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各位好！歡迎收看中新網(wǎng)視頻訪談。 針對百姓關心的房價問題，溫家寶總理日前在今年“兩會”上所做的政府工作報告中提到“滿足人民群眾的基本住房需求”，并提出了四項具體措施。此外，住建部部長姜偉新8日在十一屆全國人大三次會議舉行的記者會上稱，在未來20年，中國房價上漲的壓力非常大，但是中央政府抑制房價上漲的決心更大。 在兩會后，我們的房價會不會得到遏制，未來房價的走勢將會如何發(fā)展？這都是大家十分關注的問題，今天我們請來兩位嘉賓，請他們從專業(yè)的角度來分析一下。 首先來介紹一下，坐在我身邊的這位是北京大學房地產金融研究中心主任馮科。

各位網(wǎng)友大家好。

第二位是北京盈科律師事務所律師陳海陽。

大家好。

首先歡迎二位，我們先來問問馮主任，您認為今年兩會是否會成為樓市分水嶺？

我想政策出臺得足夠多，關鍵看下面地方政府的執(zhí)行力度，前段出臺的國十一條，包括一系列配套的調控措施，我想已經(jīng)相當?shù)貕蛴昧�，下一步看�?zhí)行力度，會不會成為轉折點呢，我們判斷還是要觀察，那么有兩種可能，地方政府如果把這些政策都執(zhí)行下去了，不僅是拐點，這個市場可能是崩盤了。但是如果執(zhí)行到30%都不到，可能這個房價很難得到有效的抑制，如果他能執(zhí)行達到百分之五六十，也許能夠正好遏制住瘋漲的勢頭，但是也不要有希望它能暴跌。我想中央政府在制定政策的時候，可能也預見性地留了空間。

您是怎么看待未來房價的走勢呢？

未來房價走勢取決于幾個問題，我們說的房價，要用貨幣單位來衡量，要看貨幣供應狀況。第二個房價，焦慮的是上海、北京、廣州一線城市，但是二三線城市一兩千塊錢，我去云南的一個縣，才一千塊錢，所以更集中在北京、上海的一線城市，我們分析房價要分貨幣和區(qū)域來看，如果我們貨幣供應量得到有效控制，我們信貸增長得到有效控制，那么我想房價有機會緩和起來，如果我們貨幣供應還是相對比較多的話，就很難說房價能夠抑制起來，我們經(jīng)常把房價比喻成列車兩旁的參照物，究竟是列車在動還是參照物在動，會讓人產生錯覺。 貨幣突然增多了，貨幣的供應是立即就能有，因為要刺激經(jīng)濟，馬上給你印鈔票，幾天給你印出來，但是房子的供應要滯后，從拆遷到建房，一般要兩年周期，對住房的需求也是立即的，但是對住房的供給是滯后的，從09年來看，新增開工的面積，大概增長率是5.5%左右，從房價百分之百增長不成比例，大家還在觀望，從這個格局來判斷，貨幣和住房的供需結構是失衡的。 如果保持這種失衡，比如說我們現(xiàn)在大概新增的貸款是7.5萬億，按照央行的統(tǒng)計，但是比去年減少了25%，即便減少了25%，在跟過往08年以前還是相對比較多的，如果貨幣供應量比較充裕，那么這樣的話呢，生產資料價格，或者生活資料價格的指數(shù)上漲，反映在房價上也會上漲，不是說房子自身在漲，可能貨幣價值在貶值，也反映為房價上漲。 再一個區(qū)域來看，不能說大家都很焦慮，你像中央提的經(jīng)濟工作會議上，搞城鎮(zhèn)化，一些經(jīng)濟不發(fā)達的地方，它的房價才一兩千塊錢，不存在對它的遏制和焦慮，我想是分區(qū)域來看，如果能夠在貨幣供給有效控制的情況下，如果能夠在一線城市增加城市供給的情況下，2010年房價的趨勢，也許是比較平緩，不會出現(xiàn)大幅度地旺漲，但也不可能出現(xiàn)大幅度地下降。

