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　　特邀議員

　　彭澎(廣州社科院科研處處長)

　　韓世同(廣州知名房產(chǎn)研究專家)

　　冀志罡(資深業(yè)內(nèi)人士)

　　為了讓更多低收入家庭能夠居住在交通生活便利的老城區(qū)，廣州市國土房管局今年將啟動一項重要的新舉措，就是從二手房市場收購房源作為廉租房。收購工作將按照季度有計劃推進(jìn)，主要在市區(qū)范圍內(nèi)選擇收購50平方米以內(nèi)、價格適中的二手房。

　　操作較難，政府省不了事

　　新快報：從二手房市場收購房源作為廉租房，上海、青島、長沙等城市也有基本相似的做法。輿論對此舉作了“政府救市”的解讀。各位怎么看待這個問題？

　　彭澎：這是地方政府救市的舉措之一，但實(shí)際效果可能不大。初衷可能是一方面拉高了成交量，對開發(fā)商的存貨盤活有利，解了一些開發(fā)商的燃眉之急；另一方面可以提供更多的廉租房，方便了貧困戶。當(dāng)然對推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也是有好處的。關(guān)鍵是操作較難，政府省不了事。

　　韓世同：關(guān)于廣州將收購二手房用于廉租房的信息是由住房保障辦新聞發(fā)言人通過媒體發(fā)布的，目前還未看到正式的通知和規(guī)定。

　　但從信息發(fā)布的時間和部門來看，即使要解讀為政府救市的舉措，也主要是為了解決廉租房房源不足和分布不合理的目的，而不是為了通過這個舉措來刺激購房消費(fèi)或消化市場空置房源。可以說，救市的動機(jī)和目的有所不同。

　　目前，廣州樓市一二手市場都已經(jīng)出現(xiàn)房價不斷回落、成交不斷回升的良好局面，政府如果不是急于應(yīng)對廉租房房源不足或分布不合理的問題，其實(shí)沒有必要采取這一操作難度高、社會敏感度高的政策舉措。

　　冀志罡：這是很不錯的廉租房提供方式。其優(yōu)點(diǎn)有三：一、如果重新規(guī)劃建設(shè)廉租房小區(qū)，很容易形成貧民區(qū)，將貧富分化表面化，并激化社會矛盾。

　　二、操作簡單，成本低廉。廉租房政策也要講成本，成本越低，為低收入居民提供的福利就越大。

　　三、周期短、見效快。規(guī)劃建設(shè)新房的周期很長，且管理成本極高，供給彈性也不足，無法根據(jù)低收入人群的實(shí)際情況隨時調(diào)整供應(yīng)量。

　　若無評估，措施恐會落空

　　新快報：有輿論擔(dān)心，廣州市區(qū)50平方米以內(nèi)的二手房的市場本身就很緊俏，政府如果出面收購，完全有可能推高這部分市場的價格。從這個角度看，這項本是為了滿足更多低收入家庭能夠居住在交通生活便利的老城區(qū)的政策，可能在實(shí)際操作中還會碰到更多的難題。對于類似的難題，各位覺得應(yīng)該怎樣來看待？

　　彭澎：50平方米以內(nèi)的二手房本來就不多，尤其是在廣州這樣的城市。如政府要做這樣的收購工作，會出現(xiàn)以下幾個問題：

　　一是房源較緊，業(yè)主將提價出手。能找到的房源可能都是(上個世紀(jì))90年代前期或更早的建筑，很多都有人租住，政府收購只有以比市場價更高的價位才能使業(yè)主出手，從而使廉租房不“廉”，畢竟這類房出租率較高，通常給小青年或外來工做了出租屋。

　　二是房源分散，不利管理。很多舊樓各種戶型都有，而且50平方米以內(nèi)的戶型也不會全賣給政府，因此，無法收購后集中管理，給房管局工作帶來不便。

　　三是有這種戶型的新樓一般在郊外，這可能使低收入家庭增加交通開支，而且郊外此類戶型是為小白領(lǐng)設(shè)計，物管費(fèi)并不低，這對低收入住戶不利。

　　韓世同：我不清楚政府有沒有對這項政策的可行性和可操作性以及對社會和市場會否帶來影響做適當(dāng)?shù)脑u估。

　　如果從目前發(fā)布的信息來看，好像只有50平方米以內(nèi)是比較確定的數(shù)據(jù)，至于數(shù)量、價格、區(qū)位、收購方式都似乎還未確定，還是未知數(shù)，只是表示在采購方面將考慮安全、管理、消防、成本和審核機(jī)制，對這一舉措對二手市場是否會造成影響則并沒有提及。

