發(fā)表評論 買賣二手房終于不必再為資金安全而擔憂。近日記者獲悉，浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心已率先為二手房交易提供資金監(jiān)管服務，以規(guī)范二手房交易市場保障二手房交易資金安全。與此同時上海市公證處也推出“上海公證處資金監(jiān)管平臺”，為交易資金進行監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士指出，第三方資金監(jiān)管的出現(xiàn)將有效杜絕之前所發(fā)生的中介卷款事件給買房人帶來的損失。
費用
一般房源收費300元
昨日，記者前往位于南泉北路上的浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，了解二手房交易資金監(jiān)管的申請流程、申請時間以及具體收費等情況。相比交易中心內(nèi)熱鬧的場景，交易中心特意設在底層的二手交易資金監(jiān)管問詢處略顯冷清。相關工作人員告訴記者，市民可以在過戶交易之前(簽完買賣合同、辦理完相關貸款手續(xù)并繳納完相關稅費)申請資金監(jiān)管，即把資金打入交易中心監(jiān)管的賬號，監(jiān)管的資金可以僅選擇自有資金也可以選擇自有資金加貸款資金。據(jù)介紹，從申請資金監(jiān)管到完成最后過戶整個過程需1個月左右，申請監(jiān)管需要提交的材料包括買賣合同(原件)、房地產(chǎn)權證(原件及復印件)、身份證以及其他房屋轉移登記相關資料。
對于購房者會更多關注的費用問題，工作人員表示將會根據(jù)交易的具體金額的大小分類收費，其中最低收費為300元。當記者以所購120萬的房源為例詢具體價格時，對方表示只需支付300元。據(jù)了解總價在300萬以下的房源收費為300元，總價300萬以上則將在千元左右。按此標準計算，由于一般普通購房者購買的自住房源總價基本都在300萬以內(nèi)，因此都只需要交納300元。
規(guī)劃
或建二手房交易結算平臺
在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心提供二手房交易資金監(jiān)管之余，上海正在醞釀構筑全市性的資金監(jiān)管平臺。
據(jù)了解，上海市房屋土地資源管理局房地產(chǎn)交易處有關“第三方監(jiān)管”的方案已經(jīng)基本成形，并指定民生銀行上海分行在內(nèi)的5家銀行率先開始試點，準備在今年全面推廣。據(jù)民生銀行上海分行相關負責人透露，現(xiàn)在正在研究整個操作流程，一開始將由銀行選擇有業(yè)務往來的中介公司進行試點。
據(jù)悉，目前上海將試點建立二手房交易資金結算平臺，也就是建設部要求的“第三方資金監(jiān)管平臺”，而上海住房置業(yè)擔保公司將作為對資金監(jiān)管的第三方，也就是建設部通知中要求提到的“交易保證機構”。這一機構是獨立于二手房交易上下家、中介公司以及銀行的。
目前初步研究的流程是，每筆交易都必須在上海住房置業(yè)擔保公司設立的二手房交易資金結算平臺設立子賬戶，所有房款打入這一賬戶中。交易過戶后，房產(chǎn)中介書面通知結算平臺劃轉房款至賣方賬戶，中介公司以及上、下家都不直接接手房款以保證安全。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域金融服務中心總監(jiān)蘇曉江表示，該平臺才是真正意義上的資金監(jiān)管，將是現(xiàn)有交易中心資金監(jiān)管基礎上進行的優(yōu)化，目前已經(jīng)進入第二階段的壓力測試。
比較
公證處監(jiān)管平臺似“提存”
當二手房交易資金結算平臺正在醞釀之中時，上海市公證處也推出“上海公證處資金監(jiān)管平臺”。近日上海市公證處鄭建軍在接受相關媒體采訪時透露，目前二手房資金監(jiān)管的路徑已經(jīng)全部準備完畢，馬上就會正式開展業(yè)務。目前已經(jīng)選定兩家大型中介，在談最后的合作細節(jié)。為保證監(jiān)管效果，上海市公證處推出的這一資金監(jiān)管平臺將收取一定的手續(xù)費，收費標準可能是總房價的千分之三，但具體尚未確定。
