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　　(聲明：刊用中國《中華文摘》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

　　文/向 兢 白 玲 盧江南 陳 晨

　　“泡沫只有破了才能證明是泡沫�！�

　　美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘的這句話，用在中國的房地產(chǎn)市場身上是再合適不過了。

　　在全球經(jīng)濟(jì)一片低迷中，中國的房地產(chǎn)市場卻不斷上漲，很多地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也已經(jīng)超過2007年的高點(diǎn)。

　　2008年凄慘冷淡的樓市在2009年不僅僅是回暖，而是狂熱了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均價(jià)都已達(dá)到歷史最高點(diǎn)。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心所監(jiān)測的北京商品住宅的成交均價(jià)在11月達(dá)到了18088元/平方米的高位；新開盤項(xiàng)目的均價(jià)升為17550元/平方米。2009年全年北京商品房均價(jià)上漲幅度超過60%，是北京GDP漲幅的六倍多。

　　東釣魚臺(tái)家園，均價(jià)7.02萬元/平方米；銀泰中心，均價(jià)7.24萬元/平方米。這兩個(gè)北京目前均價(jià)最高的期房和現(xiàn)房樓盤的出現(xiàn)，將曾經(jīng)創(chuàng)下京城最貴樓盤紀(jì)錄的昆侖公寓、銀泰中心、盤古大觀、柏樂府等“高檔名盤”統(tǒng)統(tǒng)甩在了身后，北京的樓市也進(jìn)入了一個(gè)前所未有的“豪宅時(shí)代”。

　　不過，相比上海樓市的瘋狂，北京的“豪宅”似乎還有點(diǎn)兒不夠瞧的。2005年10月，位于陸家嘴核心區(qū)的湯臣一品以10萬元/平方米的價(jià)格開盤之后，一直沒有獲得市場認(rèn)可。然而,就是在2009年下半年，上海的豪宅市場一片大紅，出現(xiàn)了白金灣在內(nèi)的數(shù)十個(gè)價(jià)位超過10萬元/平方米的豪宅。易居中國公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年上海實(shí)際成交均價(jià)最高的前10名樓盤，其中有4個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過10萬元/平方米。而古北臻園的一套別墅成交單價(jià)更是高達(dá)19萬元/平方米，成為名副其實(shí)的中國內(nèi)地最貴樓盤。

　　在普通住宅市場，同樣“漲聲一片”。僅2009年上半年，北京就有135個(gè)樓盤集體漲價(jià)，占北京400個(gè)在售樓盤項(xiàng)目的近三分之一，最高漲幅竟高達(dá)14000元/平方米，而這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未包括不少項(xiàng)目漲價(jià)的尾盤。上海在售項(xiàng)目中，更是有超過9成的樓盤或多或少漲價(jià)。 僅一兩個(gè)月時(shí)間，北京、上海等地樓市已經(jīng)強(qiáng)勢反彈，部分樓盤提價(jià)幅度之大，早就填平了“小陽春”之前的降價(jià)區(qū)間。

　　回顧2009年火爆的二手房市場,價(jià)量齊升，一些熱點(diǎn)地區(qū)甚至出現(xiàn)了短短一周報(bào)價(jià)上漲千元的態(tài)勢。國際通行的衡量房價(jià)是否合理的兩個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)——租售比和房價(jià)收入比，在瘋狂的中國房市面前基本失效。“房產(chǎn)租售比”是國際通行用來衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價(jià)比值，換算出租金與房價(jià)是否合理的差距。一般而言，國際標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)租售比”為1﹕100到1﹕200，但北京的租售比從2004年以來一直偏離這一數(shù)值，目前北京的租售比更是嚴(yán)重背離了這一安全線。2009年11月北京樓市租售比再創(chuàng)紀(jì)錄，首次突破了1﹕500，達(dá)到了1﹕525，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1﹕700。所謂房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2009年7月，北京市的房價(jià)收入比已達(dá)27﹕1，相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房，超出國際平均水平5倍。

　　一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。

　　中國的房地產(chǎn)此時(shí)正呈現(xiàn)并承受著泡沫經(jīng)濟(jì)的高度風(fēng)險(xiǎn)。全國房價(jià)基本面呈持續(xù)性上漲甚至“暴漲”，商品房價(jià)格漲幅遠(yuǎn)超過居民收入的增幅。土地價(jià)格越炒越高，地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)商大手筆拿地建房，負(fù)債率普遍持續(xù)上升，房價(jià)收入比和房價(jià)租售比極端不合理……種種現(xiàn)象的背后，是住房成為像股票一樣的資本運(yùn)營品，在投機(jī)者的“看高”預(yù)期和社會(huì)普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價(jià)值，使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了真正價(jià)值。這其中的價(jià)值差日益擴(kuò)大，構(gòu)成了愈來愈膨脹的泡沫。

