在廈門市相對較好的地段擁有一套住房需要多少成本？動(dòng)輒每平方米一萬多元的房價(jià)令無數(shù)低中收入居民望而卻步。但隨著廈門社會住房保障體系建設(shè)的迅速推進(jìn)，隨著高林居住區(qū)、萬景公寓等保障性住房項(xiàng)目的相繼落成，廈門低中收入居民的住房夢變得不再遙遠(yuǎn)。
走進(jìn)廈門市高林小區(qū)一套約60平方米的兩室一廳保障性住房，中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者眼前一亮，整間房子的基調(diào)為白色墻壁、淺鵝黃色地板，原木色的家具點(diǎn)綴其間，風(fēng)格簡潔流暢，非常貼近廈門的海島氣息。記者了解到，作為社會保障性住房主要代建單位的廈門住宅建設(shè)集團(tuán)，目前已開工建設(shè)社會保障性住房2萬套，包括高林居住區(qū)、萬景公寓、杏北新城、集美濱水小區(qū)等保障性住房項(xiàng)目，占了廈門市保障性住宅大部分的建設(shè)量。一大批社會保障性商品房、社會保障性租賃房、廉租房，已經(jīng)迎來了第一批低中收入居民入住。
廈門住宅建設(shè)集團(tuán)的工作人員告訴記者：按照市里的要求，這些社會保障性住房項(xiàng)目規(guī)模大、工期緊、價(jià)格低，但品質(zhì)絕不能低于同類商品房，要確保百姓住得滿意、住得放心。正是出于這樣的考慮，市政府才把社會保障性住房項(xiàng)目交由住宅集團(tuán)這樣有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、又有責(zé)任感的大型國企代建。
在今年8月份由國務(wù)院主持召開的全國城市住宅工作會議上，如何保障低收入家庭的住房成為中心議題。作為先行者，廈門市的經(jīng)驗(yàn)得以在此次會議上廣泛交流，許多與會城市紛紛表示，廈門的社會保障性住房建設(shè)模式“富有創(chuàng)造性，可操作性強(qiáng)，力度大，非常值得學(xué)習(xí)研究”。
何謂社會保障性住房？廈門對這一概念的解釋是：政府提供的限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和租售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)、具有保障性質(zhì)的住房，具體包括社會保障性商品房、社會保障性租賃房、廉租房和安置房，構(gòu)成對不同收入家庭實(shí)行不同住房保障政策的住房保障體系。
對廈門市的這一探索，有媒體評論說：“廈門社會保障性住房體系設(shè)計(jì)似乎正在成為全國房改新政的藍(lán)本�！�
事實(shí)上，到目前為止，廈門的商品房價(jià)格之高仍令人咋舌。但通過建立社會住房保障體系，已經(jīng)使人們看到了破解住房難題的希望。一方面，覆蓋面達(dá)40%的低中收入目標(biāo)群體得到了獲取廉租房和經(jīng)濟(jì)房的公平機(jī)制；另一方面，社會保障性住房有效遏止了商品房價(jià)格的過快上漲，廈門的商品房價(jià)格漲幅，“已經(jīng)從全國第2位降到了20多位”。
安居才能樂業(yè)，廈門社會住房保障體系的建設(shè)，無疑踩準(zhǔn)了構(gòu)建和諧社會的節(jié)拍。
舊有供應(yīng)體系存弊端
低中收入家庭住房難
“廈門地理位置優(yōu)越，城市建設(shè)管理比較成熟，又是重要的對外口岸。隨著經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展和居住環(huán)境日益改善，廈門的商品房價(jià)格年年上漲。”廈門市副市長裴金佳告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，高房價(jià)現(xiàn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出廈門低中收入家庭的承受能力，解決低中收入家庭的住房困難問題現(xiàn)實(shí)地?cái)[在市委、市政府面前。
