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      2008年房價走勢如何? 樓市變數(shù)四大關(guān)鍵詞

      2008年01月04日 15:31 來源:南方日報(bào) 發(fā)表評論

        亢奮與狂熱的2007年業(yè)已過去。這一年,留給人們的印象是高昂不馴的樓價以及接二連三的調(diào)控舉措。加息、限貸、通漲、上市、囤地、降價、拐點(diǎn)、限價房、保障住房……這些關(guān)鍵詞成為2007年房地產(chǎn)最值得記住的字眼。

        2008年已經(jīng)到來,我們又開始面對充滿挑戰(zhàn)與未知變化的新一年。哪些政策或市場因素會影響到2008年廣東房地產(chǎn)市場尤其是樓價走勢?2008年廣東房地產(chǎn)市場尤其是樓價遭遇的最大變數(shù)是什么呢?也許,四大關(guān)鍵詞能為我們理出了一些頭緒。

        宏觀調(diào)控:是沖擊也是機(jī)會

        中國房地產(chǎn)從誕生第一天開始,就是政策牽引的行業(yè),政策牽引著行業(yè)發(fā)展。從2005年開始,中央政府不斷出臺有關(guān)政策,包括國八條、國六條,包括房貸新政等等,從整個國家層面“統(tǒng)一行動”實(shí)施調(diào)控政策。

        廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為,2007年的調(diào)控是在特定的背景下出臺的。為了防止經(jīng)濟(jì)從偏快轉(zhuǎn)向過熱,2007年,中央政府在一年之內(nèi)6次加息10次提高銀行存款準(zhǔn)備金率,并提高第二套住房首付比例及利率。

        2007年是中央加大力度實(shí)施宏觀調(diào)控的一年,2008年相信中國房地產(chǎn)市場依然在宏觀調(diào)控的大背景下運(yùn)行。雖然有人表示中央出臺的宏觀調(diào)控政策已很多,2008年應(yīng)該到了落實(shí)的階段,但誰也不否認(rèn)今年樓市還要面對更復(fù)雜的政策環(huán)境。日前,北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)舉辦的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上就明言,從十七大精神來看,全國緊縮的力度在加強(qiáng),2008年預(yù)期更加強(qiáng)烈,包括2008年全年的調(diào)控會比過往幾年更加嚴(yán)厲。

        不過,調(diào)控也是一把“雙刃劍”,對樓市而言,宏觀調(diào)控是沖擊也是機(jī)會。恒基中國地產(chǎn)集團(tuán)顧問田國強(qiáng)便表示,宏觀調(diào)控是一種良性的規(guī)范化的措施,從長遠(yuǎn)來說,對境內(nèi)外發(fā)展商的投資意愿是有利的,尤其是在土地資源分配越來越理性的情況下,市場的供需平衡也會面臨新的景況,對于像恒基這些運(yùn)作規(guī)范的企業(yè),宏觀調(diào)控將催生新的機(jī)遇。

        物業(yè)稅:“空轉(zhuǎn)”“實(shí)轉(zhuǎn)”仍未定論

        物業(yè)稅猶如一把懸于房地產(chǎn)開發(fā)商頭頂上的“達(dá)摩克利斯之劍”,其給中國房地產(chǎn)市場帶來的將不僅僅是影響,更是一次巨大的沖擊。

        目前,全國已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行,引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于物業(yè)稅明年將進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”的預(yù)測。日前,作為為物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者的北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春在接受記者采訪時表示,物業(yè)稅可能明年試點(diǎn),而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。財(cái)政部門目前已在對如何評估不動產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。

        不過也有權(quán)威人士認(rèn)為,令諸多開發(fā)商、投資客最擔(dān)心的物業(yè)稅,2008年開征的可能性幾乎不存在。

        在日前舉辦的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上,財(cái)政部科研所稅收研究員孫鋼就以學(xué)者的身份表示,物業(yè)稅牽涉面太廣、細(xì)節(jié)太多、2008年出臺的幾率非常。骸霸谖覈飿I(yè)稅不僅涉及商業(yè)地產(chǎn),還把居民住宅納入征稅范圍,這極大地增加了問題的復(fù)雜性,也成為物業(yè)稅涉及到的最大難點(diǎn)。比如說某人繼承了一棟豪宅,但是沒有工作,也不打算出租,這個稅怎么征。再例如,某人以貸款買的別墅,買的時候有分期付款的能力,現(xiàn)在征稅他說能力不足,房貸還沒有還清,這種情況又怎么做,還有物業(yè)稅和土地出讓金的關(guān)系,物業(yè)稅和新房、舊房的關(guān)系,折算系數(shù)等。另外,我國各地的收入水平,物價水平差異很大,要明確物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn),不是一件非常容易的事情,特別是近日公布了耕地占用稅的修訂草案,原來耕地占用稅放在物業(yè)稅里面,現(xiàn)在先修訂了,這在一定程度上表明物業(yè)稅至少在2008年出臺的可能性是非常小的”。不過孫鋼也表示,如果我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)比較大的失控,泡沫急劇增大,國家改變思路,加快物業(yè)稅的出臺步伐也是有可能的。

