受政策打壓許久的房地產(chǎn)板塊似乎已經(jīng)跌無(wú)可跌，隨著機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)基準(zhǔn)逐漸轉(zhuǎn)向2011年，地產(chǎn)股的低估優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。因此，盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期仍不會(huì)松動(dòng)，但從研究機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)估值低點(diǎn)最遲將于明年一季度出現(xiàn)，板塊趨勢(shì)性的估值修復(fù)行情可期。

　　調(diào)控影響難消

　　根據(jù)東方證券的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，11月樣本樓盤價(jià)格并未出現(xiàn)明顯調(diào)整，部分樓盤仍處于逐漸上漲的趨勢(shì)中。在這種情況下，東方證券認(rèn)為期待調(diào)控政策放松是不可能的事情，而且若房?jī)r(jià)再次快速上漲的話，不排除更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。但其報(bào)告同時(shí)指出，盡管政策調(diào)控力度已史無(wú)前例，但高企的通脹和熱錢的涌入，無(wú)疑加大了房?jī)r(jià)調(diào)控的復(fù)雜性，在供應(yīng)不能明顯增加的情況下，短期房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲壓力。

　　而長(zhǎng)江證券判斷，二手房方面是未來(lái)的一個(gè)調(diào)控思路。其報(bào)告認(rèn)為目前二手房市場(chǎng)較為不規(guī)范，存在著流程繁雜，各種稅費(fèi)不能有效征收的現(xiàn)象。規(guī)范二手房交易市場(chǎng)有利于降低二手房交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　也有券商對(duì)于政策調(diào)控的力度表示樂(lè)觀。德邦證券預(yù)計(jì)地產(chǎn)調(diào)控的力度可能維持，但調(diào)控力度或?qū)⒃陬A(yù)期范圍之內(nèi)，主要理由是：（1）據(jù)簡(jiǎn)單測(cè)算，土地出讓金的10%將占保障房建設(shè)資金來(lái)源的30%，土地市場(chǎng)的冷熱程度對(duì)保障房建設(shè)的影響較大；（2）明年1000萬(wàn)套保障房，如果按照平均每年500萬(wàn)套完工計(jì)算，盡管對(duì)當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭的覆蓋率還很低，但是相當(dāng)于2009年商品房銷售的50%，已經(jīng)能夠較大的影響市場(chǎng)供需關(guān)系。

　　估值存較大修復(fù)空間

　　盡管有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，影響房地產(chǎn)企業(yè)估值的三個(gè)主要因素融資、土地與稅收，目前仍然是市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，這意味著住宅開(kāi)發(fā)類地產(chǎn)估值下移已成定局，但以11年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)來(lái)看，板塊低估優(yōu)勢(shì)仍被一致看好。

　　據(jù)日信證券測(cè)算，地產(chǎn)板塊以現(xiàn)價(jià)計(jì)算的2011PE在11.76倍左右，而當(dāng)前重點(diǎn)上市地產(chǎn)公司2011年P(guān)E估值均值在9.9倍。換言之，如果地產(chǎn)板塊維持現(xiàn)在價(jià)格至2011年1月，11.76倍的PE估值將成為2000年以來(lái)的最低，甚至低于2008年形成的13.4倍，這明顯同2008年金融危機(jī)時(shí)期行業(yè)實(shí)際銷售情況形成背離，現(xiàn)有地產(chǎn)板塊的估值優(yōu)勢(shì)明顯。

　　莫尼塔報(bào)告也認(rèn)為，考慮到未來(lái)幾年去地產(chǎn)化進(jìn)程和需求增長(zhǎng)的適當(dāng)放緩，預(yù)期未來(lái)三年地產(chǎn)板塊整體PE 的均衡水平在15-16 倍左右，這為明年政策穩(wěn)定之后板塊的估值修復(fù)創(chuàng)造了確定的空間；2011 年地產(chǎn)板塊平均EPS增長(zhǎng)34%左右，同時(shí)考慮到明年可能出現(xiàn)的估值修復(fù)，預(yù)期中性情況下2011年地產(chǎn)板塊有40%左右的上漲空間，高于對(duì)大盤整體的預(yù)測(cè)。

　　事實(shí)上，多家研究機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，房地產(chǎn)的PE估值即將出現(xiàn)歷史性低點(diǎn)，而未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將在常態(tài)調(diào)控中繼續(xù)在增長(zhǎng)期中運(yùn)行，房地產(chǎn)公司也不會(huì)出現(xiàn)2008年面臨資金鏈斷裂倒閉的情況，因此現(xiàn)有的房地產(chǎn)估值在凈利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的背景下已充分顯現(xiàn)了估值優(yōu)勢(shì)。

　　因此，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)板塊有望在明年上半年走出階段性趨勢(shì)行情。

　　投資標(biāo)的上，研究機(jī)構(gòu)建議重點(diǎn)關(guān)注一線藍(lán)籌以及諸如“高鐵概念”等主題性投資機(jī)會(huì)。長(zhǎng)江證券推薦經(jīng)過(guò)09 年戰(zhàn)略休整之后，已經(jīng)重新回到增長(zhǎng)軌道萬(wàn)科、毛利低點(diǎn)已過(guò)的保利、新興商業(yè)模式代表的世茂股份以及NAV 折價(jià)最高的泛海建設(shè)。

　　德邦證券報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從新興市場(chǎng)向成熟市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施和高附加值活動(dòng)將加速。關(guān)注在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，商業(yè)模式有望突破的優(yōu)質(zhì)公司，如金融街、世貿(mào)股份、京投銀泰。　⊙記者 潘圣韜