就是說我們要綜合來看。

各級政府都不希望房價百分之三十四十下降，我想大量買有房子的，不管是居住者，也不希望。增加土地供給，把價格穩(wěn)定住現(xiàn)在的狀態(tài)，就是好的效果。

溫總理的表態(tài)，二位覺得表現(xiàn)了什么信息？

我同意剛才馮主任的觀點，在兩會期間有這樣那樣的表態(tài)，一方面出于政府對民生問題的考慮，第二方面，介于目前房地產市場，很多重大問題沒有解決好，比方說土地財產問題，稅收問題，成本問題，開發(fā)商的高額的利潤和建設企業(yè)中間，建設部門中間的腐敗問題都沒有解決好的情況下，僅僅因為兩會出臺了一些好的政策，就讓房價有大的波動，從目前來看沒有解決根本問題，可能性不大，但是房價平緩波動會有的。

馮主任您認為呢？

溫家寶總理在人大會議期間發(fā)表的言論，他談到了蝸居的感受，房價上漲確實給社會帶來負面影響，北京、上海的房價三四萬，老百姓居住不了，買也買不起，整個社會發(fā)展的成本很高，大學生對未來的預期很悲觀，增加社會的不穩(wěn)定性，政府這樣表態(tài)是正確的。 陳律師剛才也談到，我們房價的問題牽涉的是制度問題，有法律制度，也有國家基本制度，那么要通過一些制度的變革，需要的時間是比較長的，從法律上講，要有一個立法修訂，立法變更很費勁，房價所涉及到的制度，甚至比一般的法律更復雜，我們現(xiàn)在不斷出臺的調控，不管是國十一條還是什么，都是臨時性政策，你要徹底消除各種不利因素，從根本上說你要打破土地壟斷，應該有多元化，只要有壟斷，壟斷的土地供應，一定會形成壟斷的住房價格，所以從根本上來看，不是用臨時的政策來解決，而是要用改革的方法來從根本上檢討土地制度跟房價居高不下相關的一些制度，去調節(jié)它們，才能把問題得到最徹底的解決。

現(xiàn)在有一個非常值得我們注意的，就是在溫家寶總理政府工作報告當中，提出了倡導租賃住房消費，我想問一下，這個是不是說明政府更加注重租賃市場，接下來對盤活市場的力度會不會非常大？

租賃是一個好的出路，不一定每個人都擁有自己一套住房，其實住房有很多誤區(qū)，北京有好多市民有兩三套房子，但是他自己也是租客，因為孩子上學，他自己不在這個區(qū)域住，干脆自己的房子出租，自己再租別人的房子，為了小孩的教育，這是普遍的現(xiàn)象。倡導租賃是要大家對未來有信心，我們現(xiàn)在主要是理財工具太少，不是每個人會玩股票，那種投資風險很大，這種需求也助推了房價。 從另一個角度來講，每個人生命都是有限的，能活個七八十歲，都是人生的匆匆過客，你想長期擁有，最終還是你只能享受這一段，從租賃來看，只不過說我買了這所房子，70年是長租，我租一年兩年那是短租，這就是說政策要引導大家消費觀念，其次呢我們國家的人事制度也要配套改革，對于這種社保、工作的變更，這些制度，也應該去做一些引導和改革，也應該在教育資源、醫(yī)療資源匹配，城鄉(xiāng)應該對等起來，大小城市，教育資源和衛(wèi)生資源匹配起來，不要大家死抱著北京不動。 我覺得北京人幸福指數(shù)不高，假如你在北京市內，房子可能值三四百萬，工資拿著兩三千塊錢工資，假如你把房子賣了，在石家莊可以買一套別墅，然后再拿剩余的錢把余生渡過，為什么要死抱著北京呢？就是你要倡導大家豐富地生活，不要在一個城市居住一輩子，也可以是流動的，那么我們從戶籍制度上、人事制度上、醫(yī)療保障上進行改革，大家到北京來買房子，它是一個物質附帶一系列看不見的權利，受教育的權利，享受好的醫(yī)療服務的權利，享受好的文化氛圍、交通設施的服務，它是個權利，所以我們要推廣，不要把城市分等級，不管什么城市，只要你有資源，你就可以發(fā)展你的這種社會事業(yè)，我想這要從觀念和制度上加以引導和改革。

