發(fā)表評論 時下二手房交易十分活躍，大量房產(chǎn)證下發(fā)未滿5年甚至還沒有取得房產(chǎn)證的房源掛牌出售。動輒幾萬甚至數(shù)十萬的交易稅費成了讓買賣雙方頭痛的問題，有些買房人甚至采取房主辦理委托公證的方式逃避稅費。如今，房主因為房價上漲毀約成為二手房交易糾紛中最常見的現(xiàn)象，利用委托公證逃稅的交易風險也越來越大。
委托公證難“合理”避稅
買房人許先生花了一個多月的時間選房子，去年7月終于看中了一套二手房，與房主一番討價還價后，說好了價錢為200萬元。可是一算稅費，許先生犯了難。由于房市屬于賣方市場，因此本應由房主負擔的營業(yè)稅、個人所得稅等費用也都轉(zhuǎn)嫁給了他。這時，有人給他出了個主意，做委托公證可以“合理”避稅。
所謂委托公證原本是因為房主本人沒有時間和買主一起到房產(chǎn)交易部門辦理過戶等繁雜手續(xù)，而采取的一種便利措施。房主給買方出具委托書，由他人代替房主辦理過戶手續(xù)。但是隨著二手房交易的活躍，委托公證也被人“利用”，成為一種避稅工具。
根據(jù)規(guī)定，目前房產(chǎn)證下發(fā)不滿5年的房屋上市銷售需要繳納多項稅款。記者以許先生這套房屋算了一筆賬：1、營業(yè)稅：200萬元×5.5%=11萬元；2、契稅：200萬元×1.5%=3萬元；3、印花稅：200萬元×1%。=2000元；個人所得稅200萬元×1%=2萬元……稅費在十七八萬元左右，而如果暫不過戶而是辦個委托公證，等房產(chǎn)證下發(fā)滿5年之后再過戶，11萬元的營業(yè)稅就免除了，稅費一下子降了三分之二。
也就是說，許先生拿著房主的委托公證書等到該房的產(chǎn)權(quán)證滿5年，不需繳納營業(yè)稅等稅費的時候再進行過戶，就可以“合理”避稅了。
買賣雙方都有潛在隱患
許先生采納了這個建議，在簽訂合同的同時支付了購房款200萬元，隨后房主也做完了委托公證。去年底，房主突然反悔不賣房了，還要撤消委托。經(jīng)過協(xié)商，房主最終答應歸還房款，再額外補償10萬元，雙方解除了買賣合同。許先生咨詢后得知，如果房主直接撤消委托，再拿房本把房子賣了，他一點辦法也沒有。
記者從我愛我家等中介公司了解到，如今不少二手房交易人選擇辦委托公證避稅，卻很少有人了解委托公證的性質(zhì)和潛在的隱患。
北京市方圓公證處調(diào)研室副主任王京介紹說，很多買房人以為拿到了房主委托賣房的公證書，自己的權(quán)益就有了保障，這是對委托公證的誤解。委托書公證是委托人單方的法律行為，委托他所信任的人以自己的名義代為辦理某些事務，相關(guān)行為的法律后果也是由委托人來承擔的。根據(jù)我國法律規(guī)定，單方的法律行為是可以撤銷的，也就是說委托人今天寫的委托書，明天就可以聲明作廢，不受他人約束。所以，將委托書公證視為交付購房款的法律保障是非常危險的。在辦理委托公證時，公證員只對委托人負有法律上的告知義務，而受托人或第三方由于不是公證當事人，往往得不到相關(guān)的法律輔導。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬實行登記制，產(chǎn)權(quán)人以登記為準。即使委托公證沒有被委托人(房主)撤銷，由于房屋仍然登記在房主的名下，在房價升高的情況下，為了利益他完全可以瞞著買房人再將房屋高價賣給他人。
王京說，降低成本追求最大利益是交易雙方的共同追求，但采用委托公證避稅其實是交易者與國家政策之間的對策較量。
違約賠償有高限
如果今后房價持續(xù)上漲，房主反悔是很可能發(fā)生的事。買房人為了避稅，拿著委托書等上一年半載甚至更長時間無疑更增加了風險。
西城法院高峙法官介紹說：“按照合同法的規(guī)定，房主如果毀約要承擔相應的違約責任，賠償給對方造成的房屋溢價損失，但這個賠償額也不能超過房主訂立合同時預見到或者應當預見到的違約造成的損失。也就是說，如果房主兩年前賣房，半年后毀約，二手房漲了5%，而起訴后至今房屋已經(jīng)溢價50%，法院一般就按房主毀約時5%的房屋溢價判決賠償額，而不能按現(xiàn)在的溢價損失賠償。其結(jié)果就是，買房人的實際損失得不到完全的補償。
有些買房人為了避免房主毀約給自己造成損失，約定房款百分之三五十的高額違約金。但這種約定卻很難得到法院的支持。高法官解釋說，除了消法對欺詐的雙倍賠償規(guī)定之外，我國法律不承認其他懲罰性的違約賠償，都是補償性質(zhì)的。因此即便約定了較高的違約金，但由于其過分高于造成的損失，法院很可能按照合同法的原則，予以減少。
如果要是房主用一房二賣的方法套現(xiàn)詐騙，然后逃之夭夭，買房人的損失更是不可設(shè)想。
公證員支招交易安全
王京建議說：“交易安全最核心的問題是資金安全，提存公證是最安全和實用的解決方案�！笔聦嵣希k理房產(chǎn)變更手續(xù)需要至少一周時間，買賣雙方在先付房款還是先辦過戶的問題上常出現(xiàn)分歧，這時可以約定在辦理過戶手續(xù)的過程中，先將房款提存于公證處的專門賬戶，待買房人領(lǐng)到房產(chǎn)證后，雙方再到公證處提款。房款在公證處，買房人不用怕房主卷錢跑路，房主也不必擔心過戶后拿不到錢。公證實踐中已有不少操作成功的案例。
王京說，在法國，提存是不動產(chǎn)交易資金流轉(zhuǎn)的法定形式，由公證機構(gòu)直接從提存款中提取應繳稅費給國家。如果我國也效仿，肯定能夠?qū)崿F(xiàn)交易資金安全和國家稅收上的各方共贏。(記者 孫瑩)
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