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　　為了心儀的住所，32歲的藺先生已在樓盤經(jīng)過幾番咨詢，可面臨抉擇時(shí)，他仍然心存期望，“深圳、廣州那邊價(jià)格已經(jīng)降下來了，北京也有可能吧？”這種情況下還要來詢價(jià)，是因?yàn)楸本┙衲暌�舉辦奧運(yùn)會(huì)，“(房?jī)r(jià))說不好到奧運(yùn)會(huì)之后也降不下來”。

　　這是1月5日下午發(fā)生在位于朝陽(yáng)區(qū)平樂園小區(qū)當(dāng)日開盤的禧福匯樓盤前的一幕，猶豫與權(quán)衡后，藺先生一臉疑惑地乘車返回位于海淀區(qū)的租房，繼續(xù)觀望。

　　為了具體了解京城樓市現(xiàn)狀并給予近日愈發(fā)火爆的“樓市拐點(diǎn)”爭(zhēng)論一個(gè)實(shí)證性質(zhì)的說明，本報(bào)記者日前兵分三路，到北京市內(nèi)各商品房樓盤進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。

　　采訪中，記者發(fā)現(xiàn)像藺先生這樣持幣觀望、期待降價(jià)的購(gòu)房者并不在少數(shù)。然而，北京市的樓盤價(jià)格卻并未出現(xiàn)具有“拐點(diǎn)”意味的規(guī)模降價(jià)。

　　市區(qū)火爆　遠(yuǎn)郊清冷

　　就在藺先生這樣的詢價(jià)者因?yàn)殪�福匯1.85-2萬元/平方米的預(yù)售價(jià)格猶豫不定的同時(shí)，相當(dāng)一部分買房者卻對(duì)該樓盤展開了搶購(gòu)行動(dòng)，因?yàn)閷⒃诮衲晖硇�時(shí)候預(yù)售的該項(xiàng)目二期的均價(jià)預(yù)計(jì)“將提高到2.4萬元/平方米”。據(jù)銷售人員介紹，依照他們所掌握的情況預(yù)計(jì)，禧福匯本期的100套住房將在12日，也就是開盤一周內(nèi)全部售完。對(duì)于這一點(diǎn)，他們“非�？隙ā�。

　　同日開盤的學(xué)院派情況相似，位于海淀區(qū)的該樓盤盡管均價(jià)達(dá)到2.4萬元/平方米，卻也吸引了特別多的買家，至下午1點(diǎn)多已賣出30%，150和120平方米的戶型基本銷售一空，只剩下50、60平方米的。而其他一些樓盤，如海淀的新型年代和朝陽(yáng)的國(guó)奧村、東區(qū)國(guó)際等也都有著同樣積極的銷售或認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄。

　　而萬達(dá)大湖公館并沒有出現(xiàn)以前那種一開盤就搶光的現(xiàn)象。該樓盤10月底開盤，共300多套住宅，現(xiàn)賣出100多套，價(jià)格在1.9萬至3萬元/平方米之間。不過面對(duì)記者的詢價(jià)，150平方米的房子最終還是能夠被喊到270萬元，即微降至1.8萬元/平方米。

　　相比之下，盡管中大恒基的年度報(bào)告中特別指出“郊區(qū)置業(yè)是大勢(shì)所趨”，但目前購(gòu)房者仍然沒有把太多熱情投入到“感覺已經(jīng)離開北京”的遠(yuǎn)郊地區(qū)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息，順義區(qū)、密云縣等北京周邊縣區(qū)房?jī)r(jià)在8000元/平方米以下的樓盤遭遇了一定的銷售困境，其中過去兩周內(nèi)拿到預(yù)售證號(hào)的那部分樓盤至今仍然沒有銷售或認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄。

　　在北京郊縣的一些樓盤,即使出現(xiàn)銷售相對(duì)順利的樓盤也以需要更多的降價(jià)作為代價(jià)。例如，發(fā)證時(shí)間為2007年12月23日的順義區(qū)望潮家園盡管平均預(yù)售價(jià)在6500元/平方米左右，但住宅賣出近半數(shù)的時(shí)候，成交價(jià)格僅有6367元/平方米；而之前一周得到預(yù)售證號(hào)、平均預(yù)售價(jià)定位在5500元/平方米的豐臺(tái)區(qū)南宮苑生態(tài)居住區(qū)二期在近乎銷售完畢的時(shí)候，成交均價(jià)卻僅有4069元/平方米。

　　買賣雙方“力挺”京城房?jī)r(jià)

　　“降價(jià)？不會(huì)的�！泵鎸�(duì)記者以購(gòu)房者口吻對(duì)于樓盤降價(jià)可能性的試探，電話另一端府上嘉園的售樓小姐斬釘截鐵，“寧可少賣一點(diǎn)也不會(huì)降價(jià)�！倍鴩�(guó)奧村的銷售人員卻明明白白地告訴訪者，該項(xiàng)目今后計(jì)劃先后三次提價(jià)，每次幅度在500元左右。