據(jù)介紹，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)和海峽西岸重要的中心城市，并擁有全國環(huán)保模范城市、全國衛(wèi)生城市、全國優(yōu)秀旅游城市、聯(lián)合國人居獎(jiǎng)、首批全國文明城市等一系列榮譽(yù)稱號的廈門，成為周邊城市乃至東南亞華僑華人理想的購房首選之地。這些年廈門房價(jià)的過快增長，很大程度上緣自這些外來購房者的大量涌入。據(jù)廈門市相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前外地購房者的比例占56%，境外購買者占7%。
“住房問題是民生大事，事關(guān)人民群眾的切身利益，事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定大局，事關(guān)黨的執(zhí)政能力建設(shè)，事關(guān)和諧社會構(gòu)建�！迸峤鸺颜f，“對那些買不起房子的人，政府有職責(zé)給予保障�！�
在過去的探索中，住房供應(yīng)體系由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房三個(gè)層次構(gòu)成，廉租房針對最低生活保障線以下群體，供應(yīng)量有限；經(jīng)濟(jì)適用房更多考慮的是“福利性”而非“保障性”，只售不租，對象模糊，且建筑面積較大，對于低中收入家庭來說，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格依然承受不起。這樣，就導(dǎo)致了低中收入住房困難家庭及新參加工作的職工既買不起住房、又夠不上廉租房的申請資格，成了政策的“夾心層”。
怎樣才能有效地解決城市低中收入家庭的住房困難？2006年5月10日，廈門市委常委會專題研究了社會保障性住房工作，認(rèn)為住房是一種特殊商品，面對不同收入水平的社會群眾，對中低收入群體具有一定的公益性質(zhì)，政府對解決低中收入家庭住房困難負(fù)有重要責(zé)任，應(yīng)該把市場調(diào)節(jié)與政府保障行為分開。由此，社會保障性住房概念應(yīng)運(yùn)而生。
“為了把這件事關(guān)人民群眾利益的好事辦好，我們先后三次組織有關(guān)人員到香港學(xué)習(xí)公屋、居屋的經(jīng)驗(yàn)和做法。”裴金佳介紹說。
住房政策內(nèi)涵生變
由福利性轉(zhuǎn)向保障性
2006年5月31日，廈門市第一個(gè)、也是規(guī)模最大的一個(gè)社會保障性住房項(xiàng)目——位于廈門島內(nèi)黃金地段的高林居住區(qū)正式動(dòng)工興建。當(dāng)年11月25日，《廈門市社會保障性住房管理暫行規(guī)定》、《廈門市社會保障性商品房配售管理辦法(試行)》、《廈門市社會保障性租賃房管理辦法(試行)》和《廈門市社會保障性租賃房租金管理實(shí)施辦法》等四大政策性文件出臺，初步建立起分層次、多元化的社會保障性住房供給體系。
對廈門社會保障性住房體系的特點(diǎn)和運(yùn)作情況，裴金佳總結(jié)說，一是強(qiáng)化政府公共服務(wù)職能，將以往住房分配的“福利性”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｕ闲浴保@是社會保障性住房的最大特點(diǎn)。
二是堅(jiān)持小戶型、功能全、裝修一步到位。社會保障性住房戶型面積嚴(yán)格控制在一居45平方米，二居60平方米，三居70平方米，且裝修一步到位�！靶粜汀⒐δ苋钡慕ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)將讓廣大低中收入住房困難家庭通過梯度消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)租得到、租得起房，買得到、買得起房，較好地實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。
