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　　據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，截至10月10日，美聯(lián)物業(yè)下屬門店掛售房源中，八成業(yè)主下調(diào)了自己掛售房源的價(jià)格。在調(diào)整掛牌價(jià)格的同時(shí)，部分前期捂盤惜售的業(yè)主也重新將房源掛售于門店

　　“第二套房”認(rèn)定尚存疑問(wèn)

　　“在第二套房必須40%首付的前提下，中介公司還剩下的操作空間只有貸款利率上的折扣了�！�10月12日，一位中介市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者透露。事實(shí)上，記者從申城多家中介門店詢問(wèn)得知，此前一些中介公司，由于與銀行長(zhǎng)期保持著良好的關(guān)系，因此能夠從銀行獲得相對(duì)優(yōu)惠的利率折扣。“雖然現(xiàn)在貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，但是如果能從銀行得到利率優(yōu)惠，那也就跟政策出臺(tái)前的利率相差無(wú)幾了�！鄙鲜鋈耸勘硎�。

　　這意味著，9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的359號(hào)文，對(duì)市場(chǎng)影響最大的依然是有關(guān)第二套房需要40%首付這一要求。其中，存在的最大問(wèn)題就是各家銀行對(duì)“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，中國(guó)工商銀行、招商銀行等明確“第二套房”將以個(gè)人為單位，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等則表示將參考婚姻狀況確定。如果是同一個(gè)自然人，其名下的所有住房情況和個(gè)人信貸情況，就可以通過(guò)央行征信系統(tǒng)反映出來(lái)。

　　這次新下發(fā)的房貸政策中還規(guī)定，商業(yè)銀行接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行查詢；貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)錄入個(gè)人的信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號(hào)碼、購(gòu)房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。銀行人士還指出，老人和孩子一般不能作為獨(dú)立借款人。

　　對(duì)此，一位已經(jīng)貸款買了第一套房的李先生向記者透露，他正在物色第二套房，準(zhǔn)備用他已經(jīng)退休的母親的名義來(lái)購(gòu)買�！伴_發(fā)商方面表示，這并不影響使用第一次購(gòu)房的貸款優(yōu)惠。開發(fā)商告訴我，70歲以下的人理論上依然可以向銀行申請(qǐng)貸款。當(dāng)然，銀行在審批上會(huì)有一定難度，但是去開發(fā)商指定的銀行可能會(huì)容易些。”

　　“如果真的要付40%的首付款，會(huì)對(duì)我的現(xiàn)金流產(chǎn)生比較大的影響，如果房子的總價(jià)過(guò)高，我會(huì)因此放棄購(gòu)買第二套房。”李先生表示，對(duì)于第二套非自住的住宅，首付比例會(huì)對(duì)他的決定產(chǎn)生比較重要的影響。

　　放棄捂盤重新掛售

　　二手房方面，美聯(lián)物業(yè)通過(guò)對(duì)全市下屬二手住宅門店調(diào)研顯示，截至10月10日，美聯(lián)下屬門店掛售房源中，八成業(yè)主下調(diào)了自己掛售房源的價(jià)格。其中，75%的業(yè)主對(duì)于自己的掛牌房源作了5%以內(nèi)的價(jià)格下調(diào)，3%的業(yè)主對(duì)于自己的掛牌房源給出了6%—10%的讓價(jià)，也有2%的業(yè)主對(duì)于掛售房源給出了超過(guò)10%的讓價(jià)。

　　對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，雖然投資購(gòu)房需求萎縮，自住需求主力支撐市場(chǎng)。但由于一部分之前受抑制購(gòu)房的需求也集中于今年釋放，自今年3月起，整體市場(chǎng)交投表現(xiàn)活躍，各區(qū)域次新房源價(jià)格呈現(xiàn)出不同程度的上漲，業(yè)主“反價(jià)”、“惜售”等舉動(dòng)大范圍重現(xiàn)。八成業(yè)主下調(diào)掛售價(jià)格的比例可以看出政策對(duì)于大部分業(yè)主的心態(tài)還是產(chǎn)生了一定影響，但根據(jù)現(xiàn)時(shí)自住需求支撐市場(chǎng)的情況分析，預(yù)計(jì)類似過(guò)去宏調(diào)期間業(yè)主大幅降價(jià)拋售發(fā)生幾率不大。根據(jù)調(diào)研問(wèn)卷結(jié)果不難發(fā)現(xiàn)，由于實(shí)際購(gòu)房需求的存在，自住需求集中的楊浦、虹口、閔行等區(qū)域掛售房源價(jià)格并未有明顯變化。再次是供應(yīng)量較少的區(qū)域如盧灣、黃浦、靜安及徐匯等，由于供應(yīng)量稀缺，掛售房源價(jià)格也基本沒(méi)有變動(dòng)。

