《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》自今年10月1日起開(kāi)始施行，尚不足一月，北京、湖南長(zhǎng)沙、四川成都……各地群眾紛紛拿起物權(quán)法維權(quán)，“物權(quán)法讓我們腰桿更硬�！�
物權(quán)法，讓我們看到希望
10月8日，國(guó)慶長(zhǎng)假后的第一個(gè)工作日，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院受理了物權(quán)法實(shí)施后該法院的首例訴訟。原告張先生和于先生將所在小區(qū)的物業(yè)公司告上法庭，要求確認(rèn)業(yè)主對(duì)居民樓地下物業(yè)管理用房的法定共有權(quán)和管理權(quán)，并要求被告依法賠償損失。
“業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾由來(lái)已久”，原告代理人楊午對(duì)記者說(shuō)。楊午和兩位原告所在的北京市安華西里小區(qū)建于1987年，由十幾家國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)后，作為福利分房供本單位職工使用。北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司第四分公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。1992年房改政策出臺(tái)，房屋產(chǎn)權(quán)劃歸個(gè)人所有，小區(qū)某臨街居民樓地下設(shè)備層的使用和收益問(wèn)題被擺上了桌面。這部分空間，建成后被物業(yè)公司作為旅館出租。居民們認(rèn)為，自己對(duì)地下設(shè)備層也享有所有權(quán)。同時(shí)，旅館的商業(yè)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的衛(wèi)生問(wèn)題、安全問(wèn)題、噪音問(wèn)題日益嚴(yán)重，引起了居民的不滿(mǎn)，糾紛開(kāi)始產(chǎn)生。
“最早的時(shí)候是和旅館鬧，大家不清楚到底誰(shuí)該為此承擔(dān)責(zé)任”，說(shuō)起當(dāng)時(shí)的糾紛，楊午顯得有些無(wú)奈，“旅館當(dāng)然不答應(yīng)，說(shuō)自己是交了租金的，當(dāng)然享有使用權(quán)”。這起糾紛持續(xù)多年，居委會(huì)、街道辦事處多次調(diào)解，均無(wú)效果。
物權(quán)法頒布以后，該樓的居民們看到了希望，根據(jù)物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。于是他們推舉了兩名代表——張先生和于先生提起訴訟，兩人又委托楊午代理。
地下設(shè)備層是如何出租出去的呢？記者打電話(huà)到物業(yè)公司要求采訪，一位不愿透露姓名的工作人員說(shuō)，原告告錯(cuò)了對(duì)象，地下設(shè)備層不是由物業(yè)出租出去的，租金也沒(méi)有由物業(yè)收取。當(dāng)記者詳細(xì)詢(xún)問(wèn)時(shí)，他以負(fù)責(zé)法律問(wèn)題的工作人員不在為由不愿多談。
據(jù)悉，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院近期將對(duì)這起訴訟開(kāi)庭審理。這起案例所反映的爭(zhēng)議，在各地都有發(fā)生，頗具典型意義。77歲的楊午先生充滿(mǎn)期待，向記者展示了他收集的各種關(guān)于物權(quán)法的資料文件，“法律就是用來(lái)維護(hù)公平正義的。有了物權(quán)法，我們的腰桿就硬了！”
訴訟主要涉及房權(quán)
物權(quán)法正式實(shí)施半個(gè)多月來(lái)，各地涌現(xiàn)了一批具有典型意義的案例，這些案例以圍繞房屋產(chǎn)生的法律糾紛為主，涉及物權(quán)的保護(hù)、所有權(quán)以及用益物權(quán)等各方面，體現(xiàn)了物權(quán)法的全面性和有效性。
長(zhǎng)沙市的一起案例，被媒體稱(chēng)為“物權(quán)法第一案”。
據(jù)報(bào)道，2003年12月，長(zhǎng)沙市處理私房改造遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室落實(shí)房屋政策，將位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)某房屋的所有權(quán)發(fā)還給李福蓮、李瑞芳等4人共同所有。此前，該房有一房間由劉某向房屋管理部門(mén)租住。落實(shí)房屋政策后，原租住戶(hù)劉某既不與房屋所有人李福蓮、李瑞芳等4人簽訂房屋續(xù)租合同，也不支付房屋租金，更拒絕退還房屋。