        土地供應(yīng):“地王”終結(jié)說為時過早

        “有地就有錢,拿了地就能拿到錢!边@決不是假話,近兩年中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,尤其是樓價的大幅飆升,致使土地成為諸多開發(fā)商心目中最誘人的“香悖悖”。“地王”頻頻出現(xiàn),高昂的地價成了樓價飆升的“推手”,而“囤地”一詞更成為最熱門的詞匯。

        日前,在中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時》上,萬科董事長王石借央視道歉,明確表示面粉貴過面包不能長久,地價要回歸。拿地王值得萬科反省,并聲明2008年萬科絕不拿地王。

        在目前市場處于最微妙的階段,王石近期拋出的諸多言論的動機(jī)令人揣摩。王志綱便撰文指出王石之舉是為加速萬科并購!稑鞘小冯s志出品人蔡鴻巖斥責(zé):王石得了便宜還賣乖。

        然而,2008年之后,“地王頻出的時代并沒有被歷史掃進(jìn)垃圾堆”。

        趙卓文表示,在一個樓價相對比較平緩,甚至出現(xiàn)回調(diào)的局面下,年底開發(fā)商在拿地時放緩步伐,并不意味著未來不會出現(xiàn)新的地王,特別是在廣州這樣的大城市里,城市中心區(qū)的土地資源是逐步枯竭的。趙卓文認(rèn)為,2008年以后,地王出現(xiàn)還是會有的,不會消失,在一個正常的市場下都是應(yīng)該有地王的,因?yàn)槊恳荒甑姆康禺a(chǎn)市場也是在不斷的爬坡,是在波浪中前進(jìn)的局勢,不是說2008年馬上就會沉下去,就會出現(xiàn)非常便宜的地價和樓價。

        在高昂的地價成了樓價飆升“推手”的年代,地王“重現(xiàn)”,會給樓價走勢帶來更多的變數(shù),也會給房地產(chǎn)市場帶來更大的變數(shù)。

        資金:寡頭為王

        “資金為王”。在資本時代背景下,中國傳統(tǒng)行業(yè)開始從產(chǎn)品競爭進(jìn)入資本競爭。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),2008年的競爭將一演更為精彩“資本競爭”大戲。

        中信證券資深分析師王德勇曾表示,“房地產(chǎn)業(yè)早就進(jìn)入了資本時代,不通過上市打開公司的融資渠道,房企就難以提做大做強(qiáng)。2007年以來,上市房企融資額較去年大幅上升,通過上市融資,大公司在市場中的份額迅速提高。”而正是這些資金,在背后支持著這些上市公司在全國土地市場上掀起“圈地運(yùn)動”。

        祈福集團(tuán)市務(wù)部總監(jiān)朱志文則表示,隨著國家對金融信貸尤其是房貸政策調(diào)控的加強(qiáng),未來房地產(chǎn)企業(yè)將面對更為嚴(yán)峻的資金環(huán)境。擁有雄厚資金實(shí)力與規(guī)范化運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更大的發(fā)展機(jī)會。

        在“資金為王”的時代,“囤地”、“地王”、“地產(chǎn)寡頭”將成為最熱門的幾個詞匯。在2007年“囤地”、“地王”熱鬧過后,2008年最火爆的將是“地產(chǎn)寡頭”。

        雖然目前業(yè)界對國內(nèi)是否出現(xiàn)了“地產(chǎn)寡頭”爭辯不休,例如王石便在去年10月29日大放厥詞否認(rèn)房地產(chǎn)出現(xiàn)寡頭,而北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新則表示,“寡頭時代已經(jīng)成為了現(xiàn)實(shí)”。

        也有不少業(yè)界人士對“地產(chǎn)寡頭”出現(xiàn)帶給房地產(chǎn)市場之利弊各抒己見。有業(yè)界人士表示,房地產(chǎn)業(yè)本就是大量資本與資源相結(jié)合的行業(yè),“地產(chǎn)寡頭”的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。也有人認(rèn)為,“地產(chǎn)寡頭”出現(xiàn),說明房地產(chǎn)行業(yè)集中度在提高,房地產(chǎn)市場專業(yè)化程度也因此而得到明顯提升。

        故且不論地產(chǎn)“寡頭時代”是否已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí),“地產(chǎn)寡頭”會否挾持樓市與房價也不必過早定論,但毋庸置疑,隨著行業(yè)集中度的提高,定價權(quán)益將更加向房地產(chǎn)開發(fā)商傾斜已是當(dāng)今房地產(chǎn)發(fā)展過程中不可忽略的事實(shí)。因此,如何趨利避害,合理引導(dǎo),將會是未來中國房地產(chǎn)市場需要深思的一大問題。(黃博華)

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