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2007年1月29日,北京市社科院、社科院社科文獻(xiàn)出版社發(fā)布2007年“北京藍(lán)皮書”系列。其中,《2007:中國(guó)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》預(yù)計(jì),北京市房?jī)r(jià)仍然有一定的上升空間,但上升的空間不大,房?jī)r(jià)將逐步趨于穩(wěn)定,并于2-3年后開始下降。 中新社發(fā) 吳芒子 攝
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國(guó)房景氣指數(shù)顯示,1997-2007年這十年當(dāng)中,中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷了一個(gè)上升到下降的過程,2003年2月達(dá)到拐點(diǎn)峰值。經(jīng)濟(jì)理論研究表明,房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈正向相關(guān)關(guān)系,且房地產(chǎn)業(yè)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期提前1到2年。 盡管各城市進(jìn)入峰值的年份各不相同,但總體上看,2005年后都呈現(xiàn)了下行之態(tài)勢(shì)。以北京為例,2004年住宅成交量為16.8萬(wàn)套,2005年成交16.3萬(wàn)套,2006年成交量下降到13.5萬(wàn)套。在成交量下降的同時(shí),商品房住宅平均成交價(jià)格卻不斷上升,從2004年的5898元/平方米,上升到2005年的6504元/平方米,再到2006年的7645元/平方米。幾乎是以每年一千元左右的幅度上漲。 住宅成交下降的同時(shí),近年來(lái)供應(yīng)量也在下降。以北京為例,2004年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為2630萬(wàn)平方米,2005年為2014萬(wàn)平方米,2006年為1416萬(wàn)平方米。每年下降近500萬(wàn)平方米。 由于住宅既是耐用消費(fèi)品,又是投資品,具有保值增值的作用,因此,在多數(shù)情況下,住宅的價(jià)格需求彈性是小于1的,即缺乏彈性的。特別是在房?jī)r(jià)上漲過快的年份,有投資意愿和有支付能力的人們有一種越漲越買的心理。精明的開發(fā)企業(yè)在這種情況下,不會(huì)降價(jià)反而提價(jià),來(lái)保證銷售收入不下降。 政府連續(xù)出臺(tái)了各種旨在抑制房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)的政策措施,比如針對(duì)投機(jī)行為,對(duì)五年內(nèi)出售二手房的業(yè)主全額收取營(yíng)業(yè)稅,其成效十分顯著。然而,旨在滿足中低收入家庭住房需求的面積限制政策,并沒有取得立竿見影的效果,大量項(xiàng)目反而因修改規(guī)劃,等待實(shí)施細(xì)則的出臺(tái),延長(zhǎng)了前期報(bào)審的周期,客觀上延遲了供應(yīng)量。使大量小戶型成了解不了近渴的遠(yuǎn)水,價(jià)格卻因供應(yīng)的縮減而加速攀升。 這些情況不得不使我們深入考慮,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的得失效果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期、成交下降、供應(yīng)銳減,投資需求壓力仍舊巨大的情況下,控制需求的調(diào)控政策的效果只是短期的,在抑制房?jī)r(jià)上升方面更是收效甚微。緊縮的調(diào)控政策是不利于房?jī)r(jià)下降,反而可以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足,投資需求過高,價(jià)格反而上升。 在這種情況下,似應(yīng)從調(diào)控需求轉(zhuǎn)為調(diào)控供給出臺(tái)旨在增加有效供應(yīng)的房地產(chǎn)政策。具體來(lái)說: 土地市場(chǎng)方面,從調(diào)控土地供應(yīng)的數(shù)量規(guī)模轉(zhuǎn)向規(guī)劃細(xì)化與注重質(zhì)量的調(diào)控相結(jié)合。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期,開發(fā)企業(yè)有拿地的巨大需求,地方政府也有賣地的沖動(dòng),然而從拿地到形成有效的供應(yīng),還有相當(dāng)復(fù)雜的工作程序,僅從土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)來(lái)說,既要考慮規(guī)劃配套的種類,也要考慮規(guī)劃配套的布局,還要考慮配套設(shè)施之間的比例關(guān)系,更要考慮配套設(shè)施的開發(fā)時(shí)序。規(guī)劃好的地規(guī)模再大,出讓出去能提升區(qū)域的價(jià)值,沒有規(guī)劃的土地,規(guī)模再小也可能形成無(wú)效供應(yīng)。 開發(fā)市場(chǎng)方面,對(duì)經(jīng)濟(jì)型的小戶型項(xiàng)目實(shí)行鼓勵(lì)性政策,鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不僅讓人買得起,而且還要養(yǎng)得起的住宅,在節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保上下功夫,在增加科技含量、設(shè)計(jì)含量上下功夫。 在資金市場(chǎng)方面,應(yīng)鼓勵(lì)資產(chǎn)管理行業(yè)的發(fā)展,以滿足投資需求,并引導(dǎo)人們的投資從物業(yè)實(shí)體轉(zhuǎn)向物業(yè)企業(yè)的股票和物業(yè)投資基金上,這就要求收益型物業(yè)的證券化,同時(shí)要求有專業(yè)的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理企業(yè)代為打理。給投資者提供更穩(wěn)定的、更省心的投資手段。 在使用市場(chǎng)方面,應(yīng)鼓勵(lì)二手房市場(chǎng),特別是促進(jìn)已購(gòu)公房的上市交易。同時(shí)政府還要加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的管理。鼓勵(lì)低收入者和外來(lái)打工的年輕人進(jìn)入租賃市場(chǎng)。 當(dāng)然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的冷暖最終還是取決于客觀經(jīng)濟(jì)景氣的大環(huán)境支持,啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外在動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口增長(zhǎng)、外資流入這幾大變量。另外從宏觀經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看2000-2010年是第十輪宏觀經(jīng)濟(jì)周期,從2010年起宏觀經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入第十一輪景氣周期,按照這樣的分析,2008年以后的房地產(chǎn)會(huì)漸漸恢復(fù)它的活力。(鄭華) |
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