三是建立起嚴(yán)格的退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)保障性住房有效流轉(zhuǎn)。社會保障性住房不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或空置，取得社會保障性住房后又通過其他方式取得住房，要及時(shí)主動(dòng)退出社會保障性住房；社會保障性租賃房實(shí)行市場租金和分類租金補(bǔ)助辦法，將“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，租金補(bǔ)助按不同收入分為90%、80%、70%三檔，對于不再符合條件但又暫時(shí)無法退出住房的住戶，將取消租金補(bǔ)助，收取市場租金；社會保障性商品房除購房按揭外，不得進(jìn)行商業(yè)性抵押；社會保障性住房采取封閉式物業(yè)管理，發(fā)現(xiàn)申請戶擅自將社會保障性住房轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或空置等行為的，將依法收回房屋，并依法追究責(zé)任；對弄虛作假、隱瞞家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房情況，騙購、騙租社會保障性住房的，一經(jīng)查實(shí)即取消其申請資格，收回住房，責(zé)令退回租金補(bǔ)助款，且家庭成員在五年內(nèi)不得再申請社會保障性住房。
四是嚴(yán)格申請條件，必須申報(bào)家庭資產(chǎn)和收入。廈門借鑒了香港公屋、居屋政策的做法，對申請戶家庭收入、家庭資產(chǎn)和住房困難情況等設(shè)定了較為嚴(yán)格的控制標(biāo)準(zhǔn)，防止高收入和有產(chǎn)階層等不應(yīng)由政府保障的對象進(jìn)入住房保障范圍。
五是實(shí)行家庭成員全名制，建立誠信申報(bào)制度。申請社會保障性住房實(shí)行家庭成員全名制，申請人家庭成員的資產(chǎn)收入和住房面積必須合并計(jì)算，一個(gè)家庭只能申請購買或承租一套社會保障性住房。申請社會保障性住房以誠信申報(bào)為主，所有填報(bào)的資料都由申請人如實(shí)自主申報(bào)并承諾真實(shí)性。
六是實(shí)行輪候制度，申請戶可自主選房。符合條件的申請戶在申請被受理登記后即獲得輪候號，并按輪候號進(jìn)行輪候。政府按批次將擬分配的房源提前公布，由老百姓自行選房。
記者在采訪中了解到，目前，廈門市規(guī)劃建設(shè)社會保障性住房17個(gè)項(xiàng)目，總用地面積141萬平方米，總建筑面積347萬平方米(含社區(qū)活動(dòng)設(shè)施、超市等配套項(xiàng)目)，可提供住房約4.1萬套�，F(xiàn)已開工12個(gè)項(xiàng)目，其中廈門島內(nèi)7個(gè)(高林居住小區(qū)、萬景公寓、湖邊花園A區(qū)、湖邊花園B區(qū)、五緣公寓、觀音山公寓、古樓公寓)，島外5個(gè)(集美濱水小區(qū)、杏北新城錦園居住區(qū)、翔安東方新城、海滄海新陽光公寓、同安城北小區(qū))，可提供3.5萬套社會保障性住房。
到2009年底，首批申請戶大部分可入住社會保障性住房，“十一五”末可基本解決廈門全市低中收入家庭的住房困難問題。
惠及四成城鎮(zhèn)人口
覆蓋面今后還將擴(kuò)大
“廈門市社會保障性住房建設(shè)與管理辦公室”(簡稱住房保障辦)，是專為推進(jìn)社會保障性住房建設(shè)而設(shè)立的機(jī)構(gòu)。廈門市政府辦公廳副主任、住房保障辦常務(wù)副主任林粟如告訴記者，國家規(guī)定的保障性住房覆蓋面為占城鎮(zhèn)人口20%的低中收入家庭，而廈門把這個(gè)覆蓋面擴(kuò)大到了40%。下一步，他們還可能繼續(xù)提高覆蓋面，并考慮中央、省部屬單位，經(jīng)市委、市政府認(rèn)定的有重大貢獻(xiàn)的大企業(yè)或高新技術(shù)企業(yè)人員，以及其他外來人員的住房困難問題，由此不斷完善廈門市分層次、多元化的住房體系。
據(jù)林粟如介紹，從2006年12月開始發(fā)放社會保障性住房申請表以來，截至2007年10月22日，廈門全市中低收入家庭申請保障性住房共12672戶，其中申請保障性租賃房10903戶，保障性商品房1769戶。受理引進(jìn)人才申請社會保障性租賃房151戶，公務(wù)人員2332戶。
