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      “網(wǎng)紅盤”爛尾疑云,老百姓最大宗消費如何保障

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      “網(wǎng)紅盤”爛尾疑云,老百姓最大宗消費如何保障

      2022年03月11日 10:59 來源:第一財經(jīng)參與互動參與互動

        “以前大家總說‘今年不買房,一年又白忙’,我覺得現(xiàn)在的情況是‘今年瞎買房,賠了媳婦又賠娘’,樓盤交付一拖再拖。”居住在西安的購房者肖鵬說道。一年多前,他參與西安某知名“網(wǎng)紅盤”的搖號,幸運地?fù)u到一套搶手房源,沒想到卻是噩夢的開始,因為樓盤陷入了爛尾的危機(jī)之中。

        住房消費是大部分老百姓一生中最大的一次消費,也是極為特殊的消費。由于預(yù)售制是我國商品房銷售主流模式,住房消費并不是“所見即所得”,在支付百萬元房款后,購房者往往要等上一兩年才能拿到自己的房子。

        2021年下半年以來,受到部分房企債務(wù)爆雷影響,交付風(fēng)險不斷加劇。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù),截至2021年年底,其24個重點監(jiān)測城市中,尚未交付的問題項目總建面達(dá)到了2468萬平方米,占成交總面積比重高達(dá)10%。

        對于多地房地產(chǎn)市場面臨的保交付難題,國家相關(guān)部門已進(jìn)行堅決表態(tài),在今年2月的推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會上,住建部副部長倪虹表示,要堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險,以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo),維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。

        西安“千人搖紅盤”交付不斷拖延

        一年半前,西安市民肖鵬參與了一場“網(wǎng)紅盤”的搖號,在那次2000多人搖224套房的競爭中,他憑著爆棚的運氣搖中了,如今他卻感到絕望。

        當(dāng)時,肖鵬購買的這個樓盤具備多個富有誘惑性的名號加持:位于西安千億科技產(chǎn)業(yè)高地航天城腹地、鄭州實力房企康橋集團(tuán)入陜首盤、千人搖號紅盤……沒想到,從2021年11月起,西安康橋悅?cè)貓@卻不斷被爆出停工的消息,原定的交付日期一延再延。

        把時間撥回2017年12月,百強(qiáng)房企康橋集團(tuán)的子公司——西安康派房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,以5.35億元競得西安航天城商住用地,樓面地價為2308元/平方米。該樓盤規(guī)劃總住戶約1538戶,2018年開始對外售賣,售價約13000元/平方米,每次開盤都是“千人搖”,是西安名副其實的“網(wǎng)紅”樓盤。

        該樓盤除了13號樓約定2022年8月30日交房,其余樓棟交付時間多在2021年11月左右。但在2021年11月24日,西安康派房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布了延期交付公告,稱6棟、15棟、16棟、17棟的交付要延期至2022年4月30日。當(dāng)時業(yè)主們認(rèn)可了開發(fā)商的項目延期公告,2022年元宵節(jié)過后,樓盤本應(yīng)陸續(xù)復(fù)工,業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)康橋悅?cè)貓@小區(qū)遲遲不見有人開工,偶爾有零星工人也是處于“磨洋工”狀態(tài)。

        肖鵬告訴記者,業(yè)主們通過多方打聽,才得知開發(fā)商拖欠施工方工程款,施工方準(zhǔn)備撤離,于是急忙向西安航天基地管委會住建部門反映情況。

        肖鵬等業(yè)主稱,2022年2月,當(dāng)?shù)卣〗ú块T、業(yè)主代表、開發(fā)商代表三方進(jìn)行了會談,在這次會談中,業(yè)主們得知該項目預(yù)售資金賬戶錢款在去年4月1日前已被開發(fā)商陸續(xù)挪用,剩余資金無法支撐后續(xù)復(fù)工,項目總投資21億元,現(xiàn)階段資金缺口預(yù)計1億元以上,目前業(yè)主們手上有這次會談的錄音原件。

        對于業(yè)主們的投訴,西安航天基地相關(guān)職能部門在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板稱,已約談開發(fā)企業(yè),開發(fā)企業(yè)表示受到了新型冠狀病毒肺炎疫情、十四運會及揚塵管控、疫情及春節(jié)檔期等多重因素影響,才造成兩次拖延交付日期。西安航天基地職能部門已前往項目工地現(xiàn)場調(diào)查,對項目工程進(jìn)展情況、延期交房情況、資金使用情況進(jìn)行了解,要求項目加大工程進(jìn)展,保障項目交付事宜,該批次房屋預(yù)計交付時間為2022年7月30日前。