　　國企拿地不差錢與地方的“土地財(cái)政”

　　房價(jià)的上漲早已由2009年年初的個(gè)別現(xiàn)象變?yōu)槠毡楝F(xiàn)象，就像一匹脫了韁的野馬，誰也不知道所謂的“頂”在哪里。投行等金融機(jī)構(gòu)、投資者都在唱高，買房者“恐慌性購房”，開發(fā)商捂盤提價(jià)價(jià)更高……這一切都使得開發(fā)商的熱情重新高漲，他們?cè)缤��?008年的寒冬剛剛過去。北京、上海、重慶等地“地王”頻現(xiàn)，先是中化方興以40.6億元的成交價(jià)拍得廣渠路15號(hào)地，拉開了地王誕生的序幕，隨后大龍地產(chǎn)不甘示弱，成為北京市2009年首個(gè)成交總價(jià)超過50億元的新地王。中海地產(chǎn)則以70多億元的價(jià)格成為上海地王。不僅北京、上海，在深圳、寧波等城市，地王也相繼出現(xiàn)，其出手之闊綽，聲勢之浩大無不令人震驚。

　　然而，更令人驚訝的是，國企和央企竟然成了這波瘋狂拿地的主力。在中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面恢復(fù)的情況下，除了傳統(tǒng)的國企地產(chǎn)企業(yè)，如大龍地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業(yè)的國有企業(yè)，如中化集團(tuán)、中國電子集團(tuán)、中鐵集團(tuán)、中冶集團(tuán)等也紛紛邁進(jìn)或準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。

　　這些央企或是大國企背景的地產(chǎn)企業(yè)的大手筆，將大部分民營資本擠到二、三線城市。美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2009年出讓的住宅用地中，民營企業(yè)拿地建筑面積為423.7萬平方米，成交價(jià)167.9億；而國企拿地建筑面積654萬平方米，共計(jì)417.3億，樓面價(jià)為每平方米6381元。在 2009年住宅類地塊總投資中，國企占到了71%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過民企的29%。無怪乎SOHO中國董事長潘石屹在競拍廣渠路15號(hào)地鎩羽而歸后感慨：“現(xiàn)在地王都是央企�！钡赝躅l現(xiàn)帶來的直接后果便是樓面價(jià)高漲，甚至超過了同區(qū)域當(dāng)年在售樓盤的銷售價(jià)，這種“面粉比饅頭貴”的現(xiàn)象很可能導(dǎo)致面粉和饅頭輪番比著漲價(jià)，壓力最終仍將轉(zhuǎn)移到購房者身上。

　　國企拿地之所以“不差錢”，是因?yàn)?009年天量的信貸大量流向國企，特別是一些國有大中型企業(yè)。2009年上半年國家巨額放貸時(shí)，大量在經(jīng)濟(jì)中回暖并不缺錢的企業(yè)還是拿到了大量貸款。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和價(jià)格上漲，使得大量資金流向樓市、地市。而國企“強(qiáng)悍”入市，是抬高地價(jià)、加快房價(jià)上漲的重要原因。更令人擔(dān)憂的是，一些國企的主業(yè)并不是房地產(chǎn)，但頻頻制造“地王”，這將加劇市場的泡沫化、非理性程度。

　　針對(duì)國企大舉進(jìn)入房市的現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向的監(jiān)管，防止資金過量流入房地產(chǎn)市場；尤其要規(guī)范不以房地產(chǎn)為主業(yè)的國企的投資行為，嚴(yán)控國企資金非理性進(jìn)入樓市。此外，還應(yīng)完善國企投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制，嚴(yán)查國企炒樓、炒地行為。

　　然而，一個(gè)巴掌是拍不響的。

　　事實(shí)上，近年來土地出讓金收入成為地方財(cái)政收入的重要來源。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2009年中國土地出讓金年終盤點(diǎn)報(bào)告》稱，2009年中國土地出讓金總金額達(dá)15000億元。土地出讓金已成為許多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來源。一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財(cái)政收入的60%，個(gè)別市縣達(dá)90%左右。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困難、稅收增長率持續(xù)下降，擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資、提振經(jīng)濟(jì)時(shí)間緊迫的大背景下，土地出讓金收入的增減對(duì)于地方政府的決策部署和投資行為影響甚大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高關(guān)聯(lián)性，使大多數(shù)地方政府產(chǎn)生依賴心理，除了“土地財(cái)政”情結(jié)，還有稅收考慮。因而，在執(zhí)行國家調(diào)控政策時(shí)畏首畏尾，一些地方把國家調(diào)控政策高高掛起。在個(gè)別地方，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門領(lǐng)導(dǎo)干部甚至公開為房價(jià)上漲、開發(fā)商“捂盤”幫腔。