　　“中大恒基”指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，2007年最后一周新增的需求已經(jīng)有了近5%的漲幅，這與往年年底需求止步不前的普遍現(xiàn)象相悖。說明“無論是購(gòu)房者，還是銷售商都已意識(shí)到，價(jià)格近期不會(huì)再有大的波動(dòng)，目前出手不失良策”。其市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，若無大的政策調(diào)整，不管是交易量還是交易價(jià)格(除軌道交通沿線)都會(huì)小幅增長(zhǎng)。而易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭也一直認(rèn)為，“以中長(zhǎng)期、全國(guó)整體來看，中國(guó)房?jī)r(jià)還是要往上走的�！�

　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)兼聯(lián)席主席潘石屹在其個(gè)人博客中指出了房?jī)r(jià)仍處上漲趨勢(shì)的原因：“中國(guó)正在大踏步邁向城市化，經(jīng)濟(jì)處在高速增長(zhǎng)期，對(duì)房子的需求量在不斷增長(zhǎng)。”不過這種對(duì)于購(gòu)房者剛性需求的解讀并不意味著銷售商的僅憑定價(jià)就能夠力挺北京房?jī)r(jià)。事實(shí)上，盡管并不會(huì)非理性降價(jià)，但一定的優(yōu)惠政策也是銷售商們吸引購(gòu)房者最終做出購(gòu)買決定的重要手段。

　　萬達(dá)大湖公館經(jīng)銷人員介紹稱，“如果關(guān)系好，甚至可能優(yōu)惠5萬元�！痹谑烂瘖W臨，除了送車庫(kù)的優(yōu)惠條件外，以老客戶身份買房，還可以享受6-40萬的優(yōu)惠，銷售人員表示，倘若真心想買房，即使不是老客戶，也可以變通。而東區(qū)國(guó)際的優(yōu)惠手段則是在售價(jià)中包含了規(guī)格相當(dāng)于2500元的裝修費(fèi)用并將日物業(yè)費(fèi)降低至2.8元。

　　不可否認(rèn)，銷售商們的優(yōu)惠政策中存在一定的時(shí)間特殊性，東區(qū)國(guó)際的售樓小姐樊榮就介紹到，“每年春節(jié)前夕，開發(fā)商對(duì)于資金回籠的要求更加迫切和堅(jiān)定，再加上當(dāng)年的銷售任務(wù)一般都會(huì)達(dá)到基本完成的狀況，所以優(yōu)惠政策也跟時(shí)間點(diǎn)相關(guān)�！�

　　正因如此，再加上銷售代理公司“剛剛成立，希望低價(jià)入市，樹立良好形象，吸納客戶”，東區(qū)國(guó)際在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開始僅8天就已經(jīng)預(yù)售出70余套，且價(jià)格在1.7萬元-2.4萬元/平方米之間，并未與2.09萬元/平方米的預(yù)售價(jià)格出現(xiàn)較大差距。

　　在力挺京城樓盤價(jià)格的努力中，銷售商們并不孤獨(dú)，他們意外地發(fā)現(xiàn)了購(gòu)房者中也有這樣的支持伙伴�，F(xiàn)在一些北京購(gòu)房者愿意去接受一些相對(duì)較高價(jià)位的住宅，“只要價(jià)格合理，購(gòu)買力支撐還是堅(jiān)實(shí)的，”一位購(gòu)房者說。

　　“房?jī)r(jià)和股市有所聯(lián)系，也是由很多行業(yè)所支撐的。因此，房?jī)r(jià)如果下跌將反映的是北京經(jīng)濟(jì)的不景氣，有人說奧運(yùn)會(huì)之后房?jī)r(jià)下跌，奧運(yùn)會(huì)之后北京的經(jīng)濟(jì)又怎么會(huì)突然不景氣了呢？”一位青睞東區(qū)國(guó)際的中年購(gòu)房者對(duì)記者談到了他現(xiàn)在購(gòu)房的理由，“以后收入水平提高了，擁有固定資產(chǎn)的人才真正算是有錢人。這也刺激了人們現(xiàn)在的購(gòu)房欲望�！�

　　更加關(guān)注所購(gòu)住宅的升值空間，已經(jīng)是很多購(gòu)房者的共識(shí)。而除了時(shí)間之外，可能存在的住宅空間變化的考慮也被更多地提及�！艾F(xiàn)在北5環(huán)的房?jī)r(jià)都2萬了，雖然會(huì)有一些下降，但你還是得往城里搬不是？所以說，還是早買了好，買晚了更降不了了�！币晃毁�(gòu)房者說。