剛才二位都提到了國十一條，京版國十一條被網(wǎng)友說是太溫和了，有網(wǎng)友認為國十一條出臺是為了促進房地產健康發(fā)展，出臺之后不會引起房地產大起大落，政府還會不會出臺新的政策？

我認為任何的政策都有連續(xù)性，比方說之前國家的國十一條，還是北京版的國十一條，我們仔細看這個條文，北京的國十一條有它的初衷，它是想保證房產的平穩(wěn)過渡，它不可能出現(xiàn)特別剛性，特別強硬的一些表態(tài)政策，這個是可以理解的。 目前來說，我覺得兩會以后，可能針對中央的政策，中央的法律會有很多出來，大體什么效果可能還不好說，個人認為是會平緩地過渡，不大可能不會出現(xiàn)明顯的分水嶺。

是平緩過渡的一個階段，馮主任呢？

我認為不太可能出現(xiàn)一些新的政策，出現(xiàn)的一些也可能是心理上，對老百姓心理安撫這樣的政策出來。因為目前這個階段從根本上講，土地財政的問題沒有解決，北京、上海、廣州、深圳、寧波這些城市，去年在土地出讓金里面都是前五名，我想對于一個地方經(jīng)濟發(fā)展，他還是希望房地產市場能夠健康發(fā)展，不敢寄希望于它暴漲，但是能夠平穩(wěn)，同時能收到這些土地出讓金，因為城市有很多開支，有很多基礎建設，需要這些開支，我想不太可能出一些很極端的。 另一個，中國現(xiàn)在處在反危機的階段，也不太可能出現(xiàn)太嚴厲的措施，政府領導的呼吁，更多的是對于老百姓的訴求一種回應的表現(xiàn)，真正的中央政府和地方政府都不可能把房地產擊跨，因為在反危機時段，我們出口已經(jīng)萎縮了，出口企業(yè)利潤在下降，我們要靠內需來支撐中國的經(jīng)濟，那么2009年我們主要是靠投資拉動，四萬億在帶動將近十萬億的貸款，消費，大家因為對未來的教育、醫(yī)療的不確定性，大家不敢消費。 這樣的情況下，要讓投資拉動經(jīng)濟來彌補出口萎縮的份額，所以就繼續(xù)保持固定資產投資大幅增長，其最終還是傳導到房地產，因為一個城市的投資，地下管道鋪設好了，最后你土地單價就上來了，因為原來你沒有配套，我都給你配套上來了，這些投入還要房地產來承擔，中國大部分工業(yè)產品已經(jīng)過剩，比如衣服、電視機、電冰箱，都非�？蓱z，現(xiàn)在的企業(yè)，一臺高科技的電視機，只掙幾十塊錢，因為它已經(jīng)嚴重過剩了。 只有我們處于城鎮(zhèn)化階段，有大量住房需求，住房目前還是相對短缺的，為什么會出現(xiàn)供需不匹配呢？是因為價格過高了，大家買不起，假如價格合適的話，大家還是買的。而且房地產這個產品消耗鋼筋水泥，這些部門已經(jīng)嚴重過剩了，它能幫助消耗中國嚴重過剩的產能，它還能帶動家用電器、汽車等，它是一個綜合的引擎，它是拉動經(jīng)濟的引擎。 所以我感覺中央也能認識到這個問題，我們不能追求高昂的房價，但是我們要發(fā)展老百姓買得起的住房，要支持這樣的房價微漲，比如在一些小城市，把基礎設施改善之后，還允許它微漲，不要一刀切，然后來滿足社會上對住房的需求，繼續(xù)拉動對鋼鐵、水泥、家用電器、汽車、其它門類的需求，那么讓中國的經(jīng)濟在全球經(jīng)濟復蘇之前，我們要通過內需把它給逐漸地穩(wěn)定，等到全球復蘇之后，就可以出口更多的東西，能夠通過出口吸納更多的勞動力，然后再慢慢調節(jié)房地產的結構，把部分的泡沫去掉。 我想這一種從策略上是比較穩(wěn)健的，所以我從這個意義上判斷，目前一錘子把房地產打死的決策是不明智的。我想大部分老百姓也不希望住房房價大幅度的下跌，因為房價下跌的都是還沒有買房子的人，一旦買了房子的人，他反過來加入不希望下跌的立場，就像買東西的討價還價。一旦影響完了之后，他可能就會抱怨為什么房價暴跌。除了回應老百姓訴求之外，我們要執(zhí)行政策的時候要相對謹慎。