與上海市房地局此前試點的二手房資金監(jiān)管平臺不一樣的是，上海市公證處資金監(jiān)管平臺所監(jiān)管的資金，不僅包括二手房買賣上下家交易的房款(定金、首付和尾款)，還包括交易所涉及的稅費。
據(jù)介紹，在資金打入公證處監(jiān)管賬戶之前，二手房上下家、中介公司和上海市公證處將簽訂一份《資金監(jiān)管協(xié)議》。上海市公證處與上下家共擔整個交易過程中的資金風險。
據(jù)介紹這個監(jiān)管平臺的另外一個優(yōu)勢是，二手房買賣上下家簽署以中介為受托人的涉及該房屋償還貸款、注銷抵押、繳納稅費、領取相關收件收據(jù)及房地產(chǎn)權證等事項的委托書，都將公證以保證安全。
“其實公證處之前已有相關服務�！泵缆�(lián)物業(yè)交易管理部高級經(jīng)理王磊告訴記者，上海市公證處原先就有關于房產(chǎn)的“提存”服務，是法定的一種支付方式，風險相對最低，收費標準也是總標的的千分之三，預計新的監(jiān)管平臺應該與之不會有太大區(qū)別。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域金融服務中心總監(jiān)蘇曉江認為，這就是上海市公證處所設立的“提存”業(yè)務，并非真正的資金監(jiān)管。蘇曉江認為，由于客戶往往收到定金或首付后才會簽訂合同，于是監(jiān)管的資金相對較少，同時銀行也不會輕易將貸款打入公證處賬號，被市場接受將有難度�！拔ㄒ豢赡艹霈F(xiàn)的區(qū)別是提存業(yè)務所涉及的資金將會計算利息，而未來資金監(jiān)管平臺是否同樣也會計算利息也是需要關注的�！碧K曉江強調了這一點。
資金監(jiān)管將是2008工作重點
上海市房地局相關負責人表示，資金監(jiān)管將是2008年的工作重點。
值得注意的是，早在2007年1月22日，建設部就下發(fā)了《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(以下簡稱通知)，要求二手房交易引入第三方加強對資金監(jiān)管。通知中明確要求，交易結算資金的存儲和劃轉均應通過交易結算資金專用存款賬戶進行，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、交易保證機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得通過客戶交易結算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結算賬戶代收代付交易資金。
●中介：建議客戶采取資金監(jiān)管
目前上海各大中介公司都有一套資金監(jiān)管體系，伴隨著資金監(jiān)管平臺的出現(xiàn)，是否日后所有的二手房交易都將通過此方式呢？對此美聯(lián)物業(yè)的王磊表示，在簽訂合同時會先征詢客戶的意見；21世紀不動產(chǎn)的蘇曉江則表示，二手房交易資金結算平臺對于老百姓及中介公司而言將能是風險最低的方式，提倡客戶選擇資金監(jiān)管。
●律師：政府出臺收費標準更易實現(xiàn)
資金監(jiān)管平臺能否保證資金100%安全，是否需要政府設立第四方監(jiān)管？對此北京廣盛律師事務所上海分所李禮律師表示，第四方監(jiān)管的想法是好的，但實際操作較困難。李律師表示，二手房交易資金監(jiān)管平臺是由市房地局設立公司，給予權力上的管轄及基礎制度的保障，但并不是法律上規(guī)定的最佳規(guī)避風險方式。因為在市場機制運作下，還需要保證安全性、效果性及相關費用接受性三個環(huán)節(jié)。但由于相關機構需要有工作人員，最終還將是以盈利為目的，因此設立第四方監(jiān)管理論上雖可行，但實行起來困難較大。相比之下，由政府通過市場調研后對于所有的資金監(jiān)管方式確定出一個指導價格，供購房者根據(jù)自己不同情況分別進行選擇的方式將比單獨設立一個公益性的第四方監(jiān)管機構更容易實現(xiàn)。(李琛 江敏 )
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