法院審理認(rèn)為，劉某構(gòu)成惡意占有行為，雖然發(fā)生在物權(quán)法施行之前，但其行為一直連續(xù)存在至物權(quán)法施行后，因此，該案適用物權(quán)法，與“法不溯及既往”的原則并不沖突。
10月8日，湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法對(duì)此案作出一審判決，判令被告搬出房屋，并賠償相關(guān)損失。
近日，成都市金牛區(qū)法院也受理了物權(quán)法正式實(shí)施后，該院的第一起訴訟。
據(jù)報(bào)道，家住成都市金牛區(qū)的王女士出國(guó)多年，房屋一直閑置。以前在王女士家中當(dāng)過(guò)保姆的唐某通過(guò)偽造繼承公證書(shū)的方式，將王女士的房子過(guò)戶(hù)到自己名下，并通過(guò)中介將房屋賣(mài)給了張某。為此，王女士將唐某和張某一起告上了法院，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價(jià)款以及產(chǎn)生的一切費(fèi)用。
有關(guān)律師表示，物權(quán)法施行前，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)房子等不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有明確規(guī)定“善意取得制度”，而物權(quán)法明確規(guī)定了對(duì)房子等不動(dòng)產(chǎn)適用“善意取得制度”。只要能證明張某沒(méi)有和唐某惡意串通，沒(méi)有以低于市場(chǎng)很低的價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)到該房產(chǎn)，能證明張某是善意購(gòu)買(mǎi)的第三人，那么法律將保護(hù)張某的交易安全。王女士有權(quán)依法向保姆追討損失賠償。
法官判案更有底氣
提起物權(quán)法實(shí)施以后的情況，北京市第一中級(jí)人民法院一位法官說(shuō)，該院受理的案件集中在建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系等方面。物權(quán)法實(shí)施以后，人們對(duì)這部專(zhuān)門(mén)保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的法律抱以很多期望，當(dāng)事人打官司喜歡適用新法是符合常理的。
“對(duì)法官判案來(lái)說(shuō)，物權(quán)法的實(shí)施讓我們更有底氣了”，這位法官說(shuō)，以前的《民法通則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)雖然對(duì)相關(guān)問(wèn)題有規(guī)定，但比較散亂，有些規(guī)定欠明確，導(dǎo)致法官判案時(shí)只能根據(jù)民法理論進(jìn)行推導(dǎo)，現(xiàn)在物權(quán)法的實(shí)施讓法官在法律適用問(wèn)題上更加準(zhǔn)確。
北京岳成律師事務(wù)所杜永浩律師也認(rèn)為，原有的《民法通則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，對(duì)新的經(jīng)濟(jì)背景下的商品小區(qū)共有部分的歸屬，缺乏直接、明確、具體的規(guī)定。因此，在共有部位的產(chǎn)權(quán)歸屬以及管理經(jīng)營(yíng)等方面存在著混亂和不公平現(xiàn)象。物權(quán)法對(duì)此作出了明確具體的規(guī)定，必然成為權(quán)利人維護(hù)自己合法權(quán)益的有力武器。在司法審判活動(dòng)中，物權(quán)法也有可能更多地取代《民法通則》，成為處理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬等糾紛的常用法律依據(jù)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所謝鴻飛博士認(rèn)為，物權(quán)法的作用也需要辯證地看。比如小區(qū)的公用停車(chē)位，屬于業(yè)主共有，這無(wú)疑是件好事，但是同時(shí)也要看到，沒(méi)有車(chē)的人也要承擔(dān)這部分費(fèi)用，是不是公平呢？謝鴻飛總結(jié)說(shuō)，“對(duì)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō)，物權(quán)法需要更為細(xì)致的司法解釋?zhuān)约霸诰唧w案例中的靈活使用，這樣才能讓老百姓腰桿更硬，法官底氣更足�！�(記者 白龍)
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