中國社科院財貿所與佛羅倫薩大學10日在京共同主辦了“第八屆中國宏觀經濟運行與政策論壇”，專家普遍指出，中國房地產以及按揭貸款的發(fā)展空間仍十分巨大，目前應加強針對中低收入群體的金融創(chuàng)新，特別是要引進住房貸款的證券化。
次級債猶可借鑒
“美國次級債，那是一個金融創(chuàng)新�！敝袊鐣茖W院金融研究所所長李揚指出，固然美國次級債中的教訓中國需要汲取，但不能因噎廢食，發(fā)展住房金融工具體系相當必要。據(jù)悉，在美國，住房抵押貸款中間大約有60%左右已經被證券化。
發(fā)改委經濟研究所經濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣也提出了同樣的觀點。他說，金融創(chuàng)新特別是針對中低收入家庭，滿足其第一套住房的金融創(chuàng)新已經迫在眉睫。美國的次級債危機并不能說明次級債這個金融創(chuàng)新產品本身有問題，而是一個怎樣正確應用的問題，中國應該學習這個次級債，即向信用分數(shù)較低、收入證明缺失、負債較重的人提供住房貸款。
中國銀行王元慶研究員則表示，需要盡快的開發(fā)住房按揭證券化產品，防范住房按揭資產發(fā)展的周期性與系統(tǒng)性風險。
“住房按揭隨著經濟周期，特別是房地產發(fā)展有很強的周期性，造成住房按揭對商業(yè)銀行隱藏比較大的系統(tǒng)風險。住房按揭的迅速發(fā)展和規(guī)模化，也會因為它的還款期比較長，一般在20年以上，可能對銀行帶來流動性風險，這些問題可以通過按揭資產的證券化和投資銀行的債務抵押證券的方式來解決，”王元慶稱，這些方面國內有些金融機構已經開始起步。
按揭市場潛力巨大
王元慶認為，中國正在面臨著空前巨大的房地產與按揭貸款的發(fā)展空間：第一，中國房地產市場的增長周期現(xiàn)在還遠遠沒有結束，發(fā)展空間巨大。因為房地產市場從1992年住房公積金開始已經發(fā)展16年，按照中國政府到2020年全面實現(xiàn)小康社會總體目標來估計，中國房地產與按揭至少還有13年的快速增長期，房地產需求至少有160億平米的市場空間。
第二，住房按揭市場的發(fā)展也擁有極其廣闊的空間。1997年年末，中國商業(yè)銀行住房按揭貸款余額只有137億元人民幣，到去年年底，這個規(guī)模已經達到2.2萬億人民幣。也就是說在十年期間，增長了160倍。如果我們做一個粗略的估算，中國的商品房90%由個人所購買，70%的人在購房時需要借助銀行貸款才可以順利買房。按照目前商品住宅平均單價，70%購房需要貸款，如果按照50%的按揭比例計算，在未來13年，意味著還有17萬億人民幣住房貸款的需求，這個估計不包括房價上漲和按揭比例的上升。
第三，中國國內銀行的住房按揭業(yè)務現(xiàn)在仍處于發(fā)展的啟動階段。在美國，住房按揭貸款規(guī)模已經達到GDP百分之百，而中國的規(guī)模只相當于GDP的10%。國內商業(yè)銀行住房按揭余額相當于市場發(fā)展空間大約只有13%，中國各大的住房按揭貸款占貸款總額比例在20%以下。
設立專業(yè)按揭銀行
而需要整合房地產開發(fā)貸款的按揭資源，盡快實現(xiàn)住房按揭的專業(yè)化、集中化的發(fā)展已是大勢所趨，王元慶認為，是時候考慮設立專業(yè)的按揭銀行了。李揚則表示，要解決房地產金融體系，靠傳統(tǒng)的渠道已經明顯不能適應新的發(fā)展，需要增加機構。
目前，四大銀行占住房按揭的比重、市場份額大約90%左右，基本處于寡頭壟斷的狀況。但仍然把住房按揭作為普通的零售產品對待，普遍嚴重缺乏集中的產品開發(fā)、專業(yè)的客戶服務與積極的營銷手段。(記者 薛黎)
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