記者通過(guò)相關(guān)渠道獲悉，日前有一外地投資商以1.7億元的總價(jià)拋售手中73套古北名都城一期房源，折合單價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米，比該小區(qū)目前2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)低了近兩成，一輪新的拋售潮或?qū)?lái)臨。而記者同時(shí)得到消息稱(chēng)，這73套房甚至已經(jīng)吸引了機(jī)構(gòu)投資者的注意。截至發(fā)稿，記者獲得最新獨(dú)家消息：已有海外個(gè)人投資者開(kāi)始聯(lián)系這73套房。
二手房市場(chǎng)漸低迷
或現(xiàn)新一輪拋售潮
記者在走訪(fǎng)中了解到，位于虹許路788號(hào)的古北名都城一期，1998年開(kāi)盤(pán)時(shí)以1萬(wàn)元/平方米左右的“天價(jià)”入市，當(dāng)時(shí)這個(gè)面對(duì)高端人群的住宅區(qū)，被公認(rèn)為是上海灘最好的樓盤(pán)之一。美聯(lián)物業(yè)上海古北分行高級(jí)物業(yè)顧問(wèn)姜開(kāi)賡對(duì)記者表示，今年5月上海房?jī)r(jià)開(kāi)始躥升時(shí)，均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米的名都城遭到了市場(chǎng)的“瘋搶”，目前小區(qū)內(nèi)二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，半年漲幅超過(guò)50%。
姜開(kāi)賡告訴記者，整個(gè)古北二手房市場(chǎng)一直處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，好的房源一掛牌就被人搶走。佑威房產(chǎn)研究中心主任薛健雄指出，造成這一現(xiàn)象的原因是古北小區(qū)的高租金回報(bào)率。目前上海租金回報(bào)率平均維持在3%左右。而在古北小區(qū)，以名都城為例，二房的租金為8000元/月，三房則在1萬(wàn)元/月以上，按目前2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)計(jì)算，一套兩房的租金回報(bào)率在5%左右。
由于可觀的租金回報(bào)，小區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主都以投資為目的，自住的很少。一位中介工作人員對(duì)記者說(shuō)，由他牽線(xiàn)的幾套二手房在成交之后，房源又立刻在租房市場(chǎng)掛牌。“小區(qū)內(nèi)居住的大量外籍人士也為業(yè)主提供了穩(wěn)定的客源�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)。
一位地產(chǎn)分析師對(duì)記者表示，投資商的拋售或者投資行為一般出現(xiàn)在樓市大漲時(shí)期，諸如之前浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓中融碧玉藍(lán)天被一美籍華人一次性訂購(gòu)72套房源；著名豪宅“翠湖天地御苑”幾乎同一時(shí)間被港澳同胞人士打包購(gòu)買(mǎi)了一棟7層樓建筑。
而此次外地投資商的拋售時(shí)間卻與之前不同，目前整個(gè)市場(chǎng)在“房貸新政”出臺(tái)后就進(jìn)入了調(diào)整期，此時(shí)拋售房源可能是出于對(duì)后市走勢(shì)的不確定。另外，投資商在高額租金回報(bào)下大部分成本已經(jīng)收回，選擇拋售也是確保自己的收益不受損失。在如今上海二手房逐漸低迷之時(shí)，投資商會(huì)把手上未在高位拋售的房源投入市場(chǎng)，申城可能出現(xiàn)新的一輪拋售潮。
價(jià)格超出承受范圍
買(mǎi)房難度有增無(wú)減
最新數(shù)據(jù)顯示，10月份前30天，上海市商品住宅161.65萬(wàn)平方米的成交量，比9月207.21萬(wàn)平方米下降了22%。但是10月商品住宅11577元/平方米的平均成交價(jià)格比9月10507元/平方米上漲了10.18%。
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，導(dǎo)致10月樓市量低價(jià)高的主要原因是，前半年成交量的奇高，使得購(gòu)買(mǎi)能量不支，市場(chǎng)上可售優(yōu)質(zhì)房源量稀缺。當(dāng)供需雙方進(jìn)入疲憊之時(shí)，遇到了房貸等政策的調(diào)控，使得之前已經(jīng)持續(xù)三個(gè)月的成交量下滑，在10月份加速。
支撐10月樓市成交的主要是以市區(qū)為主的一些高檔樓盤(pán)，其中位于張江的湯臣湖庭花園以33194元/平方米的高價(jià)成交了90棟別墅2.73萬(wàn)平方米，北靜安的君御豪庭以32489元/平方米的高價(jià)成交了125套1.59萬(wàn)平方米，晶品公寓和仁恒河濱城也都以3萬(wàn)元/平方米以上的單價(jià)分別成交了29套。這些頂級(jí)樓盤(pán)的上市熱銷(xiāo)，是推動(dòng)10月平均房?jī)r(jià)高升的主要?jiǎng)恿Α?/p>
雖然，10月樓市交易趨冷，二手房東的報(bào)價(jià)也有所降低，但還是有不少樓盤(pán)的推盤(pán)價(jià)格在上升。今年上海樓市最熱、漲幅最大的九亭板塊，10月新推房源的價(jià)格都已突破萬(wàn)元關(guān)口，西城、周康、江橋等板塊的房?jī)r(jià)也都在萬(wàn)元左右。
將10月11739元/平方米的均價(jià)與樓市剛起暖的4月的10023元/平方米相比，漲幅更是高達(dá)17.12%，這其中最主要的原因是2.5萬(wàn)元/平方米以上的高檔公寓占公寓總成交的比重從1.432%上漲到5.30%，5000元/平方米以下的低端公寓的成交比重下降了4.24%。
房?jī)r(jià)上漲，高端房源占樓市的比重越來(lái)越大，同時(shí)也使得多數(shù)樓盤(pán)的價(jià)格超出了購(gòu)房者的承受范圍，使得房源結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的失衡。
市民最為關(guān)注的8000-11999元/平方米之間的房源分布，從4月份的三林、高橋、萬(wàn)里等板塊，外擴(kuò)到10月份的九亭、上大、莘莊等板塊，占公寓的成交比重也從4月份的27.51%下降到17.88%。
除了購(gòu)房者難以接受更為偏遠(yuǎn)的地段外，這個(gè)價(jià)格段的房源供應(yīng)緊缺也是導(dǎo)致成交比重下滑9.63%的主要原因。房源供應(yīng)的減少和向外環(huán)轉(zhuǎn)移，更加重了市場(chǎng)上房源緊張的氣氛。
此外，均價(jià)5000-7999元/平方米的房源，4月份主要分布在九亭、廟行通河、上大等青年首次置業(yè)板塊，10月份則分布到了松江新城、惠南鎮(zhèn)、嘉定鎮(zhèn)等一些郊區(qū)改善型自住板塊。且這一價(jià)格段占公寓的成交比重從4月的38.16%上升到10月份的44.48%，表明上海郊區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力也已開(kāi)始大量釋放，但是首次置業(yè)的青年人也感覺(jué)好房難找。
綜合以上幾個(gè)價(jià)位段的變化，可以看出，新房供應(yīng)中，市區(qū)和郊區(qū)的高端房源同時(shí)增加，釋放了高端購(gòu)買(mǎi)能量；適合改善型購(gòu)房者和青年置業(yè)者的房源在向更為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，使得這兩個(gè)上海樓市最主要的購(gòu)買(mǎi)群體越來(lái)越覺(jué)得購(gòu)房困難。(鄧旭)
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