”。房地產(chǎn)行業(yè)也有這樣的一個價格，作為補償拆遷戶的標準之一。

　　私人開發(fā)商如果想在一塊土地上搞開發(fā)，就需要事先購買這片土地，包括這里住戶的房產(chǎn)。實現(xiàn)這一目標的前提是，開發(fā)商必須給予拆遷者一個合理的補償。補償?shù)臉藴�，雙方以公平市場價格為基準進行協(xié)商，協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見”。

　　相對來說，政府征地的情況就比較復雜，因為這涉及到公眾利益與個人利益孰輕孰重的問題。美國是一個強調(diào)與保護個人利益的國家，但對公眾利益也不能不管不顧。美國相關(guān)法律規(guī)定：政府無權(quán)征收個人土地和財產(chǎn)，除非給予合理的賠償。這里“合理賠償”的標準，也是以公平市場價格為參考。

　　如果當事雙方不能就合理補償達成一致，還可以走司法程序。

　　公私都擺平

　　那些“希爾們”無法獲勝的動遷官司，結(jié)局通常是美國政府強制性拆遷。但在最高法院作出決定前，普通居民可以對政府特權(quán)及規(guī)定作出挑戰(zhàn)。

　　美國各個州均制定了不同版本的“重要空間法”及動遷細節(jié)和補償辦法，賦予政府因水電、道路、公用基礎(chǔ)設(shè)施、國防等公益事業(yè)進行征地的特權(quán)。希爾贊同這些，但是對地方政府因經(jīng)濟開發(fā)而動用拆遷特權(quán)提出質(zhì)疑，其中的關(guān)鍵在于“公共利益”和“合理賠償”的標準難以確定。

　　康涅狄格州的一個城市因軍事基地被關(guān)閉，當?shù)亟?jīng)濟迅速蕭條。為扭轉(zhuǎn)局面，政府打算在原軍事基地建設(shè)公園。然而，一些被涉及到的私有土地擁有者反對動遷，無論政府給多少補償金他們都不搬，“合理補償”不好確定。動遷戶還一紙訴狀把政府告到了法院。官司打到美國最高法院后，9個大法官以謹慎的“5∶4”裁決駁回動遷戶的上訴，支持當?shù)卣�府強制性拆遷。

　　法官們的謹慎，反映了美國司法努力在公私之間尋求一種平衡。而總的來看，美國地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中也各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權(quán)問題上更加謹慎，而民眾也漸漸習慣了更多地考慮公共利益。

　　韓國 談判路漫漫

　　韓國有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律，比較重要的是《城市開發(fā)法》和《土地補償法》，其中對土地征用補償有著非常詳盡的規(guī)定。如果某公司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓，那么，一場漫長的談判就開始了。

　　補償嚇退開發(fā)商

　　首先，要由雙方認可的中介認證機構(gòu)對土地價格作出基本評估，以此為基礎(chǔ)，雙方開始討價還價，內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子，然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計入補償費之內(nèi)。

　　如果是連片開發(fā)，居民們第一件事不是收拾東西準備搬家，而是走家串戶成立“拆遷對策委員會”，以群體的名義維權(quán)。他們的原則是：一草一木都要付錢，拆遷的結(jié)果必須保證每一家的生活都能得到改善。這樣算下來，拆遷費用十分驚人。因此在韓國，很少能看到像中國一樣成群連片的舊區(qū)改造。

　　這樣，私營企業(yè)拆遷開發(fā)住宅，要么提供的補償金足以令住戶滿意，要么就是談判失敗放棄項目，發(fā)生糾紛的機會很少。

　　“釘子戶”不搬有理

　　在韓國，存在紛爭比較多的是公營事業(yè)征用土地，如修建城市鐵路、高速公路等。按韓國媒體的說法，公營事業(yè)征地，經(jīng)常發(fā)生“物理沖突”，也就是肢體沖突，即居民與警察發(fā)生暴力打斗。比較著名的案例是韓國政府在平澤地方征用土地為駐韓美軍修建新軍事基地遭到當?shù)鼐用竦谋┝Φ挚�，多次發(fā)生流血事件，令韓國政府頭疼不已，從總統(tǒng)到總理多次現(xiàn)場辦公，但居民堅決不讓步，最后，不得不宣布建設(shè)計劃推遲4-5年，也就是說，當時的政府已經(jīng)承認無能為力，把包袱丟給下屆政府了。

　　據(jù)悉，韓國也有最牛的“釘子戶”。數(shù)年前，京畿道內(nèi)一公司成片開發(fā)，遇到一房主，對祖業(yè)極為熱愛，堅決不賣房子。不是給多少錢才合理的問題，而是不管給多少錢都不賣。此住戶四周的房子全部出賣了，該公司也啟動了工程，但這一家挺了下來。該公司毫無辦法，最后只好用大樓把這一家圍了起來，成為京畿道一景。

　　印度 相當于“圈地”

　　“征地”是近幾年才經(jīng)常見諸印度報端的字眼。自從印度政府推出“特別經(jīng)濟區(qū)”政策，需征用農(nóng)業(yè)用地或荒地建設(shè)工業(yè)園區(qū)之后，由征地引起的糾紛越來越多。

　　一聽到征地拆遷糾紛立即想到的是價錢問題，在印度，錢不是最主要的誘因。在西孟加拉邦的幾個征地糾紛里，政府其實提出了相當合理的賠償方案，比如，在信格爾，1英畝一年收獲一季的農(nóng)田賠償85萬盧比(即1公頃4.6萬美元)；1英畝一年收獲兩季以上的土地賠償115萬盧比(即1公頃6.3萬美元)。

　　在印度，反對政府征購土地的往往不是真正的土地所有者。土地私有化使得大量農(nóng)田集中在地主手中，他們擁有土地卻不自己耕種。比起日益微薄的田租，巨額的政府賠償顯然更有吸引力，這也正是盡管抗議聲浪不斷升級，征地計劃卻依然能順利進行的原因。信格爾的一位地主曾經(jīng)對當?shù)孛襟w說：“我們應該把塔塔集團老板的照片供起來，因為他要來建廠，這里的地價漲了一倍�！�

　　真正堅定的抗議者來自租賃土地耕種的佃農(nóng)和擁有少量土地的自耕農(nóng)，一旦失去土地，他們就失去了謀生的手段。盡管政府反復強調(diào)工業(yè)園區(qū)和工廠建成之后將解決大批當?shù)厝司蜆I(yè)，但這些村民仍然充滿懷疑和抗拒。

　　在印度政治評論家阿穆爾亞·甘古利看來，印度目前此起彼伏的征地糾紛好比英國工業(yè)革命時期的“圈地運動”，“這是一個國家從農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會轉(zhuǎn)型無法避免的沖突，但是在印度，各種政治勢力都想借此機會打擊對手，壯大自己，因此沖突被擴大了”。