首批保障性租賃房申請戶已審核并向社會公示的共有5000戶，其中，第一批564套房源目前已配租547套，294戶已領(lǐng)取鑰匙辦理入住，選擇新建房屋的253戶申請戶明年上半年即可入住。
首批社會保障性商品房廈門島內(nèi)申請戶今年8月6日已開始選房，到目前為止，共有1056申請戶選到自己滿意的住房。
林粟如說，廈門社會保障性住房的具體準(zhǔn)入條件包括戶籍、收入、資產(chǎn)和住房等4個(gè)方面：申請人和共同申請人的家庭成員均應(yīng)具有廈門市城鎮(zhèn)戶籍，且至少1人取得該市戶籍滿3年；人均建筑面積不超過12平方米；按照2005年廈門市城鎮(zhèn)居民人均可支配月收入標(biāo)準(zhǔn)測算出，3人及以下戶家庭年收入不高于5萬元，4-5人戶家庭年收入不高于6萬元，6人以上戶家庭年收入不高于7萬元；申請社會保障性租賃房的申請人家庭資產(chǎn)不高于家庭年收入的4倍。
對于社會保障性住房的建設(shè)資金、項(xiàng)目選址等問題，裴金佳介紹說，廈門社會保障性住房的建設(shè)資金由財(cái)政優(yōu)先保障，首期動(dòng)工的社會保障性住房項(xiàng)目總投資123億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國家規(guī)定的最低線——土地出讓凈收益的10%。價(jià)格方面，建設(shè)社會保障性住房突出保障性，不以贏利為目的，其售價(jià)由土地開發(fā)成本、小區(qū)配套費(fèi)用和建安成本三部分構(gòu)成；保障性租賃房的市場租金則由多家評估公司對項(xiàng)目所在地的市場租金測算后加權(quán)平均得出。
“解決低中收入家庭住房問題，不僅要讓他們有地方住，還要讓他們住得好、住得下去，選址按照廈門最適宜居住的環(huán)境和最便捷的出行原則，拿出最好的地塊規(guī)劃建設(shè)社會保障性住房�！迸峤鸺颜f，從已開工的項(xiàng)目可以看出，所有社會保障性住房項(xiàng)目，占據(jù)的無不是交通便利、環(huán)境優(yōu)美、土地價(jià)值高的地塊。
“社會保障性住房建設(shè)的宗旨是雪中送炭，而不是錦上添花�！迸峤鸺颜f，通過社會保障性住房建設(shè)，覆蓋面達(dá)40%的低中收入家庭將可以實(shí)現(xiàn)安居愿望。同時(shí)，通過這一措施，廈門的商品房價(jià)格上漲過快的局面得以遏止，在全國的排位已經(jīng)從第2位降到了20多位。
低價(jià)格，高品質(zhì)
實(shí)力國企確保民心工程
“社會保障性住房建設(shè)，政府起著主導(dǎo)作用�！迸峤鸺颜J(rèn)為，廈門社會保障性住房建設(shè)能夠順利推進(jìn)，得益于有一個(gè)完善的機(jī)構(gòu)，有一個(gè)優(yōu)秀的管理隊(duì)伍，有一個(gè)強(qiáng)力的代建單位。
廈門住宅建設(shè)集團(tuán)，就是這樣一家“強(qiáng)力的代建單位”。
為了承擔(dān)社會保障性住房的建設(shè)任務(wù)，結(jié)合廈門市去年大力度推進(jìn)的國有企業(yè)整合，他們在2006年5月將廈門住總、特工、東區(qū)和建工等4家國有一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組為廈門住宅建設(shè)集團(tuán)有限公司。新組建的住宅集團(tuán)致力于城市建設(shè)、關(guān)注民生，已成為廈門城市開發(fā)建設(shè)的一支主力軍。據(jù)了解，該集團(tuán)目前承擔(dān)著福建省和廈門市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目17個(gè)，主要有社會保障性住房項(xiàng)目、園博園和杏林灣片區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。單從社會保障性住房項(xiàng)目看，在廈門已開工建設(shè)的近3萬套社會保障性住房中，就有2萬多套是由住宅集團(tuán)承擔(dān)建設(shè)的。