剛剛陳律師的觀點是說，如果要解決房價要解決很多問題，稅費是其中一項，涉及房地產的稅費有12種，其它收費50種，共62項，項目收費占房地產費用的百分之三十到四十，在一定程度上也推高了房價，所以請問二位是否存在62項收費推高房價的情況？

從總的方面來說，認為稅價推高了房價，我認為這是閉門造車的說法，稅是一種隱形的成本，這些是政府的管理費用等等，我們認為這樣很高的一個稅，顯然最后還是被消費者所承擔的，稅收這種制度需要改革，但是這個不是解決房價問題的根本方法，剛才我們和馮教授都談到了，它有綜合的很多問題沒有解決好，比如法律、土地、戶籍、人口流動、權益保護等等的，解決之后，稅可能作為其中配套的一部分，這樣的話房價才能控制在合理的部分，單純把稅進行改革，其實起不到重要的作用。

馮主任您的觀點呢？

我想稅的問題確實是很重要的問題，收那么多稅費呢，政府是向開發(fā)商征收，關鍵開發(fā)商有沒有能力向消費者轉嫁，向購房者轉嫁，表面上看是政府向開發(fā)商征收，理由很充分，我們叫殺肥。稅收不是太多，各種名目的費，房地產的稅是很少的，它要新開一個稅種，在法律上是很難通過的，所以體現(xiàn)在主要是費上，不管是多少種，更體現(xiàn)是在費，各地政府的土地財政變相分成，他愿意給是因為這里面有更大的利益，如果他給不出來，如果向工業(yè)企業(yè)攤派這么多種費，那是毫無希望收到的，既然給他安60多種，看來他能收到，這樣說明政府是大魚，房地產是中魚，中魚才吃我們小魚，所以住房有一種公共產品的性質，保證居民基本住房的權利，應該是政府的責任，所以在改革開放的三十年當中，政府在這一方面的作為略微少了一些。 所以溫總理強調，未來要基本保障，基本保障就是說，換句話說就是溫飽，就是你吃飽飯就好了，你別說吃鮑魚了，人的欲望是無止境的，溫飽是什么概念？就是給你吃飽飯，你如果要改善，除了白米飯之外你還想吃鮑魚，吃龍蝦，那要你奮斗去了，這不是政府的責任。政府就是你沒有基本的，流落街頭了，去救助你一下，剩下的要靠你奮斗，并不是說政府承擔全社會的，政府是把最困難的去解決，而且不能讓他很滿足，激勵老百姓去奮斗，不能成為養(yǎng)懶人。不能說你真給我保障了，我就不努力了，我們要激勵更多的人去奮斗。 但是政府還要遏制房地產商牟取暴利，讓它回到平均利潤率，假定平均利潤率是12%，就沒有那么多資金去投了，就不存在那么多泡沫，是因為我們的土地制度，國家強制征收的土地制度之下，讓房地產商，還有金融制度下，有機會獲得大的利潤空間，才會出現(xiàn)一系列的社會心態(tài)失衡的問題，社會矛盾尖銳的問題，兩頭都需要做調節(jié)。

