中新網(wǎng)6月23日電 據(jù)中華工商時(shí)報(bào)報(bào)道，搜索近期新聞熱點(diǎn)，除了問題富豪因貸款問題紛紛落馬，就是管理層明顯加強(qiáng)了對(duì)銀行貸款資金安全的控制。尤其是央行剛剛出臺(tái)的房貸政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款中存在的問題進(jìn)行了嚴(yán)格控制。
其實(shí)，這兩者是有著必然聯(lián)系的，其紐帶就是在問題富豪與銀行之間的房地產(chǎn)貸款。在眾多銀行業(yè)內(nèi)人士和房地產(chǎn)開發(fā)商的眼里，房地產(chǎn)貸款架起了一座座通向財(cái)富彼岸的橋梁。
中國(guó)富豪一半是房地產(chǎn)商
中國(guó)富豪中有多少人從事房地產(chǎn)業(yè)，無從得知準(zhǔn)確的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但可以從近兩年紅遍中國(guó)的福布斯中國(guó)富豪榜上找到答案。
來自《福布斯》2002年中國(guó)富豪榜的信息顯示，在前10名富翁中，中信泰富集團(tuán)榮智健、世茂集團(tuán)許榮茂、廣匯集團(tuán)孫廣信、香港富華集團(tuán)陳麗華、新希望集團(tuán)劉永好、復(fù)星高科技集團(tuán)郭廣昌、仲盛集團(tuán)葉立培等這7人的公司業(yè)務(wù)中都有房地產(chǎn)業(yè)。再加上農(nóng)凱集團(tuán)周正毅、海星集團(tuán)榮海以及卓達(dá)集團(tuán)楊卓舒，前20名富豪中有10人都在從事房地產(chǎn)業(yè)，可以說中國(guó)富豪的一半都是房地產(chǎn)商。
去年，從《福布斯》中國(guó)富豪榜上跌下來的劉曉慶、楊斌也都從事過和房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。目前正在接受審查的上海富商錢永偉、許培新也是在房地產(chǎn)中積累了巨額財(cái)富。
房地產(chǎn)業(yè)仿佛有魔力一般，以超乎常規(guī)的速度催生了太多的億萬富翁。其中，很多房地產(chǎn)富翁們基本都是從一窮二白起家，而且很多人有著和億萬身家極不相稱的年紀(jì)。
信貸資金成為開發(fā)來源
一窮二白的房地產(chǎn)商是如何起家的呢？據(jù)銀行房貸部一位負(fù)責(zé)人介紹，房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)的所有業(yè)務(wù)就是其打算開發(fā)的樓盤，沒有別的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，而資金也以銀行貸款為主。
據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，普遍存在自有資金不足的問題。一些房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開發(fā)之初，啟動(dòng)資金就是向別人借來的，一旦銀行貸款到位，抽逃自有資金的現(xiàn)象普遍存在。而銀行貸款就成為他們進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的第一桶金。從開發(fā)資金到建筑企業(yè)墊付的工程資金再到個(gè)人購(gòu)房的資金，幾乎都依賴于銀行的信貸資金。這無疑加重了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)依賴性很強(qiáng)的行業(yè)。
為了控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，近期央行出臺(tái)了新的房貸政策。嚴(yán)格要求商業(yè)銀行只能對(duì)自有資金達(dá)到30%的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，只能對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂房屋發(fā)放個(gè)人住房貸款，發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，同時(shí)還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能占用銀行貸給施工企業(yè)的流動(dòng)資金。
此政策一出臺(tái)，立即在房地產(chǎn)企業(yè)中引起了軒然大波。房地產(chǎn)商們認(rèn)為，這無疑切斷了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源，是個(gè)致命打擊。甚至有人預(yù)言，這一政策將導(dǎo)致50%以上房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，70%以上項(xiàng)目因缺少資金而被迫停工。
房地產(chǎn)商們對(duì)房地產(chǎn)新政策的強(qiáng)烈反應(yīng)，表明了銀行是房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的資金來源，而這個(gè)“新政”也卡住了通往富豪的便利之門。
高利潤(rùn)誘使銀行放貸
房地產(chǎn)商需要銀行墊資，銀行也因房地產(chǎn)貸款高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特性而爭(zhēng)搶房貸市場(chǎng)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達(dá)到6616億元，年均增長(zhǎng)25.3%；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元，2002年達(dá)到8253億元，年均增長(zhǎng)1倍以上。截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6%，其中個(gè)人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的8.9%。
房地產(chǎn)貸款相對(duì)于其它信貸業(yè)務(wù)來說，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，特別是個(gè)人住房貸款。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，截至今年5月末，工商銀行個(gè)人住房不良貸款率僅為0.21%，工行稱，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)成為工商銀行成長(zhǎng)性最好、質(zhì)量最好、收益穩(wěn)定的精品業(yè)務(wù)之一。
2002年是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)爭(zhēng)奪最激烈的一年。去年4月份，工商銀行個(gè)人住房貸款余額在國(guó)內(nèi)銀行業(yè)中率先突破2000億元大關(guān)，已超過建行成為國(guó)內(nèi)最大的按揭銀行。同時(shí)，工行率先推出個(gè)人住房貸款加按揭貸款。
之后不久，民生銀行總行營(yíng)業(yè)部也在京推出了個(gè)人住房按揭貸款衍生業(yè)務(wù)及組合服務(wù)，不僅有“加按”，還有“轉(zhuǎn)按”和“換按”。個(gè)人住房信貸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)再次升級(jí)。
10月份，被奪了按揭行老大地位的建行也加強(qiáng)了市場(chǎng)攻勢(shì)，推出個(gè)人住房外匯按揭貸款、個(gè)人住房再按揭和再抵押購(gòu)房貸款三大住房金融新品，以及“管家式便捷化貸前服務(wù)”、“二手房貸款便民通道”、“全程式個(gè)性化貸后服務(wù)”等多項(xiàng)特色服務(wù)。
中行、農(nóng)行以及光大等其它商業(yè)銀行也都不甘示弱，紛紛在全國(guó)范圍內(nèi)推出了特色服務(wù)。
幾近瘋狂的擴(kuò)張背后，肯定潛伏了大量風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行為了爭(zhēng)奪客戶，開始放松貸款條件，有的甚至違規(guī)操作。去年下半年，央行對(duì)部分城市商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查，共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。
