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但經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政府新規(guī)和民間新招在實施和運用中并未顯現(xiàn)應有效用。它們究竟該起什么作用？哪些因素制約了其效用？值春季交房高峰期，本報聯(lián)合知名律師，就糾紛實例展開探討，為購房人解惑支招。
實例解讀：新規(guī)新招怎么用？
●典型案例：王先生買了一套預售商品房，今年2月被通知收房。到現(xiàn)場后，客服人員提出，業(yè)主必須交完契稅和物業(yè)費才能驗房。王先生因此拒絕收房。開發(fā)商提出，無故不收房，業(yè)主要付賠償金�！蓖ナ辗康臉I(yè)主張女士急于拿鑰匙，匆匆交錢收房，入住后才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，從此陷入催促和等待的苦惱中。
●維權(quán)建議：廣大(北京)律師事務所律師莊清忠結(jié)合案例解讀了新規(guī)新招的作用。
根據(jù)《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》，今年1月1日起，開發(fā)商交房時應當出具《住宅質(zhì)量保證書》，并附上建設、施工、監(jiān)理簽字的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》�！霸跊]收到分戶驗收表的情況下，王先生有權(quán)拒收房，并索要延期賠償金�！�
由于入住才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，張女士只能要求開發(fā)商保修。若對方不予理睬，張女士可要求權(quán)威鑒定并起訴。“但打官司成本太大，業(yè)主往往放棄。防范的辦法是，驗房師把關(guān)收房，在入住前與開發(fā)商協(xié)商解決問題。”
另外，莊清忠指出，正確的收房程序要求業(yè)主收房時，銷售、客服和物管人員一同到場，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，業(yè)主可拒絕收房，直至修復后達到交房條件。“交物業(yè)費不能成為收房條件。開發(fā)商若提出先交錢后收房，業(yè)主只要收集相關(guān)證據(jù)起訴，穩(wěn)贏。當然最好的防范辦法是在購房合同中約定收房程序�！�
分戶驗收制：開發(fā)商極少執(zhí)行
莊清忠律師說，以前實行整棟驗收，開發(fā)商往往提供專門房間對付抽檢。而分戶驗收規(guī)定提高了對建設單位工程質(zhì)量的要求，而且業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題可以找到直接責任人，因此能減少隱患，防范糾紛。
然而，《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》已經(jīng)實施了3個多月，記者在對城區(qū)十余個近期交房項目的調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有開發(fā)商向業(yè)主出具《住宅工程質(zhì)量》。
是什么原因?qū)е麻_發(fā)商對新規(guī)如此置若罔然？北京隆安律師事務所律師陳旭認為，“盡管分戶驗收是由建設開發(fā)單位自檢，但出具驗收表對開發(fā)商來說，仍然不是件容易事。而且新規(guī)的要求是‘應當出具’，并沒有強制。在這種情況下，開發(fā)商便有理由繼續(xù)依照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的有關(guān)規(guī)定，只出具竣工備案表、面積測繪表、質(zhì)量保證書和產(chǎn)品使用說明書。對拒不出具分戶驗收表的開發(fā)商，即使業(yè)主申訴，有關(guān)部門也會遭遇執(zhí)法難題。”
民間驗房師：資質(zhì)水平無法規(guī)范
面對開發(fā)商設置的重重“陷阱”，業(yè)主不得不想出各種防范辦法。不少人開始邀請“懂行者”陪著自己收房。這些人往往從事過工程建設、項目開發(fā)，能夠幫助業(yè)主找出房屋存在的各種質(zhì)量問題。從開始的作為熟人幫忙，“懂行者”逐漸成為“驗房師”。
但陳旭指出，驗房師還沒有專門的資質(zhì)證書，工商部門無法給驗房機構(gòu)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，所以他們的工作只能屬于民間行為或咨詢業(yè)務，其報告不具備法律效力。
而且，由于缺乏市場規(guī)范，目前驗房師的水平難以保證。“真正專家并不出面，很多咨詢機構(gòu)只是對普通員工作簡單培訓就派出，這些人往往僅能發(fā)現(xiàn)皮毛問題，業(yè)主的權(quán)益仍然難以保障�！鼻f清忠表示。(楊舒萌）