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　　幾十萬元買套房子，物業(yè)管理方面可不能馬虎。昨天，鄭州市房管局公示了《鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》(征求意見稿)(以下簡稱《辦法》)，公開向社會(huì)各界征求修改意見。您可以登錄鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)(www.zzfdc.gov.cn)查看全文。5月10日前，反饋、修改意見可發(fā)送電子郵件至zzfdcwy@126.com。

　　物業(yè)招標(biāo)，打破“父子關(guān)系”

　　目前，開發(fā)商和物業(yè)公司一般都是“父子關(guān)系”，導(dǎo)致物業(yè)糾紛絕大部分和開發(fā)商遺留問題有關(guān)�！掇k法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)與物業(yè)管理分離，新開發(fā)的小區(qū)，開發(fā)商應(yīng)通過招標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。5萬平方米以上(含5萬平方米)的住宅項(xiàng)目和1萬平方米以上(含1萬平方米)的非住宅項(xiàng)目，應(yīng)該公開招標(biāo)；3萬平方米以上(含3萬平方米)5萬平方米以下的住宅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)；3萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和1萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目，可以通過公開、邀請或協(xié)議招標(biāo)的方式。

　　業(yè)主大會(huì)是招標(biāo)人

　　《辦法》規(guī)定，招標(biāo)人為開發(fā)商、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)，未成立業(yè)主大會(huì)的，開發(fā)商或業(yè)主是招標(biāo)人。已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，招標(biāo)前應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，確定招標(biāo)方式、委托管理的內(nèi)容及具體的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

　　公開招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)在報(bào)紙或鄭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)等媒介上發(fā)布招標(biāo)公告；邀請招標(biāo)的，應(yīng)向至少5個(gè)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請書，并在鄭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布邀請招標(biāo)公告。公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的投標(biāo)時(shí)間截止時(shí)，投標(biāo)人多于5家的，要進(jìn)行資格預(yù)審；預(yù)審后合格的投標(biāo)人仍多于5家的，可采取抽簽方式確定5家投標(biāo)人。

　　通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，新建商品房應(yīng)在正式售房30日前完成，預(yù)售商品房應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成。

　　物業(yè)投標(biāo)需“三級”以上

　　物業(yè)管理企業(yè)水平高低不同，《辦法》對參加招投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行了限定，按照規(guī)定，只有具有三級以上(含三級)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，才能參加鄭州市的物業(yè)管理公開招標(biāo)投標(biāo)。

　　物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)時(shí)，要按要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)盡量詳細(xì)完整，內(nèi)容應(yīng)包括管理服務(wù)理念、目標(biāo)及承諾；服務(wù)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法；各主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序；人員配備情況，包括該物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主要管理人員的崗位資格、技術(shù)職稱證書及工作簡歷，該項(xiàng)目所設(shè)崗位及人數(shù)等；物業(yè)管理的有關(guān)制度；前期物業(yè)管理項(xiàng)目，應(yīng)說明前期介入的時(shí)間、方式、人員、費(fèi)用報(bào)價(jià)等情況。

　　中標(biāo)結(jié)果向業(yè)主公開

　　《辦法》規(guī)定，鄭州市房管局應(yīng)成立物業(yè)管理招投標(biāo)辦公室，并建立全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)專家?guī)烀麅�。評標(biāo)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理評標(biāo)專家組成的評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會(huì)對同一招標(biāo)項(xiàng)目只能作出一種評標(biāo)結(jié)果。有異議時(shí)，按少數(shù)服從多數(shù)的原則，投票表決，確定評標(biāo)結(jié)果。

　　按照規(guī)定，評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)對各投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)等級、管理業(yè)績、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況、標(biāo)書編制、報(bào)價(jià)等以百分制逐項(xiàng)記分，綜合評定，按照得分從高到低的順序推薦中標(biāo)候選人，招標(biāo)人應(yīng)確定排序在前的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，招標(biāo)人和中標(biāo)人雙方應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向相應(yīng)的物業(yè)管理主管部門備案。

　　招標(biāo)人為業(yè)主大會(huì)，應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置向全體業(yè)主公布。

　　私定物業(yè)要受處罰

　　開發(fā)商不通過招投標(biāo)，就確定小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，鄭州市房管局將依法予以處罰。

　　招投標(biāo)結(jié)束后，投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人如果認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者向房管部門投訴。

　　此外，鄭州市房管局還將統(tǒng)一印制《鄭州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案表》、《鄭州市物業(yè)管理項(xiàng)目協(xié)議招標(biāo)備案申請表》等，供小區(qū)物業(yè)招投標(biāo)使用。(王獻(xiàn)軍)