一段時期以來，購房者先繳納物業(yè)費、專項維修基金、契稅等各種費用后，才能拿到新房的鑰匙，似乎是一種慣例，由此引發(fā)的消費糾紛較多。北京市近期將出臺《北京市預售商品住宅交付若干規(guī)定》，其中要求開發(fā)商交房前，應先讓購房人對房屋進行查驗，然后再繳納各項費用并辦理入住手續(xù)。有關人士認為，這一規(guī)定將會有效地緩解開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾。然而，其他一些城市對此還沒有相應的規(guī)定，類似的糾紛仍在發(fā)生。
“開發(fā)商規(guī)定，購房人不繳物業(yè)費，就不給房屋鑰匙，這合理嗎？”購買遼寧省大連市旅順口區(qū)和平海岸樓盤商品房的業(yè)主宋先生想不通這個理兒。日前，宋先生告訴記者，按他與開發(fā)商簽訂的合同，10月2日應將新房鑰匙領到手，可如今，因宋先生沒按開發(fā)商要求繳納物業(yè)費，至今未入住新房。
投訴
先收物業(yè)費再交房難以接受
據(jù)宋先生介紹，2006年6月，他以20余萬元的價格購買了大連華通夕陽紅房屋開發(fā)有限公司(以下簡稱華通公司)在旅順口區(qū)世界和平公園附近開發(fā)的和平海岸樓盤商品房一套。雙方約定，今年9月底為交房日期。
宋先生說，當初購房時售樓員說物業(yè)費每月0.5元／平方米。同時搜房網(wǎng)等媒體公示的該期房物業(yè)費也是這個標準。10月2日，樓盤交房時，華通公司標出的收費明細中物業(yè)費變成每月1.2元／平方米，并且規(guī)定購房者不繳物業(yè)費，不給新房鑰匙。物業(yè)費漲幅翻倍，宋先生要求開發(fā)商給出漲價的理由，否則就不繳物業(yè)費。華通公司堅持要求購房者必須先繳清物業(yè)費、取暖費、電梯費、氣源費、裝修保障金、垃圾清理費等收費項目，才能拿到鑰匙入住。對此，宋先生沒有接受。
宋先生說，10月3日，業(yè)主就物業(yè)費上漲等問題向華通公司討說法。華通公司負責人強調(diào)，業(yè)主必須繳納3個月的物業(yè)費，否則不給新房鑰匙。
回應
收取物業(yè)費是合同約定的
11月5日，記者趕到大連旅順經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，華通公司趙總經(jīng)理在接受記者采訪時介紹說，這些收費項目是事前與購房人約定的，公司也咨詢過物價部門。至于為什么要提前收物業(yè)費，是因為物業(yè)公司已開始為進住小區(qū)的業(yè)主提供了服務。至于以后小區(qū)業(yè)主是否繼續(xù)聘任由開發(fā)商組建的物業(yè)公司，要等到小區(qū)業(yè)主入住率達到50%以上，由業(yè)主召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會后再定。目前，必須按照雙方當初的約定執(zhí)行。至于物業(yè)費是按每月1.2元／平方米還是按每月0.5元／平方米來收取，要由物價部門核準，最終核定多少公司就按多少收取。
“業(yè)主們反映你們售樓時承諾物業(yè)費是每月0.5元／平方米，且在搜房網(wǎng)等媒體上公示，為何交房時變?yōu)槊吭?.2元／平方米呢？”對此，華通公司趙總經(jīng)理告訴記者，“我們從未委托搜房網(wǎng)刊發(fā)布每月0.5元／每平方米的物業(yè)費標準，前一階段，我們已找到搜房網(wǎng)大連頻道交涉此事”。
觀點
具備交付條件就應當交房
記者在宋先生與華通公司簽訂的商品房買賣合同補充協(xié)議第5款中看到，開發(fā)商與業(yè)主約定，買受人領受房屋應辦理完下列手續(xù)后方可領取房屋鑰匙，即：付清全部房款、繳納氣源費、維修基金、物業(yè)管理費、垃圾清運費等。
對于這份商品房買賣合同補充協(xié)議是否公平，記者采訪了東北財經(jīng)大學法學院教授王巖。她認為，從一般意義上說，只要商品房具備了交付條件，購房人履行了購房合同中的義務，開發(fā)商就應當交房。這里的義務主要是指交付房款，至于其他的諸如物業(yè)費、垃圾清運費等，屬于業(yè)主入住之后與物業(yè)公司形成服務合同關系時應當交付的款項，約定此項義務以及收取的主體應當是物業(yè)公司。如果事先沒有特別約定，開發(fā)商是不應當以收取這些費用作為交房條件的。
王巖教授提醒，購房人在訂立購房合同時應當慎重，不要將繳納房款之外的物業(yè)費等義務寫進購房合同。應當看到，這樣的條款本身存在著對購房人權益的損害，具有一定的不合理因素。因為物業(yè)費是應該在購房者入住后，由業(yè)主委員會選出的物業(yè)公司來收取的，收費標準是否合理也應由業(yè)主委員會來確定。王巖教授最后認為，商品房買賣合同補充協(xié)議存在的不合理約定，購房人可以申請撤銷。
提醒
購房者慎簽購房補充協(xié)議
“將物業(yè)費與交付房屋鑰匙捆綁到一起，本身是不合理的。”大連市消費者協(xié)會投訴部主任陳彩鳳認為，業(yè)主是否先繳納物業(yè)費，開發(fā)商是否后交新房鑰匙，它是兩個法律關系。
陳彩鳳表示，近幾年，由商品房買賣合同補充協(xié)議引發(fā)的投訴成為商品房領域中一個新的投訴熱點。不少開發(fā)商之所以在簽署完商品房買賣合同后，又要與購房人續(xù)簽補充協(xié)議，主要是要加進自身免責的條款，提出免除自己應該承擔義務的條件。陳彩鳳說，建設部與國家工商行政管理總局出臺商品房買賣合同示范文本，既考慮到對消費者合法權益的保護，也考慮到開發(fā)商的利益。在開發(fā)商提供的購房補充協(xié)議中，其起草的補充條款是單方面的，往往不利于消費者合法權益的保護。因此，陳彩鳳提醒購房者，在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同補充協(xié)議時，應認真審查各項補充條款，拒絕不合理內(nèi)容。
有關專家提出，由于近幾年房地產(chǎn)市場火爆，購房者在簽訂購房補充協(xié)議時很難有主動權，這就要求相關管理部門出臺一些具體的措施來切實保障消費者的合法權益。如，北京市將出臺的《北京市預售商品住宅交付若干規(guī)定》，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付商品房時要符合相關的規(guī)定，先驗房后繳費，這樣就避免了一些消費糾紛的發(fā)生。(張恒）
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