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退房補(bǔ)差價(jià)遭拒 炒房者狂熱或?qū)⒒貧w理性
2008年04月07日 08:56 來源：上海證券報(bào) 
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發(fā)表評論 開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)，成為扔進(jìn)樓市的一枚重磅炸彈，也成為全國關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，深圳桑泰地產(chǎn)某樓盤推出特惠單位，此前購房的業(yè)主，開發(fā)商將按照特惠單位的價(jià)格全部進(jìn)行差額補(bǔ)償。桑泰地產(chǎn)的這個(gè)樓盤于去年年底開盤，均價(jià)2萬元/平方米，該樓盤目前推出的特惠單位，均價(jià)為1.6萬元/平方米，1.3萬元/平方米起價(jià)。由此產(chǎn)生了差價(jià)，開發(fā)商愿意給予全部業(yè)主差額補(bǔ)償。補(bǔ)償老業(yè)主的方式會(huì)分成兩種：還沒有簽訂合同的客戶會(huì)直接用新價(jià)格來簽約；已經(jīng)簽約的客戶，開發(fā)商以裝修款的形式退回給客戶。
補(bǔ)償差價(jià)意味著風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，即從完全由購房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變成了開發(fā)商與購房者共同承擔(dān)降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。這對地產(chǎn)界造成了強(qiáng)烈震撼。許多開發(fā)商擔(dān)心，一旦購房者普遍對差價(jià)補(bǔ)償提出要求，將意味著開發(fā)商將不得不面對房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，政府也非常擔(dān)心。于是，我們看到，無論是當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門還是其他開發(fā)商，都反對補(bǔ)償差價(jià)。金地、萬科兩大深圳房地產(chǎn)品牌發(fā)展商只是表示，將在提升小區(qū)居住品質(zhì)方面進(jìn)行更多投入，但不會(huì)滿足部分業(yè)主提出的退房、贈(zèng)送裝修等要求。
與此同時(shí)，深圳諸多小區(qū)的購房者向開發(fā)商提出了補(bǔ)償差價(jià)或退房的要求，在同意補(bǔ)償與不同意補(bǔ)償?shù)牟┺闹校瑯鞘姓诎l(fā)生一場裂變。
盡管從樓市中獲取了巨額暴利，但因房價(jià)下跌愿意退房或補(bǔ)償差價(jià)者少之又少，誰愿意把已經(jīng)得到的利益吐出來？實(shí)際上，即使那些同意補(bǔ)償差價(jià)的開發(fā)商也絕不會(huì)同意退房，道理再簡單不過，補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)只是暴利中的一部分，并且，這樣做的開發(fā)商，其商品房售出的數(shù)量其實(shí)很有限，加之之前定價(jià)過高，通過補(bǔ)償差價(jià)為自己做免費(fèi)廣告，無疑有利于其后續(xù)房屋的銷售。這種做法不可謂不聰明。
并且，在房價(jià)下跌的時(shí)候讓開發(fā)商接受退房或補(bǔ)償差價(jià)也缺少足夠的法律支持。首先需要強(qiáng)調(diào)的是，在房價(jià)下跌的時(shí)候要求退房者，大多是炒房者而非購房自住者，購房自住者不會(huì)因?yàn)榉績r(jià)的下跌而要求退房，最多只是要求補(bǔ)償差價(jià)。那么，在之前的幾年中，炒房者跟著獲取了豐厚利潤，誰把利潤拿出來跟其他利益主體一起分享了？沒有。既然如此，這種補(bǔ)償差價(jià)或退房的要求就缺少對等的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，更莫說法律上缺少這方面的規(guī)定了。
因此，退房或補(bǔ)償差價(jià)之爭，所體現(xiàn)出來的其實(shí)是開發(fā)商與炒房者之間的利益分配問題。在房價(jià)上漲過程中，無論是開發(fā)商還是炒房者，都從中獲取了豐厚利潤，但是，在房價(jià)下跌過程中，開發(fā)商的利潤已經(jīng)拿到手，而炒房者由于拿到的是貶值的資產(chǎn)而承受損失。使得之前相安無事的利益分配格局發(fā)生了變化。而這將影響到我國的樓市走向。
眾所周知，大量投機(jī)性購房的存在是導(dǎo)致我國房價(jià)持續(xù)攀升的一個(gè)重要根源。南方多家媒體去年的調(diào)查顯示，在一些樓盤中，投機(jī)、投資性購房占據(jù)了絕對比例，有的高達(dá)85%以上。投機(jī)、投資性購房一般都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的人，這些購房行為加劇了供求關(guān)系的惡化，即人為放大了需求，使得真正需要住房者的空間被壓縮。由于房價(jià)持續(xù)上漲，賺錢效應(yīng)吸引了大批炒房者，而炒房者的進(jìn)入又推動(dòng)了房價(jià)的上漲。如果這種局面不改變，我國房價(jià)就難以脫離上漲軌道。
美國商務(wù)部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，美國的房價(jià)平均也僅20多萬美元，這個(gè)價(jià)格在深圳、上海、北京這樣的城市也難以買到像樣的房子。我國房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離民眾的實(shí)際購買力，其價(jià)格的下跌乃是必然的。而房價(jià)的理性回歸必然迫使炒房者退出的情況下才能實(shí)現(xiàn)�？梢韵胍�，在退房與補(bǔ)償差價(jià)的要求遭到開發(fā)商拒絕后，面對巨大的風(fēng)險(xiǎn)，炒房者絕不敢再像過去那樣肆無忌憚地炒房，而是靜候樓市的調(diào)整，而觀望恰是導(dǎo)致樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的一個(gè)前提。
因此，退房或補(bǔ)償差價(jià)遭拒，有可能引發(fā)樓市的一場裂變：炒房者的狂熱回歸理性，開發(fā)商的暴利回歸常態(tài)。當(dāng)一切趨于平靜，房價(jià)將重新回到它應(yīng)有的位置。(瓏銘)
【編輯:藍(lán)玉貴】
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