2008年5月15日,據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查顯示,4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1%,漲幅比3月低0.6個百分點;環(huán)比上漲0.2%,漲幅比3月低0.1個百分點。 中新社發(fā) 井韋 攝
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“住房改革在中國是一個巨大的成功,但是住房領域仍存在很多問題。目前,居民儲蓄過多,房價漲幅過快,房地產行業(yè)肯定存在泡沫!睆偷┐髮W經濟學院院長袁志剛在出席“住房與民生”圓桌會議時指出。
記者了解到,中國房地產行業(yè)發(fā)展是“上海論壇2008”的一個重點話題。除了題為“構建‘民生房產’新時代:機遇與挑戰(zhàn)”外,論壇還專門策劃了多場關于中外住房政策對比的分論壇。
金融業(yè)改革主導房價走勢
袁志剛認為,解決房地產泡沫的關鍵在于中國金融體制改革。他進一步分析到,住房是居民消費結構中的最后產品,除了食品、家電和汽車等,最終產品是房產。近年來,中國政府在住房改革上取得了巨大的成功。
具體而言,在住房改革中,中國政府建立了住房產權制度,并把使用權交給廣大居民,這使居民的住房條件得到很大改善。在此基礎上,中國實施了住房貸款等金融創(chuàng)新。同時,中國的城市基礎建設有了很大發(fā)展。不管是高速公路還是城市地鐵等交通設施都出現(xiàn)大發(fā)展,城市里也出現(xiàn)大批綠化等,城市讓生活更美好。
此外,袁志剛認為,房地產的開發(fā),也催生了大量的就業(yè)機會,農民的就業(yè)與城市居民的住房改善同步進行。不過,他同時指出,中國目前的住房領域仍存在很大問題。比如,土地資源稀缺、產權不明晰、土地資源浪費、房屋質量差等。
“但是,這并不僅僅是房地產行業(yè)的問題,也包括中國金融業(yè)、經濟體制等多方面因素。”袁志剛告訴記者,要解決這些問題,首先要推出土地產權的明確界定,并增加土地供應和住房供給。此外,政府應該盡可能地打擊投機性房地產需求。這就需要從根本上改革金融市場,通過金融手段和稅收政策等來解決。
房價對銀行利潤影響不大
“政府對房價的調控主要針對炒房者,對于自有住房者并沒有貸款限制。因此,銀行業(yè)利潤不會受太大影響,最多占營業(yè)收入總額的15%!鄙虾cy行副行長王世豪在接受采訪時指出。
王世豪分析說,中國銀行業(yè)的主要利潤來源有三塊:一是存貸利差,二是國債經營、貨幣市場經營,三是中間業(yè)務收費。其中,存貸利差占比在75%-80%,是商業(yè)銀行最重要的利潤來源。
至于房貸業(yè)務占比,王世豪告訴記者,在銀行存貸款結構中,按揭比重在全國占15%,在上海這個比例在20%左右。就算取消全部房貸業(yè)務,最多影響存貸總額的15%的營業(yè)收入。更何況,目前,政府并沒有取消銀行的房貸業(yè)務,只是增長比較慢。
王世豪進一步分析認為,為了防止房地產泡沫,央行規(guī)定第二套房屋首付提高至40%,第三套房屋原則上不放貸,“由此可見,央行是對于房屋市場上的投資者進行限制,并沒有對自有用房者進行限制。”
外資流動有利于穩(wěn)定房價
資料數(shù)據(jù)顯示,2006年外資在中國的房地產投資增長了70%,需求占比最低是5%,最高達到23.21%。外資流入房地產的比率是相當大的,對房地產價格的影響不可忽視。
對此,復旦大學金融研究院副院長張金清認為,外資流入的共同特征是趨利避險,差異主要在供給和需求環(huán)節(jié)面臨的風險不同。而外資流入供給環(huán)節(jié),從某種意義上說是件好事,對中國房地產市場起著一個穩(wěn)定的作用。
“事實上,外資對供給環(huán)節(jié)的投入也表明其對中國經濟增長的信心。盡管就金融資產的投資來看,流動性比較大。但就供給量來講,是非常小的。從短期來看,外資流入對中國房地產市場的沖擊主要是需求環(huán)節(jié)!睆埥鹎逖a充到。
張金清同時向記者透露,上海房地產市場目前已經進入一個相持階段,外資流入需求環(huán)節(jié)的幅度開始減少。未來一年中,外資大規(guī)模投入商業(yè)性房地產市場可能性比較小。對于如何控制房價,張金清的建議是政府可以通過貨幣、財政、產業(yè)政策來引導供需環(huán)節(jié)的外資流向,使得房地產價格處于合理、健康的狀態(tài)。此外,由于需求環(huán)節(jié)的外資流動在短時間內對房地產價格的影響更大,因此,政府應該重點關注需求環(huán)節(jié)的外資流向。(記者 張穎)
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