　　因此，中國應(yīng)該大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，地方政府的財(cái)稅收入逐漸轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上來，而不是從土地出讓中獲得暴利。如果沒有其他的稅收渠道，地方政府不得不轉(zhuǎn)而依靠賣地生存，進(jìn)一步倒逼政府放松信貸。

　　對(duì)于目前將地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商捆綁形成利益共同體的土地出讓制度，可以從以下幾方面加以改革：完善土地招拍掛辦法，在關(guān)注土地出讓程序上的公開透明、防止低價(jià)出讓土地和欠繳土地出讓金等問題的同時(shí)，關(guān)注開發(fā)商非理性競價(jià)導(dǎo)致的土地價(jià)格虛高問題，改變“價(jià)高者得”的單一方式，探索“勾地”等出讓方式；按照黨的十七屆三中全會(huì)精神，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市試點(diǎn)工作。

　　此外，中國的稅收制度需要做出調(diào)整。中央政府宜考慮適當(dāng)增加地方財(cái)政收入的方式方法，減弱地方政府對(duì)土地出讓金收入的過度依賴。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，地方政府稅收增長率下降，而財(cái)政支出壓力不斷加大。中央政府宜充分考慮地方政府的困難，研究適當(dāng)縮小國稅征收范圍、擴(kuò)大地稅征收范圍、減輕企業(yè)稅負(fù)的可行性；加大中央對(duì)地方的財(cái)政支持力度；鼓勵(lì)銀行對(duì)各地與民生密切相關(guān)的重點(diǎn)工程的貸款支持力度。

　　寬松信貸與通脹預(yù)期

　　推動(dòng)房價(jià)上漲的表象是購房消費(fèi)力的持續(xù)復(fù)蘇，深層次原因在于寬松的政策環(huán)境，如包括二套房貸優(yōu)惠在內(nèi)的一系列救市政策，降低了購房成本、交易成本，擴(kuò)大了購房群體，市場需求增多。另一方面，寬松的貨幣政策緩解了開發(fā)商的資金困境，加上開發(fā)商從小陽春以來的銷售回款，有了漲價(jià)的底氣。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，2009年上半年進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金超過8000億元。

　　4.58萬億——當(dāng)去年5月上旬，中國人民銀行發(fā)布報(bào)告公布了一季度信貸數(shù)字后，“通脹預(yù)期”愈加明顯。在通脹預(yù)期的壓力下，尋求資產(chǎn)保值、升值成了許多購房人，特別是投資客的當(dāng)務(wù)之急。除了投資客的資金，還有實(shí)體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而來的資金。由于鋼鐵、水泥等制造業(yè)本身產(chǎn)能過剩，實(shí)體產(chǎn)業(yè)獲得的信貸資金只能另尋“出口”，于是樓市也成了實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資、避險(xiǎn)的選擇。根據(jù)媒體報(bào)道，去年10月，全國人大常委會(huì)原副委員長成思危稱，有2.1萬億信貸資金并沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是進(jìn)入了股市樓市。

　　在通脹預(yù)期高漲和沒有更好投資渠道的環(huán)境下，大量資金流入樓市以求保值、升值不可避免。只有國家放寬更多的民間投融資領(lǐng)域，并通過稅收調(diào)節(jié)使投資流向資金不足領(lǐng)域，才能減少流動(dòng)性對(duì)樓市的沖擊。

　　日本“失去的十年”與香港十幾萬名百萬“負(fù)翁”

　　房地產(chǎn)泡沫曾席卷全球，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了極大破壞，很多國家至今仍未完全恢復(fù)過來，留下的慘痛教訓(xùn)對(duì)于泡沫正在急速膨脹的中國房地產(chǎn)業(yè)來說彌足珍貴。

　　發(fā)生于1923年～1926年的美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)了華爾街股市大崩盤，并導(dǎo)致了以美國為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。

