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然而在面對高速成長的中國經(jīng)濟和充滿機會的房地產(chǎn)投資市場時，市場的低透明度和成熟度將是國內外投資者所必須面對的挑戰(zhàn)。
今日出版的《每日經(jīng)濟新聞》載文指出，境外基金進入中國房地產(chǎn)市場投資，普遍存在三大技術層面的難題。
股權交易方式分歧
中國房地產(chǎn)投資市場的快速發(fā)展所帶來的物業(yè)增值，通常會吸引業(yè)主出售物業(yè)以成功套現(xiàn)，但是出售所要承擔的稅收卻在很大程度上抵消了物業(yè)增值所帶來的收益，導致業(yè)主將手中的物業(yè)出售變現(xiàn)的動機變得很弱。
按照中國現(xiàn)行法律法規(guī)，業(yè)主如果以物業(yè)買賣的形式出售所持有物業(yè)，承擔的稅收將超過出售所得的30%，主要包括土地增值稅、營業(yè)稅及附加和公司所得稅。
如果業(yè)主采取股權交易方式出售所持有的物業(yè)則無須交納上述稅收，潛在的稅務負擔轉移給了收購方。因此業(yè)主在出售物業(yè)時通常都希望以股權交易的方式，甚至是海外股權交易方式進行交易，但在交易價格方面則要求和物業(yè)買賣的形式出售相同，這樣把該項潛在的稅務負擔完全轉移給了新的投資者。
如果潛在的稅務負擔為物業(yè)價值的20%，物業(yè)的市場價值若以每年5%的速度增長，則新的投資者在轉手出售之前至少必須持有物業(yè)4年才能抵消該項潛在的稅務負擔，達到盈虧平衡。
在實際操作中，如果采取股權交易的方式進行交易，業(yè)主的定價方式如何作出相應調整，潛在的稅務負擔在交易價格中如何體現(xiàn)是交易中最大的分歧之一，也是交易雙方所要面對的挑戰(zhàn)。
盡職調查受阻信息不透明
中國房地產(chǎn)投資市場的不透明，給新投資者的盡職調查帶來很大困難。
通常，新的投資者在進行盡職調查時，需要業(yè)主提供詳實完整的公司和項目資料，如新的投資者無法全面準確了解業(yè)主及股東背景，通常會要求業(yè)主提供相應擔保。而中國的公司往往無法提供所需要的有效擔保，在涉及大宗物業(yè)交易的時候尤其難以做到，而銀行也不愿意為個人做擔保。
如何滿足投資者的需要，結合國際慣例和中國市場的實際，設計出交易雙方都能接受的可行方案，是中國房地產(chǎn)投資市場所必須面對的巨大挑戰(zhàn)。
定價差異
中國的開發(fā)商通常采取市場比較法定價，即與周邊市場的交易價格對比來確定物業(yè)的價格。這和國際房地產(chǎn)投資市場通行的以收益驅動為特征的收益法，即以項目的現(xiàn)金流來測算投資回報有很大差別。在實際操作中，比較法定價會出現(xiàn)業(yè)主報價和投資機構的可接受價格產(chǎn)生分歧較大的現(xiàn)象。(葉建成)