對于這個稅費，有網(wǎng)友提出，提倡房地產實行一稅制，您同意嗎？

一稅制比較簡便，對存量的征收物業(yè)稅，這是西方國家的比較習慣的做法。

這種觀點適合中國嗎？

目前來看在技術上還是有些難題，那么我們的城市化進程，平均來講是45%到47%左右，才完成了一半，那么實現(xiàn)一稅制更適合那種城市化已經(jīng)徹底完成，達到90%了，再也沒有土地可用了，可以收一稅制，每年上繳的物業(yè)費，才能維持當?shù)卣�府的運行。如果你還是可以擴張地盤的話，那是很難實行的，擴張過程中，你涉及到土地整理、規(guī)劃、建造、銷售，如果你涉及到系列環(huán)境，技術上不太可能實現(xiàn)一稅制。

有這個建議是好的，具體我們要考慮各個方面，第一方面確定納稅主體是誰，我們全國要有完整的產權登記制度。第二個，包括土地出讓金，是不是算到一稅制里頭，這也是一個難點。第三個，我們征稅的時候，需要對物業(yè)進行評估，需要有一個完整的，需要有一個機構完整評估它的價值，怎么征稅，在所有問題沒有解決之前，我們可以提出想法，具體操作的話，有很多技術上的問題。

剛剛馮主任提到了物業(yè)稅，征收物業(yè)稅的話題已經(jīng)討論很多年了，今年在兩會上也引起了熱議，有代表認為征收物業(yè)稅能夠有效遏制房價，陳律師您認為嗎？

我不這么認為，因為現(xiàn)在很多房產都是投資客來炒作的，他可以把房價轉嫁，從社會層面來講是不夠公平的，所以我不大贊同。

馮主任呢？

我覺得物業(yè)稅征收需要慎重，非常像證券市場的印花稅，到市場火爆的時候征收，當市場平穩(wěn)的時候就取消。因為你房地產市場很火爆，沒有永遠的火爆，有上升就會有下跌，如果房地產市場崩盤了，誰都不買房子了，你還征物業(yè)稅嗎？你是不是要取消嗎？所以它是輔助工具，既然是輔助工具，有的時候就有用，有的時候沒用，不能說決定行，沒有一個人敢這樣講，物業(yè)稅一出來立馬就怎么樣。如果說他買一套房子一百萬，物業(yè)稅1%，如果你房子漲到兩百萬，他怎么在乎你這1%的物業(yè)稅呢？上升的勢頭能把它消化掉�？偛豢赡苷f一百萬的房產你給我征收50%的物業(yè)稅吧，不可能，按照國際慣例就是千分之八和百分之一，這個可以忽略不計。

想問一下陳律師，您認為近期會征收物業(yè)稅嗎？

這種呼聲很高，但是我認為可能性不大，我們認為這樣一種稅務法律的形成，是一個長期醞釀綜合的過程，我們不能因為現(xiàn)在房價過高了就起征物業(yè)稅，過了兩年房價下跌，這個稅是不是失去作用了？閑置了？這個也不利于社會資源調配。我們因為現(xiàn)在的狀況匆忙推出物業(yè)稅，我覺得有點急功近利。

如果推出的話您覺得會遇到什么困難？

現(xiàn)在房地產的問題還有很多，這些問題還沒有處理好的時候，出臺這一個物業(yè)稅是于事無補。

出臺物業(yè)稅可以打擊投機買房行為嗎？

這些相信在國家已經(jīng)說得很明確了，包括國十一條等等，最主要是執(zhí)行方面，國家的調控以前都是宏觀的，現(xiàn)在變成直觀的，我覺得做的力度夠大了，關鍵是執(zhí)行的問題。再有一個是很多的地方政府依賴于賣地做支撐，他們從房地產商當中收取了很大的利益，你怎么去掉他這個欲望是一個很大的問題。