        對于該樓盤目前復(fù)工的具體情況,肖鵬告訴記者,截至3月7日,洋房區(qū)域在做綠化,但是高層還沒有全面動工,開發(fā)商僅提供了一份復(fù)工計劃,有零零散散的工人來到施工現(xiàn)場。“現(xiàn)在13號樓整體仍處于停工狀態(tài),這棟樓原定是最晚交付,現(xiàn)在外立面和精裝修都沒有做,我們上個周末去工地現(xiàn)場了解,施工負(fù)責(zé)人說工程款不到位所以不開工,所以我們很擔(dān)心13號樓最終也無法按期交付?!?/p>

        南昌“超級大盤”數(shù)千業(yè)主無法收樓

        2019年年底,打算在南昌安家的王楠,用自己工作多年來攢下的首付,購買了南昌新力城二期的一套100多平方米住宅。新力地產(chǎn)是江西省規(guī)模最大的本土開發(fā)商,新力城又是重點打造的“超級大盤”,緊鄰即將開通的南昌地鐵4號線裕豐街站。對于這套地鐵房,王楠一開始充滿了期待。

        去年12月,南昌地鐵4號線正式通車了,看著一班班軌交列車從樓盤旁呼嘯而過,王楠卻一點也高興不起來,心中充滿苦澀。

        去年8月,該樓盤工地的一個大門上貼出了“停工告示”,緊接著9月份開發(fā)商新力地產(chǎn)債務(wù)爆累,南昌多個新力的樓盤相繼停工或者封售。原本王楠應(yīng)該在2021年11月收樓,現(xiàn)在他感覺交付遙遙無期。

        實際上,該樓盤早在三年多前就已拿地開工。2018年6月,南昌新建區(qū)望城新城兩宗巨無霸地塊開始招拍掛,土地面積一共超過500畝。這兩宗地條件優(yōu)越,緊鄰在建的南昌地鐵4號線裕豐街站,鄰近九龍湖新城,但出讓條件卻有點特殊,需要開發(fā)商引進(jìn)新能源汽車銷售服務(wù)中心、無人汽車駕駛測試基地等,結(jié)果江西本土房企新力和恒望聯(lián)合體在沒有競爭對手的情況下底價摘地。

        當(dāng)時拿地總價只有11.2億元,平均樓面價僅約1600元/平方米。4個月后,南昌新力城就啟動銷售,號稱打造“75萬方理想生活之城”,該樓盤一度銷售火爆,均價賣到近12000元/平方米,實際上政府出讓土地時曾規(guī)定限價8300元/平方米,王楠對第一財經(jīng)表示,新力附加了約3000元/平方米的裝修費,要求購房者一并承擔(dān)。

        從2020年起,該樓盤就開始出現(xiàn)問題。當(dāng)年9月,南昌市新建區(qū)自然資源局對新力旗下的項目公司“南昌新宋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“南昌新宋”)”發(fā)出《閑置土地認(rèn)定書》。

        南昌新宋占有500多畝土地中的230畝,原本應(yīng)在2019年1月2日開工,但直至2020年9月,地塊僅有10畝地開發(fā)建設(shè),還有220畝地閑置。這塊地性質(zhì)是商服,按原本的要求,應(yīng)該引進(jìn)新能源汽車銷售服務(wù)中心、無人汽車駕駛測試基地等項目,還要打造自持10年以上的商業(yè)項目。

        一年后,這個巨無霸項目的住宅部分也開始出現(xiàn)停工問題。

        2021年8月13日,成都建工在南昌新力城三標(biāo)段大門上貼出“停工告示”,其中稱項目已完成大部分工作量,完成產(chǎn)值約2.4億元,但開發(fā)商僅支付金額1.4億元,拖欠4000萬元工程款,供應(yīng)商已停止供貨。

        王楠告訴記者,新力城一共涉及3000多戶業(yè)主,其中第一期第一批次買房的業(yè)主已經(jīng)收樓,但是遲遲拿不到產(chǎn)證,剩下批次的業(yè)主至今還沒有等來交付。其中第一期第二批次原定去年9月30日交付,第二期原定去年11月30日交付。

        在與開發(fā)商、政府部門多方溝通后,業(yè)主們發(fā)現(xiàn),南昌新力城面臨巨大的資金缺口,包括4.5億元工程建設(shè)費用和后續(xù)辦理產(chǎn)證時5.5億抵押貸款,共計需要資金10億元,而資金監(jiān)管賬戶里的錢剩下約2億元。

        去年11月,新力城項目曾大張旗鼓對外宣布復(fù)工,但王楠等業(yè)主告訴記者,實際情況是“雷聲大雨點小”,只能看到少數(shù)工人在現(xiàn)場施工。