作為社會保障性住房的代建單位，只能收取3%的“代建費(fèi)”。對于這些并不能“賺錢”的項(xiàng)目，廈門住宅建設(shè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理葉海水表示，國有企業(yè)必須要有自己的社會責(zé)任。他說：“如果不賺錢就不做，我們這個(gè)企業(yè)就失去了存在的意義。承擔(dān)保障性住房及其他政府重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，在我們企業(yè)成立時(shí)就已明確寫進(jìn)企業(yè)章程中�！�
廈門市給代建企業(yè)提出的要求是：社會保障性住房雖然價(jià)格低，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)卻不能低于同類的商品房。所有社會保障性住房項(xiàng)目都要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，讓居住在里面的市民感到標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用。
葉海水說，社會保障性住房涉及千萬戶低中收入家庭的切身利益，工程投資大、規(guī)模大、工期緊、任務(wù)重，如何保證高質(zhì)量地完成建設(shè)任務(wù)，成為住宅集團(tuán)工作的重中之重。住宅集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量管理，強(qiáng)調(diào)“質(zhì)量就是工程的生命，保質(zhì)量就是保戰(zhàn)斗力”，每個(gè)社會保障性住房項(xiàng)目都建立了項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)，建設(shè)管理單位現(xiàn)場管理，監(jiān)理單位控制，設(shè)計(jì)、施工等其他參建方保證等一整套質(zhì)量管理體系。與此同時(shí)，集團(tuán)總經(jīng)理親自掛帥、全面負(fù)責(zé)保障性住宅項(xiàng)目建設(shè)，子公司負(fù)責(zé)人親自擔(dān)任項(xiàng)目部經(jīng)理。“在人員投入上，每一個(gè)社會保障性住房項(xiàng)目派出的都是精兵強(qiáng)將。”
從這些項(xiàng)目開工起，住宅集團(tuán)就堅(jiān)持以工程質(zhì)量為中心，深入全面地落實(shí)質(zhì)量保證體系，嚴(yán)把工程的設(shè)計(jì)關(guān)、招標(biāo)關(guān)、監(jiān)理關(guān)、驗(yàn)收關(guān)，確保社會保障性住房的工程立項(xiàng)、施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等各項(xiàng)工作都嚴(yán)格有序地進(jìn)行，做到事前有規(guī)范、事中有監(jiān)督、事后有檢查。
在每個(gè)保障性住房項(xiàng)目施工招標(biāo)前，住宅集團(tuán)均委托專家進(jìn)行工期論證，按照專家咨詢論證意見，通過采取增加人員和設(shè)備等投入、合理組織分區(qū)流水作業(yè)等趕工措施，合理壓縮定額工期；在施工合同中還明確提出工期要求和應(yīng)采取的相應(yīng)措施，對中標(biāo)單位進(jìn)場施工后未按投標(biāo)承諾采取相應(yīng)措施和造成的工期延誤，嚴(yán)格按合同約定進(jìn)行處罰。每個(gè)施工單位進(jìn)入社會保障性住房建設(shè)現(xiàn)場，都必須簽訂一份《質(zhì)量、安全、文明施工承諾書》，并在施工過程中落實(shí)各項(xiàng)管理措施，確保把一切安全隱患都消滅在萌芽階段。
“承擔(dān)社會保障性住房建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益盡管不高，但從社會效益上看，它是一項(xiàng)民心工程，百姓歡迎。建設(shè)這項(xiàng)民心工程是我們國有企業(yè)的責(zé)任，我們必須不折不扣地做好。”葉海水說。(記者 李成剛 李晉田 陳衍水）
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