馮主任，您覺得房地產稅費目前從哪些地方可以改革？

從很多方面，比如說土地出讓金，應該是中央政府也參與其中，有一部分應該上交，一大部分上交給中央政府，比如說50%上交政府。其余的中央政府的所得稅，中央政府拿了一大部分走，應該返還給地方政府，包括增值稅，也應該中央和地方比較均勻地分配，這樣的話讓地方政府在發(fā)展工業(yè)企業(yè)，跟發(fā)展房地產兩種企業(yè)的立場上更加平衡，就不會說，反正工業(yè)企業(yè)掙的錢大頭被國家拿走了，我就不它死活了，土地出讓金大頭歸我，所以就大搞城市建設。所以稅種，中央和地方分配比例上要調節(jié)，這樣才能有效地剝離地方政府介入房地產的動機，只要政府有利益介入的市場，就會變成一管就死，一放就亂的狀況。當這些東西政府不參與了，國有企業(yè)也不參與了，所有大宗商品都市場化了，沒有以前那種批條，產品屬于過剩狀態(tài)了，這個市場就會平抑。 包括剛才所說的，土地市場也要多元化，農民我就是農民，我現(xiàn)在著急用錢用，你賣一百萬一畝，我五十萬就賣了。如果沒有競爭，形成了壟斷，這種格局就很難打破。所以我們覺得從根本上，從稅制上，中央和地方財政權利的分配上，包括土地制度上都要做一些調整，當然這個調整只能是比較美好的設想。

可以說現(xiàn)在我們國家在大力推廣保障房的建設，但是對于北京、上海一線城市來講，外來務工人員很多，他們購買商品房負擔很重，保障房離工作地很遠，你覺得怎么保障呢？

我覺得地方政府也很難，北京是全國人民的北京，現(xiàn)在外來務工的，包括外國人員，將近有三千萬人。我們可以參照香港的措施，你在北京工作，在北京居住辦居住證，工作辦工作證，是吧，到政府有關部門登記，像香港你滿了七年，你就獲得居留權，你在北京生活工作七年就獲得居留權，居留權還不是法律層面的公民，你在申請廉租房的時候可以和市民同等權利，但是還有其它權利，像選舉啊，其它權利受到約束。 北京就好了，人在你這兒工作消費，為你北京市創(chuàng)造價值了，給你干了七年了，創(chuàng)造很多價值了，你應該給一些廉租房給他享受，這個從道理上可以講得過去，應該有一些辦法，制度都是人想出來的，你說向全世界人民敞開，整個北京城也做不到。

這個界定的問題。

你在這兒居住了七年，要求你不是賦閑了七年，首先它是一個工作了七年，第二個含義是守法了七年，在這七年當中你沒有隨地吐痰，破壞公物，是守法的市民。隨便破壞公務，隨地吐痰被抓了五六次，經(jīng)常亂穿馬路，酒后駕車，這個權利就要限制你，只有你下一個階段你什么違法行為都沒有了才可以申請，這是一個約束，不會有什么苦惱的。 主持人：北京外來人多了，會不會造成嚴重的交通問題？ 馮科：我們現(xiàn)在國內的問題，現(xiàn)在香港的城市，人均居住的密度比我們大得多，為什么它交通這么順暢？是因為它的地鐵、公交車、私家車對接非常順暢，因為人家規(guī)劃是一個部門管的，我們的規(guī)劃就很成問題了，我們是各管一段，像北京南站，他就建在哪兒怎么辦？你應該統(tǒng)籌，大的機場、火車站、地鐵，包括公交，也要統(tǒng)籌，你住得遠不要緊，你有地鐵站，沒有地鐵站，你連接最近的公交車要很頻密，你總得有一個立體結合，不因為你區(qū)域遠近，因為鐵路的因素，鐵路技術很發(fā)達了，北京到天津才半個小時，你說什么是遠？河北也不算遠，就是說你立體交通。