　　理性趨勢(shì)：“拐點(diǎn)”新含意

　　其實(shí)，在樓市意義上，出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”并不是指房?jī)r(jià)由高到低的轉(zhuǎn)變，而是應(yīng)當(dāng)更多地指價(jià)格由快速增長(zhǎng)變換到平穩(wěn)理性增長(zhǎng)的狀態(tài)，這一點(diǎn)已經(jīng)被越來越多的人所接受。在記者的采訪中，有近半數(shù)的購(gòu)房者并不期望房?jī)r(jià)的下降，只是希望能夠體現(xiàn)某種理性和可判斷性，“否則我們購(gòu)房者的恐慌和樓市的不理性將形成一種惡性循環(huán)�！�

　　“在北京，買房更像是一種投資行為，北京房?jī)r(jià)仍在上漲，趨勢(shì)平穩(wěn)；但由于絕對(duì)價(jià)格相比較深圳、廣州仍有差距，所以上漲空間依然存在，整體價(jià)格下跌時(shí)間無法預(yù)見。”東區(qū)國(guó)際的樊榮這樣分析：“對(duì)于深圳、廣州來說，一定程度的降價(jià)是由于其樓市經(jīng)歷了非理性上漲的階段，而如果將比較的時(shí)間點(diǎn)向前推到2年之前，深圳和廣州的房?jī)r(jià)實(shí)際上還是有所上漲的�！�

　　“只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就有廣闊的發(fā)展空間，但不排除在局部地區(qū)、局部品種上出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成影響。”潘石屹的視角更加深入和廣闊，卻也在支持著樊榮的結(jié)論，“中國(guó)的房地產(chǎn)就不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，一個(gè)行業(yè)要平穩(wěn)發(fā)展，一定不應(yīng)該出現(xiàn)很多拐點(diǎn)。”

　　在他看來，地方樓市的部分降價(jià)是由于國(guó)家政策的變化造成的，“(三年前開始的)政府的調(diào)控思路是以壓縮房地產(chǎn)投資規(guī)模為主要目的，抑制房?jī)r(jià)只是一個(gè)次要目標(biāo)。所以當(dāng)時(shí)的調(diào)控手段是以限制市場(chǎng)上的供應(yīng)為主，限制土地的供應(yīng)、限制給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款。限制供應(yīng)量的調(diào)控結(jié)果，是市場(chǎng)上供應(yīng)的房子越來越少，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升�！�

　　根據(jù)潘石屹的說法，2007年，特別是近半年來，政府把抑制房?jī)r(jià)過快上漲作為主要目標(biāo)，在具體手段上也與以前明顯不同，“一是將房地產(chǎn)的品種分離，劃分出廉租房、兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房等不同品種，這部分供應(yīng)由政府出面解決，大大增加了市場(chǎng)上緊缺品種的供應(yīng)量；二是通過緊縮銀根、加息、提高第二套住房首付比例和貸款利率等手段抑制需求。”

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則在同意“個(gè)別城市無法代表全國(guó)”的同時(shí)，也認(rèn)為某些預(yù)言中的規(guī)模降價(jià)將不會(huì)出現(xiàn)，理由是“政府調(diào)控的底線仍是要提高居民改善生活質(zhì)量的住房，而非扼殺整個(gè)市場(chǎng)�！痹趥�(gè)人博客中，任志強(qiáng)明確表示2008年“平均房?jī)r(jià)是會(huì)下跌的”。因?yàn)楫?dāng)兩限房與經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格在總銷售量中比重增加時(shí)，各地的平均住房?jī)r(jià)格都會(huì)下降，但“這并不表示是拐點(diǎn)，商品房?jī)r(jià)格也未必會(huì)受影響。”

　　這樣的觀點(diǎn)恰好印證了記者在調(diào)查中得到的北京周邊縣區(qū)較低價(jià)樓盤更多出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象的事實(shí)。而這也理應(yīng)屬于理性降價(jià)的一種具體體現(xiàn)。

　　當(dāng)然，如果說在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中真的有拐點(diǎn)出現(xiàn)的話，潘石屹認(rèn)為那將出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。在這其中，土地供應(yīng)數(shù)量和區(qū)域的變化是最主要的原因。

　　2007年，國(guó)家加大供應(yīng)的土地主要位于北京的郊區(qū)縣，當(dāng)年北京市出讓的土地中，四環(huán)之內(nèi)的僅有97萬平方米，僅占總供應(yīng)量的7%。而且由于土地供應(yīng)后一般兩年左右才能在市場(chǎng)上形成房子供應(yīng)，近年來的調(diào)控政策變化將在今明兩年顯現(xiàn)出更加突出的效果。

　　換句話說，北京市“2008年土地價(jià)格一定會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)”，這是潘石屹在其博客中的論斷。(記者 高健)