12月11日，人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，這份文件對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的房貸次數(shù)應(yīng)如何認(rèn)定作出了具體規(guī)定，即商業(yè)銀行在受理房貸申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)以包括夫妻雙方及小孩的核心家庭為單位，來(lái)認(rèn)定購(gòu)房貸款次數(shù)。
這份房貸文件的出臺(tái)，與央行日前宣布從12月25日提高存款準(zhǔn)備金一個(gè)百分點(diǎn)一起，表明央行在落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所確定的從緊貨幣政策方面正多管齊下，既有存款準(zhǔn)備金的猛藥，也有對(duì)原有未能很好執(zhí)行的從緊信貸政策的強(qiáng)化。
央行出臺(tái)房貸次數(shù)認(rèn)定的政策標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于理清當(dāng)前各商業(yè)銀行五花八門的多次房貸政策具有重要意義。如果再不出臺(tái)權(quán)威的房貸次數(shù)認(rèn)定政策，9月末央行、銀監(jiān)會(huì)有關(guān)區(qū)別二次房貸的信貸政策將成水中之花。因?yàn)榉抠J市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，將使得實(shí)行最松房貸條件的銀行來(lái)決定整個(gè)房貸市場(chǎng)的門檻。這從最近兩個(gè)半月里各商業(yè)銀行欲蓋彌彰的房貸次數(shù)政策解釋中可以得到證明。
此次文件還對(duì)早前房貸次數(shù)規(guī)定中未涉及的改善型購(gòu)房與投資性的二次購(gòu)房加以區(qū)分。即將家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降馁?gòu)房行為，認(rèn)定為改善型購(gòu)房，在二次貸款時(shí)可同樣享受首次購(gòu)房貸款優(yōu)惠；并對(duì)公積金房貸與商業(yè)房貸規(guī)定了要一并作次數(shù)統(tǒng)計(jì)，這些細(xì)化規(guī)定具有積極意義。
但房貸認(rèn)定新規(guī)無(wú)法給公積金漏洞打上補(bǔ)丁。在央行二次房貸限制政策之前，上海出臺(tái)的提高公積金貸款額度政策就已規(guī)定，要區(qū)分多次和首次申請(qǐng)公積金房貸，分別享受不同的最高限額，而這個(gè)補(bǔ)充通知實(shí)際上進(jìn)一步明確了公積金和商業(yè)貸款之間的關(guān)系。上海目前規(guī)定，第一次貸款的夫妻雙方可以疊加計(jì)算貸款額度最高達(dá)到50萬(wàn)元，而多次貸款的，夫妻雙方不能疊加計(jì)算貸款額度。
就二次公積金貸款而言，還存在一些問(wèn)題。比如，如果第二次申請(qǐng)公積金貸款，在利率上就沒(méi)有與第一次公積金貸款進(jìn)行區(qū)分，因?yàn)槟壳肮e金利率統(tǒng)一實(shí)行低存低貸政策，在貸款利率上，并沒(méi)有如商業(yè)性住房貸款那樣，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上規(guī)定上下浮幅度。
從央行信貸管理角度來(lái)看，全國(guó)住房公積金體系除了公積金的利率納入人行利率管理外，包括準(zhǔn)備金率、資產(chǎn)負(fù)債比例管理等在內(nèi)的央行其他主要信貸政策，并不能對(duì)屬地化的公積金信貸形成影響。事實(shí)上，各地公積金貸款雖然是委托商業(yè)銀行發(fā)放，但公積金信貸資產(chǎn)并未計(jì)入商業(yè)銀行系統(tǒng)的信貸資產(chǎn)，而公積金中心作為銀行體系的超級(jí)儲(chǔ)戶，公積金巨額存款也并未計(jì)入銀行體系存款負(fù)債。
目前全國(guó)公積金資金已經(jīng)達(dá)到約一萬(wàn)億元，雖然占銀行體系的資金比重只有不足3%，但從房貸規(guī)模看，全國(guó)到今年上半年商業(yè)房貸與公積金房貸的比例大致為5:1，而在上海，2007年新發(fā)放貸款中公積金與商業(yè)房貸的比例為2.5:1。正因如此，如果房貸政策不能有效覆蓋公積金信貸，將使二次房貸限制失去信貸投向控制的意義。
補(bǔ)充通知針對(duì)人民銀行征信系統(tǒng)信息尚不完備的客觀狀況，試圖從建立借款人說(shuō)謊懲戒與黑名單機(jī)制上加以防范，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，征信系統(tǒng)可進(jìn)一步整合各個(gè)政府部門的個(gè)人信用信息，如各地公積金管理中心就掌握有準(zhǔn)確反映借款人就業(yè)、收入和信用表現(xiàn)等方面的信息，這個(gè)補(bǔ)充通知必然將加速各地公積金信息與人行征信信息的整合聯(lián)網(wǎng)。
必須指出，在信貸環(huán)節(jié)上設(shè)置投資需求和居住需求的政策過(guò)濾機(jī)制，不如在交易和持有的總需求環(huán)節(jié)上設(shè)置政策過(guò)濾閥門。因?yàn)樾刨J環(huán)節(jié)只是購(gòu)房總需求中的支流環(huán)節(jié)，信貸環(huán)節(jié)的過(guò)濾，則意味著資金強(qiáng)者對(duì)弱者的排斥，使得無(wú)需借助于房貸的資金實(shí)力較強(qiáng)者仍可以進(jìn)行投資性購(gòu)房，這是不公平的，實(shí)際上起不到制約投資需求抬升房?jī)r(jià)的政策效果。(叢城)
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