現(xiàn)在會不會有申請到保障房而不住在保障房里的？

現(xiàn)在有出售保障房的話，因為出售的話里面有很多貓膩，大部分政府公務員是公正的，我們從治理來看，我們與美國和香港還有差別，我們可以實行長租轉售的制度，如果你確實沒有能力買房子，可能你住了二十年還是清潔工，我們有一種房子叫長租轉售，剩下你再交30%就可以了，因為事實證明你再過30年也只能做清潔工。但是如果你就是短期的，我去裝窮，我申請了一個，申請完了就賣掉，這就會影響政府形象，這個是我們要遏制的，所以我們更贊同長租轉售的。 你如果作假騙錢，你租個15年，你住在那里不能離開，你每年要住200天，對吧，這樣就能夠遏制大量的騙購經(jīng)濟適用房，因為中國的資源很有限，我們如果建了大量經(jīng)濟適用房，被一些富人買掉的話，那是巨大的損失。

安居問題是今年兩會期間最熱議的問題，有代表委員呼吁加快《住房保障法》立法力度，并為此起草了建議稿。陳律師怎么看這個問題？

這是好事情，問題是立法之后怎么執(zhí)行，作為律師我首先考慮到一個權利平等問題，哪些人有資格享受到這個保障房，哪些人不能，這是一個平等問題。 其次我具備這個條件，你怎么控制這個人性善惡，拿這個保障房投資的問題。第三，還有一個是交通位置，我是購買保障房，但是我沒有車輛，這個需要國家進行相應的配套。我建議中國比較好的法律實施的時候，它的司法解釋，配套工程就已經(jīng)做好了，我希望這樣法律出來，有更好的配套工程。

如果立法的話還面臨什么問題？

可能更突出的問題，會造成法律的不完善，不嚴謹，會造成新的社會問題，但是我有這個資格住保障房，而獲得的人沒有居住，鉆了法律的空子，如果法律設立的時候不夠嚴謹，會形成新的不公平，這是我目前認為的，有可能會造成在某些點上的新的社會不公平。

您能不能預測一下《住房保障法》實施的時間。

不方便預測，因為一個法案實施要經(jīng)過一個過程。

我們根據(jù)國土資源部檢測信息，有媒體推算出2009年中國房地產賺取的利潤高達一萬多億元，北京的房價成本只有兩成，所以去暴利化成為大家關心的問題，馮主任您覺得怎么去暴利化？

如果我是一個農民，這塊地是我的，你給一百萬不賣，五十萬不賣，不賣就是不賣，你是委托代理他管的。所以土地要有多元化，如果不改變這個現(xiàn)狀，很多人拿公共資源和別人交換，永遠也改變不了這個現(xiàn)狀。

如果要對現(xiàn)在要買房的80后說一句話的話，二位要說什么？

我覺得傳統(tǒng)觀念要改變，有可能是80后他的父母奮斗了一輩子獲得了一套房子，但是現(xiàn)在個別80后認為，我成家立業(yè)之后，理所當然擁有一套房子，這樣來源于啃老，這樣不現(xiàn)實，第一，現(xiàn)在80后工作變動比較大，而且是在北京、上海這樣的大城市，從他自身來講是沒有能力購買房屋的，這個時候強求自己購買，并且把這個成本轉嫁到你上一代身上是不夠好的。談到國外的制度，現(xiàn)在我們也探求這樣住房制度的改革，好像有一種說法，是人人有房住，但并不是人人有住房，這樣的提法已經(jīng)很多了。 我們要給的建議是，適合自己的才是最好的，在這個時候如果購房，如果能力不夠的話，可以嘗試其它的途徑，比如租賃等等，有很多網(wǎng)友解答，比如說你創(chuàng)業(yè)前幾年會租房，大概多長時間會有一個小面積住房，之后再進行調配，我覺得這樣是很好的。