　　在調(diào)整掛牌價(jià)格的同時(shí)，部分前期捂盤惜售的業(yè)主也重新將房源掛售于門店。美聯(lián)下屬逾九成的二手門店掛牌量有所增加。其中近78%的門店，掛牌量有5%以下的增長(zhǎng)，10%的門店房源掛牌量增長(zhǎng)6%—10%，5%的門店掛牌房源增加超過(guò)10%。房源掛牌量增長(zhǎng)較為明顯和集中的板塊是浦東世紀(jì)公園和聯(lián)洋板塊。對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)浦東區(qū)副總監(jiān)秦愷表示，世紀(jì)公園及聯(lián)洋板塊中聚集投資客較多，前期業(yè)主反價(jià)及惜售捂盤舉動(dòng)頻繁。考慮到手中的盤源標(biāo)的較大，提升首付款之后有可能影響買家的支付能力，致使自己的房源被套，故開始放棄捂盤，將盤重新掛售。

　　可望緩解供求矛盾？

　　隨著政策進(jìn)一步細(xì)化，確定對(duì)第一、二套住房的認(rèn)定將會(huì)更明確地區(qū)分自住與投資客。

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏對(duì)記者表示：“對(duì)于第二套以上住房以家庭為單位作了明確的界定，在一定程度上區(qū)分了投資與自住性質(zhì)，投資成本的增加，不僅僅是流動(dòng)資金的成本，貸款利率的成本也提高，可謂是雙管齊下。投資成本的提升無(wú)疑會(huì)將部分潛在投資客拒之門外，對(duì)于正進(jìn)行中的投資客會(huì)促使他們回吐房源，尤其是目前大量靠銀行貸款，以出租為主的小業(yè)主，供求矛盾也有望在短期內(nèi)得到緩和，至于價(jià)格方面，部分二手樓盤會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象，有需求的客戶可以乘勢(shì)去選購(gòu)一下，而一手樓盤由于金九銀十的過(guò)去，不排除部分樓盤會(huì)有價(jià)格跳水現(xiàn)象，但大部分樓盤價(jià)格恐怕很難有望下調(diào)，不過(guò)，價(jià)格得到平抑的可能很大。”

　　在2007年秋季房展會(huì)上，上海中原研究咨詢部對(duì)前來(lái)參觀的消費(fèi)者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。結(jié)果顯示，在300名有購(gòu)房意向的客戶中，投資購(gòu)房比例占到9.5%。此次調(diào)查中，大部分選擇中長(zhǎng)期投資，其中有63%選擇5-10年的中長(zhǎng)期投資。

　　在對(duì)購(gòu)買套數(shù)的選擇中，99%皆為購(gòu)買第二套住房(可能是由于調(diào)查對(duì)象多為上海人的緣故)；對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，選擇上漲與持平的份額相同，各占31%。龔敏指出，這與以往的調(diào)查形成鮮明對(duì)比，在以往的調(diào)查中，大部分有投資傾向的客戶都會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，正是有這種良好的預(yù)期，才會(huì)促使他們進(jìn)入，而此次調(diào)查中，選擇上漲與持平的比例相當(dāng)，說(shuō)不清的也占有一定份額，并且在選擇投資周期時(shí)，大部選擇中長(zhǎng)期投資，說(shuō)明國(guó)家抑制投機(jī)，控制投資的目標(biāo)正在慢慢得以實(shí)現(xiàn)，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)吃不準(zhǔn)的預(yù)期也很有可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)政策的再度出臺(tái)導(dǎo)致部分投資客放棄投資意愿。

　　在對(duì)新政是否會(huì)給投資客造成影響的調(diào)查中，稅收政策對(duì)他們的影響最大，占到調(diào)查比例的53.3%，其次是持續(xù)的加息，占到40%，而提高首付款比例對(duì)投資者的影響有限。(鄧旭)