有些商業(yè)銀行對(duì)“四證”不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或逃避“四證”規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；放松個(gè)人住房貸款的條件，降低首付比例；以個(gè)人住房貸款的名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額2／3”的政策規(guī)定；違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對(duì)期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。
為了規(guī)范市場(chǎng)，央行出臺(tái)了新的房貸政策。新政策不僅對(duì)房地產(chǎn)商是個(gè)打擊，也制約了銀行的違規(guī)行為。今后，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金從何而來，這將是政府和企業(yè)急需要解決的問題。
背景資料我國(guó)房貸政策變遷
1、在1988年第一次住房體制改革會(huì)議召開后，1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始了起步，各項(xiàng)住房信貸政策出臺(tái)。1991年建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部，辦理個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。
2、由于住房體制改革進(jìn)展較慢，并在1992年出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993年著手進(jìn)行控制。
3、中國(guó)人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著我國(guó)銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。但當(dāng)時(shí)的條件是比較嚴(yán)格的，一是要求有提供雙重保證即抵押(質(zhì)押)擔(dān)保與保證擔(dān)保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少于房?jī)r(jià)款的30%，存款期限必須在半年以上。
4、1997年，中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，這一辦法對(duì)原暫行辦法進(jìn)行了修正，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是不要求雙重?fù)?dān)保。二是沒有明確規(guī)定存款期限。三是利率政策上明確規(guī)定按同期固定資產(chǎn)貸款利率減檔執(zhí)行。期限為5年的，執(zhí)行3年期固定資產(chǎn)貸款利率，期限為5年以上至10年的，執(zhí)行5年固定資產(chǎn)貸款利率，期限為10年以上的，在5年期固定資產(chǎn)貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，最高不超過5%。四是貸款使用范圍是公積金建造的普通自用住房。五是貸款發(fā)放主體是223個(gè)實(shí)施安居工程城市的商業(yè)銀行和煙臺(tái)、蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄商業(yè)銀行。六、規(guī)定貸款的處理時(shí)間是三個(gè)月，即在三個(gè)月內(nèi)銀行完成貸款評(píng)估、審查工作，并向申請(qǐng)人做出正式答復(fù)。
5、1998年4月中國(guó)人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》、隨后頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》。1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒布的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴(kuò)大了貸款可用于購(gòu)買住房的范圍。原《辦法》規(guī)定，個(gè)人住房貸款只能用于購(gòu)買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規(guī)定，個(gè)人住房貸款可用于購(gòu)買所有自用普通住房。二是擴(kuò)大了貸款的實(shí)施城市范圍。原《辦法》規(guī)定，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)只在安居工程試點(diǎn)城市實(shí)施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮(zhèn)均可開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。三是擴(kuò)大了辦理個(gè)人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)范圍。原《辦法》由于規(guī)定個(gè)人住房貸款只能用于安居工程試點(diǎn)城市居民購(gòu)買用公積金建造的自用普通住房，因而實(shí)際上只有工、建、農(nóng)3家銀行可以辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，新《辦法》取消上述限制條款后，實(shí)際上所有銀行均可辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。四是利率更優(yōu)惠。規(guī)定商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執(zhí)行，即期限5-10年個(gè)人住房貸款執(zhí)行3-5年一般貸款利率，期限3-5年的執(zhí)行1-3年一般貸款利率。五是加快了處理程序。由原來的三個(gè)月時(shí)間縮短為三個(gè)星期。
這一政策的推行直接刺激了住房貸款的增長(zhǎng)，1999年個(gè)人住房貸款就增加了324億元，1999年增加了858億元。
6、1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》，將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70%提高到80%，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月，人行調(diào)整個(gè)人住房貸款的期限和利率，將個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限從20年延長(zhǎng)到30年，將按法定利率減檔執(zhí)行的個(gè)人住房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)10%。同時(shí)，對(duì)公積金貸款期限也作了相應(yīng)調(diào)整，5年以上的公積金貸款利率按4.59%執(zhí)行，5年以內(nèi)的按4.14%執(zhí)行。貸款比例的上升，期限的延長(zhǎng)和利率的下調(diào)，貸款人要籌備的自有資金減少了，期限的延長(zhǎng)和利率的下降意味著每期還本付息壓力減輕了。因此，2000年住房貸款增長(zhǎng)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)階段。新增貸款的一半用于個(gè)人住房貸款。
7、2002年2月21日開始，中國(guó)人民銀行降低個(gè)人住房公積金貸款利率水平，5年以下(含5年)由現(xiàn)行的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。
8、2003年6月13日，人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。此《通知》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有一些新的政策規(guī)定：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。同時(shí)，規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。同時(shí)，此《通知》再次重申，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。
在個(gè)人住房貸款方面，《通知》指出商業(yè)銀行的貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制�！锻ㄖ芬�(guī)定，對(duì)購(gòu)買第一套自住住房的，個(gè)人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。另外，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)木用癜l(fā)放個(gè)人住房貸款。
