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　　近日，市建委和市工商局就修訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本公開(kāi)向社會(huì)各界征求意見(jiàn)。與以往相比，新修訂的兩個(gè)示范文本，強(qiáng)制規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)必須依法進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)選聘物業(yè)公司等內(nèi)容。

　　小區(qū)共用部分業(yè)主能做主

　　新的《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本，分別設(shè)定了強(qiáng)制性條款和自行約定的條款。對(duì)業(yè)主使用小區(qū)共用部分的權(quán)利和義務(wù)明確規(guī)定，明確業(yè)主有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其正常使用及其他業(yè)主和使用人的正常使用。公約還明確:裝修押金由業(yè)主交納，押金數(shù)額由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)自行商定，但裝修驗(yàn)收合格完畢后物業(yè)企業(yè)須在1個(gè)月內(nèi)退還。同時(shí)，要求業(yè)主應(yīng)按裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝修活動(dòng)。

　　選聘物業(yè)公司必須招投標(biāo)

　　2004年11月之后，雖然市建委要求，新建物業(yè)的建設(shè)單位與依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)參照示范文本簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。但因?yàn)閱蝹�(gè)業(yè)主只有成立業(yè)主大會(huì)后，才能與物業(yè)公司簽訂整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。在實(shí)施過(guò)程中，仍有很多問(wèn)題集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目不明確、費(fèi)用構(gòu)成不準(zhǔn)確、業(yè)主擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所等，并由此引發(fā)糾紛。盡管有的糾紛不屬于物業(yè)管理的內(nèi)容，但爆發(fā)于物業(yè)管理階段，存在著“開(kāi)發(fā)商犯錯(cuò)，物業(yè)公司受責(zé)”的現(xiàn)象。

　　新的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》將通過(guò)強(qiáng)制性條款解決這一問(wèn)題，并設(shè)定了選擇性條款。據(jù)了解，強(qiáng)制性條款包括，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)用于合同約定的支出、對(duì)服務(wù)達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)或擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有權(quán)要求物業(yè)管理公司限期整改并終止合同等內(nèi)容。同時(shí)，對(duì)于接收小區(qū)和業(yè)主入住前的管理服務(wù)、業(yè)主入住后的管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取方式等40余項(xiàng)內(nèi)容作出強(qiáng)制性規(guī)定。(李海霞)