為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、平抑市場(chǎng)投機(jī)，防范房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)，日前央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購(gòu)第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。
有關(guān)銀行將緊縮房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的消息早有耳聞，提高首付也在預(yù)期之中。之前，已有一些城市的商業(yè)銀行率先將第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成，個(gè)別銀行甚至停止了對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房的商業(yè)貸款。美國(guó)次級(jí)信貸危機(jī)的教訓(xùn)更是給日子好過(guò)的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行澆了一盆冷水，警醒他們居安思危，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
筆者以為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫迅速，全國(guó)各城市房?jī)r(jià)持續(xù)多月保持上漲的背景下，加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列調(diào)控措施對(duì)樓市升溫退燒作用不大，提高首付比例的措施將直接抬高購(gòu)房的資金門(mén)檻，可能對(duì)抑制過(guò)旺的需求是一帖有針對(duì)性的立竿見(jiàn)影的藥，與之前打擊捂盤(pán)惜售的措施相配套，將有利于緩解目前市場(chǎng)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，對(duì)平抑漲速過(guò)快的房?jī)r(jià)也有益處。
雖然各家銀行都在央行和銀監(jiān)會(huì)通知發(fā)布后立即對(duì)外發(fā)布了放貸新政策，比如建行明確，個(gè)人房貸重點(diǎn)支持第一套自用住房，對(duì)第二套(含)以上住房貸款，逐步降低貸款成數(shù)。但收緊房貸的行動(dòng)其實(shí)早已經(jīng)啟動(dòng)。9月下旬，建行的一則報(bào)告認(rèn)為我國(guó)將進(jìn)入房貸違約的高風(fēng)險(xiǎn)期。報(bào)告還提到，要加大對(duì)住房貸款的審查力度，建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征信材料進(jìn)行判斷和決策，提高對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房貸款的首付比例等，以完善風(fēng)險(xiǎn)管理。
但是，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房將提高首付的措施也引來(lái)購(gòu)房者的質(zhì)疑聲。如何判斷第二套房是一個(gè)老大難問(wèn)題。目前，銀行的征信系統(tǒng)并未與房地產(chǎn)登記系統(tǒng)互通，各商業(yè)銀行之間也是各自為政，銀行基本上沒(méi)有辦法來(lái)準(zhǔn)確判斷一個(gè)人有多少套房子。雖然第二套房被界定為貸款購(gòu)買(mǎi)的第二套房，如果一個(gè)人一次購(gòu)買(mǎi)3套住房，分別在3家不同的銀行貸款，這3家銀行都有可能認(rèn)為此人是第一次購(gòu)房。而且，當(dāng)?shù)谝惶追康馁J款已經(jīng)還清，購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)如果仍然得多付首付和利息，似乎也不合情理。
通知規(guī)定第二套住房應(yīng)該是家庭第二套住房，而現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻共同出資買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)人只寫(xiě)一方名字的情況很普遍，以另一方名義買(mǎi)房算不算第二套房？還有一種情況在時(shí)下年輕人中也很普遍，男女方雖然結(jié)婚了，但其中一方的戶(hù)口仍在父母處，戶(hù)口簿仍然顯示未婚，這第二套房又該如何控制？
筆者認(rèn)為，將購(gòu)買(mǎi)第二套房等同于投資性購(gòu)房也欠妥當(dāng)。在購(gòu)房需求中，存在相當(dāng)一部分改善型需求，這些購(gòu)房者必須在購(gòu)買(mǎi)了第二套房并入住后，才有可能出售第一套房。隨著生活觀念的改變，還會(huì)有一部分人在兒女結(jié)婚后大房換小房，套取部分現(xiàn)金提高生活質(zhì)量，這樣的購(gòu)房行為恐怕也不能劃入第二套房的范疇。如果我們不能精確地鎖定投資性需求，而“誤傷”了自住性需求，那么，出于良好愿望的資金緊縮措施很可能對(duì)資金有限的自住購(gòu)房者造成“殺傷力”，而對(duì)資金相對(duì)寬裕的投資者來(lái)說(shuō)，不過(guò)只是多一套少一套的差別。
有專(zhuān)家分析，購(gòu)房者分五類(lèi)，一是第一次購(gòu)房自住，二是改善性購(gòu)房，三是長(zhǎng)線投資者，四是短線投機(jī)者，五是恐慌入市，透支經(jīng)濟(jì)能力提前買(mǎi)房的人。筆者認(rèn)為，應(yīng)該鼓勵(lì)和保護(hù)第一和第二種需求，目前不提倡第三種需求，最后兩種需求才是調(diào)控措施應(yīng)該針對(duì)的目標(biāo)。(許國(guó)萍)
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