　　我認(rèn)為，政府打算采購的50平方米以內(nèi)的二手房房源，也是市場最搶手和最緊俏的房源，投資客和中等收入人士都愿意購買，除非政府出價特別高，否則就難以達(dá)成交易。

　　如果這一點(diǎn)無法突破和解決，實(shí)際上收購二手房做廉租房的措施就會落空。可能只有等到小戶型二手房的房源比較充裕時，才有可能按市價或低于市價收購，才不會因政府收購而推高小戶型二手房的房價。

　　此外，有媒體指出如何避免權(quán)利尋租和不公平交易等問題，也是需要認(rèn)真研究和解決的問題。至于其他方面的難題還比較好解決，因為雙特困戶中也存在不少分散租住的現(xiàn)象，政府在這方面已經(jīng)摸索出一些現(xiàn)成的經(jīng)驗和管理辦法。

　　冀志罡：我倒認(rèn)為，任何福利都是成本，不管以何種方式提供這種福利，社會都要承擔(dān)相應(yīng)的成本。政府收購的確會推高城區(qū)小戶型價格，但也為享受廉租房的低收入居民提供了更為便利的生活條件，應(yīng)該說是符合廉租房政策的本意的。至于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，既然房租這個大頭都優(yōu)惠了，區(qū)區(qū)物業(yè)費(fèi)應(yīng)該不是問題。

　　在實(shí)際操作中，最大的難題可能是轉(zhuǎn)租牟利的問題。也就是說，享受廉租房的人，很可能自己不住，而將其轉(zhuǎn)租，以賺取租金差價。從這個角度看，與其搞廉租房，不如直接為低收入居民提供現(xiàn)金補(bǔ)貼，兩者的效果完全一樣，而后者的成本更低。

　　提高窮人現(xiàn)金福利最為良策

　　新快報：上海去年也有將“收購小戶型房源作廉租房”的舉措。外地的經(jīng)驗表明，這種做法更像是應(yīng)急之舉，它很難全面、持續(xù)地推行。因此，有論者建議，政府與其出資收購小戶型二手住房做廉租房，不如回購現(xiàn)成的經(jīng)濟(jì)適用房。對此，各位有何看法？

　　彭澎：這種做法肯定是應(yīng)急之舉，只是廉租房供應(yīng)的補(bǔ)充措施，而不能成為廉租房源的主流。至于回購經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)格是否又太高了一點(diǎn)，而且經(jīng)適房的合理性已經(jīng)越來越受到廣泛的質(zhì)疑。最終政府要提供的應(yīng)該只是廉租房，經(jīng)適房只是特殊時期存在的一種平抑房價的手段，更多的商品房還是要交給市場。

　　韓世同：上海也是去年10月14條救市新政中提出的舉措，目的也是想“進(jìn)一步加大廉租房源籌措力度，通過收購、轉(zhuǎn)化、配建、改建等多種渠道籌措房源，近期主要以收購市場上小戶型存量房為主，以滿足廉租家庭的適用性需要”。

　　估計同樣會遇到廣州可能會遇到的房源緊俏、價格過高等問題。但上海住房保障部門表示：“收購的小戶型存量房中不僅包括市區(qū)位置較好的舊公房，還包括其他區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用房與配套商品房。”

　　我認(rèn)為，上海的某些做法是可以借鑒的，例如將經(jīng)濟(jì)適用房或拆遷周轉(zhuǎn)房或一部分可以收回的舊公屋，還可以考慮將一些舊建筑改建成廉租房，這樣既解決廉租房目前房源不足的問題，又可以避免二手房搶房源、可能抬高房價的問題。

　　冀志罡：恰好相反，收購二手房作廉租房，是最有可能全面、持續(xù)推行的廉租房提供辦法，原因就在于其低成本、高彈性的特點(diǎn)。回購經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)然也可以。

　　其實(shí)最好的辦法不是搞廉租房，而是直接提高低收入人群的現(xiàn)金福利，他們自然會用這筆錢改善自己的住房條件，或用來滿足更加迫切的其他需求，還能有效地避免腐敗尋租行為。