　　從20世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長的房地產(chǎn)泡沫。其發(fā)展階段為四個(gè)時(shí)期：(1)泡沫萌芽時(shí)期：1985年“廣場協(xié)議”后美元貶值，大量國際熱錢進(jìn)入日本房地產(chǎn)業(yè)，房價(jià)上漲。(2)地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)：日本政府提出內(nèi)需主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長政策，連續(xù)5次下調(diào)利率，放松國內(nèi)金融管制，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長趨緩的產(chǎn)業(yè)無法吸收龐大貨幣供應(yīng)，大量資金流向房地產(chǎn)和股市，地價(jià)暴漲，受房價(jià)驟漲的誘惑，大批日本人紛紛投機(jī)炒房，巨大的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。(3)空前的地產(chǎn)泡沫：垂直式的地價(jià)飆升，1990年僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的總地價(jià)。出現(xiàn)世界空前的地產(chǎn)泡沫。(4)泡沫迅速破滅：利率提高，1991年后國際資本獲利撤離，由外來資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。 到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，個(gè)人紛紛破產(chǎn)，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。

　　從后果上看，這次地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了日本房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。人們常稱這次房地產(chǎn)泡沫是 “二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，把20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。

　　香港的房地產(chǎn)熱可以追溯到上世紀(jì)70年代。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價(jià)最高的地區(qū)。1997年，香港政府推出廉價(jià)房政策，東南亞金融危機(jī)降臨，泡沫一夜破碎，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失8萬億港元，香港出現(xiàn)十幾萬名百萬“負(fù)翁”。

　　政策的初衷與執(zhí)行的空間

　　2009年12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，這被許多媒體和業(yè)內(nèi)人士看作是進(jìn)一步鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展的“利好”。而在兩天后，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上制定的具體政策中唯一與房地產(chǎn)相關(guān)的卻是取消了房地產(chǎn)交易的營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，旨在抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。2009年12月14日，新的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議就直接地提出“抑制投資投機(jī)性購房”，要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“調(diào)控”的意圖已經(jīng)非常明確。具體措施包括：增加普通商品住房的有效供給；抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。這被媒體稱為新“國四條”。

　　通過對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及隨后的兩次國務(wù)院會(huì)議的研究，不難發(fā)現(xiàn)中央政府在房地產(chǎn)問題上的考慮：既希望通過增加“普通商品房”的供應(yīng)以及鼓勵(lì)“自住和改善型”需求來促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)“景氣”，從而保障巨大的開復(fù)工建設(shè)量，繼續(xù)帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為GDP做貢獻(xiàn)；同時(shí)，政府認(rèn)為必須對(duì)通過抑制“投機(jī)性”行為來打壓漲幅過大、過快的房價(jià)。因?yàn)楦叻績r(jià)不僅會(huì)給銀行房貸帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是會(huì)不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群，對(duì)市場的可持續(xù)發(fā)展帶來傷害。

　　國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，決策層所期望的“在借助房地產(chǎn)來發(fā)展整體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，通過市場化的手段來解決絕大部分城市居民的住房問題”，這樣一種“雙重目標(biāo)”在一個(gè)完全市場化的模式中是無法實(shí)現(xiàn)的，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中必須引入非市場化以及不完全市場化的補(bǔ)充模式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)調(diào)整為由完全市場化的商品房市場和非市場化的保障性住房建設(shè)構(gòu)成。中央政府也曾出臺(tái)大力建設(shè)保障性質(zhì)的廉租房和限價(jià)房的政策并要求地方政府落實(shí)——但是這個(gè)政策到地方政府執(zhí)行的層面走樣了，變成了與商品房地塊的簡單捆綁。

　　目前國內(nèi)討論最為熱烈的電視劇是《蝸居》——一部有關(guān)房價(jià)的電視劇。《蝸居》的熱映折射出了公眾對(duì)房價(jià)飆升心生不滿但又無可奈何的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)2009年12月中國社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，中國85%家庭無能力買房。對(duì)一些大中城市的普通居民來說，瘋狂的高房價(jià)不僅剝奪了當(dāng)代人的住房福利，而且還綁架了祖孫三代的生活幸福。一般中青年家庭買房，不僅要掏出自己的全部積蓄，而且還要指望雙方的父母把好不容易積蓄下來的養(yǎng)老錢拿出來“支援”，“啃老”已成為普遍現(xiàn)象。

　　雖然中央政府政策游刃的空間非常有限，但是必須迅速而堅(jiān)定地清理行業(yè)結(jié)構(gòu)，確立市場化和非市場化結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展模式，明確從中央各部門到地方政府的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)機(jī)制，完善從土地供應(yīng)制度到金融配合的改革，改革稅收分配體制，將地方政府從“土地財(cái)政依賴癥”中解放出來。否則，中國房價(jià)將無法走出“越調(diào)越高”的怪圈。

　　(摘自《大地周刊》)