        今年2月22日,南昌市新建區(qū)住房保障中心回應(yīng)業(yè)主稱,新力城項目體量大、工序復(fù)雜、涉及施工單位眾多(119家)、資金不足,復(fù)工工作推進(jìn)緩慢,區(qū)委區(qū)政府頻繁調(diào)度,已成立工作專班一周一協(xié)調(diào),去年工作專班甚至趕赴總包成都建工總部,督促復(fù)工事宜。春節(jié)后,圍繞如何創(chuàng)新舉措迫使新力公司籌集資金復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交付,并且再次將新力項目的嚴(yán)峻形勢上報省市。答復(fù)書最末稱:“同步推進(jìn)和施工單位磋商復(fù)工事宜,力爭盡早交付?!?/p>

        王楠表示:“實際上一直沒有人能清晰告訴我們幾千戶購房者,到底什么時候能交付。而且像我們這樣停工的樓盤,在南昌遠(yuǎn)不止一家,以我周邊朋友的情況,我知道的就有四五個樓盤?!?/p>

        “房子能交付”竟成樓盤宣傳賣點

        住房是大部分人一生中最大的一筆消費。過去,購房者在進(jìn)行住房消費后,大多擔(dān)心樓盤質(zhì)量問題,誰也沒想到如今花上百萬元買的房子,實際交付竟也會成為難題。

        2021年下半年開始,“房子能夠交付”竟然成為部分開發(fā)商的營銷賣點。比如湖北鄂州龍湖昱光之城項目,其宣傳中有“龍湖集團(tuán)財務(wù)穩(wěn)健”的標(biāo)語,而武漢漢陽區(qū)紐賓凱的項目則打出了“恒大停工,我們不停工”的口號。

        這背后反映出的情況是,由于部分房企財務(wù)承壓,全國不少項目都出現(xiàn)了不同程度的工程停滯。對于剛需購房家庭來說,樓盤爛尾帶來的巨大損失是難以承受的,所以對買房的底線預(yù)期一降再降,能交付已經(jīng)感覺到慶幸。房企接連債務(wù)爆雷和項目爛尾,已造成房地產(chǎn)市場購買信心嚴(yán)重缺失,居民購房預(yù)期降至谷底。

        根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù),截至2021年年底,在其24個重點監(jiān)測城市中,尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米,占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。其中,鄭州、長沙、重慶和武漢項目交付風(fēng)險較大,尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。

        以鄭州為例,截至2021年年末,尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米,占成交面積比重高達(dá)29%。長沙尚未交付的問題項目總建面高達(dá)446萬平方米,占比同樣達(dá)到25%。

        官方表態(tài)堅決落實“保交樓、保民生”

        對于房地產(chǎn)市場的交付難題,國家相關(guān)部門表態(tài)堅決。今年2月24日,在國新辦的推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會上,住建部副部長倪虹表示,要堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險,以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo),以法治化、市場化為原則,壓實企業(yè)主體責(zé)任,落實屬地政府管理責(zé)任,維護(hù)社會穩(wěn)定,維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。

        在記者采訪的樓盤停工延期交付案例中,出現(xiàn)問題的根源幾乎都差不多——在預(yù)售時購房者已經(jīng)付出的房款被挪用,造成樓盤出現(xiàn)巨大的資金缺口,因開發(fā)商拖欠施工總包方工程款項,最終樓盤陷入爛尾。今年2月,全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)管的政策出臺,解決了部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位的問題,彌補(bǔ)了監(jiān)管漏洞,最大程度保證在建項目都能順利交付,避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。

        在房企層面,恒大等多家出險房企也已經(jīng)表態(tài)把“保交樓”當(dāng)做當(dāng)下工作的核心任務(wù)。

        從更加根本性的角度來說,住房消費極為特殊,它并不是“所見即所得”的消費過程。我國實行商品房預(yù)售制,從消費者購買住宅到最后交付,存在較長的時間差,這其中隱藏著一定風(fēng)險。

        根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),從2005-2021年,全國期房銷售面積比重由57%升至87%,現(xiàn)房銷售比重則由43%下滑至13%,也就是說,期房銷售是如今商品房銷售的主流模式。

        2022年全國兩會期間,已有多位代表、委員就改進(jìn)或取消商品房預(yù)售制度給出建議或提案。這其中包括全國人大代表、民進(jìn)江西省委會副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫,全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹,全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明等。

        周世虹表示,房地產(chǎn)公司債務(wù)危機(jī)及商品房逾期交付已對廣大購房群體形成沖擊,導(dǎo)致部分購房人焦慮難安,他已連續(xù)四年在全國兩會呼吁廢除商品房預(yù)售制度,實行商品房現(xiàn)房銷售。全國政協(xié)委員張建明也已經(jīng)是第三次在全國兩會期間建議取消商品房預(yù)售制。全國人大代表盧天錫則建議調(diào)整購房款付款方式,將一次性付款變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M(jìn)度分期付款。

        (應(yīng)受訪者要求,文中肖鵬、王楠為化名)

      【編輯:陳海峰】

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