馮主任呢？

根據(jù)自己的能力來安排吧。

你們兩位認為今年是一個買房時機嗎？

今年或者這兩年之內，我沒有購房的欲望。

我可能也是沒有購房欲望，也可能是學校也有，另外就算買了也不能去住，因為現(xiàn)在涉及到孩子上學等一系列問題，我們可能就近，由學校提供的比較小的房子，比較方便的去住，再看房地產的趨勢，我認為是，既然它可以暴漲，也有可能存在泡沫破裂的時候�？傊畯奈覀�人來看不會考慮，純粹投資角度來看，現(xiàn)在是個高點，如果自住的話，要跟自己的工作、孩子上學、太太的工作相匹配，從這個意義上講我又不需要買住房，這兩年不會考慮這個問題。

買房時期不對。

一個買房時期，現(xiàn)在是屬于非理性階段，也不說讓他從四五萬跌到一兩萬，但是像中關村那邊的房子一般老師是買不起的。

陳律師您認為什么時候買房子合適？

這個房市就像開一輛車，現(xiàn)在是在有霧的路上，你要等霧散了再買。這樣一個狀況不明顯，要結合自己的狀況，自己的工作、太太的工作，小孩的上學，結合這些需要。

馮主任呢？

這個太難了，因為房地產市場政策在不斷改變，各種可能都有，你說具體哪一天哪一年，很有戲劇性的變化，出臺嚴厲的政策，那個時候可能是時機，也許我們一直溫和，不但不跌還漲。北京房價是因為有這么多經(jīng)濟審批權利，才推動著房價。如果北京容納不了，遷都了，在北京經(jīng)商的人什么都批不下來，那個時候房價就跌了。

但是那個時候買房的意義不大了。

在北京買房說明他有能力買這個房。

最后一個問題是問陳律師的，您作為行業(yè)內的資深人士，在購房中哪些問題發(fā)生最多的？對購房者會提什么建議？

近幾年房地產方面的法律糾紛非常多，這有一個特殊的一面，它和房地產的形式是緊密相關的，我可以粗略地講一下，第一點比方說，前幾年房價的高漲，一路飆升，房地產開發(fā)商處于一種強勢地位，我買房處于一種劣勢地位，這樣權利和地位的不平等，使房地產商違約的狀況不斷發(fā)生。但是買房者，他為了這個房子，他可能就是喪失自己的權利，壓抑自己的這種糾紛，被動地接受了，這是經(jīng)常出現(xiàn)的情況。 第二種，我們經(jīng)常接收到的糾紛，很明顯的，如果現(xiàn)在房價是一路上漲的，那么這個時候出現(xiàn)問題的可能是賣房，是開發(fā)商，他不想把房子賣給你，因為他還有預期，還有利潤，這時候購房者會非常被動。像前年金融危機，是購房者違約的情況很多，這樣就會自然產生糾紛，這個跟法律管理有關系，但是本質上說這與大家過分投機。 第二個，誠信制度，目前在中國還是個很大的問題。 第三個，就我們律師承接的案件，包括整個法律行業(yè)，有一個奇怪現(xiàn)象，除了買房之外，會牽涉到物業(yè)和房屋質量的糾紛，我個人感覺09年這種會少一些，我也在考慮這樣的狀況，如果09年這樣的房子，大家都用于自住的話，他肯定會關心這個房子質量問題，物業(yè)問題。但是這個問題比較少，反過來可以證明馮教授的觀點，所以在這個時期大部分房價存在泡沫，我買了之后只關心它是不是升值，我只關心國家調控政策，稅收政策，我沒有關心房屋本身問題，所以這個問題就掩蓋了，所以這種情況比較少。 我們通過法律問題，也可以知道經(jīng)濟的真相，也可以得出一定的結論，這是我作為律師的觀點。

非常感謝兩位接受我們中新網(wǎng)的訪問，今天的訪問就到這里，也非常感謝各位網(wǎng)友的觀看，我們下期再見。