央行將對(duì)房貸條款進(jìn)行重大調(diào)整的一條消息，昨日甫經(jīng)京滬傳來，南京諸媒體便爭相轉(zhuǎn)載，關(guān)注房價(jià)的人們更是奔走相告。消息中透露，央行有可能通過將“高價(jià)房和投資用房的首付比例由兩成提高為五成”，并可能參照境外銀行做法，“實(shí)行現(xiàn)房而非期房貸款”。
其實(shí)究竟什么樣的房子才屬于高價(jià)房，如何判斷房產(chǎn)是用于自己居住還是投資，目前尚不得而知，然而僅這條消息里傳達(dá)出的、央行欲“痛下殺手”整頓房地產(chǎn)“泡沫”的決心，已讓人們興奮和期待不已。記者昨日走訪了人民銀行南京分行、在寧幾家商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)開發(fā)商，他們聽到消息后的第一“反應(yīng)”不盡相同。馬燕劉樸撰文銀行人士評(píng)說
對(duì)工薪階層影響不大
省建行專家分析說，現(xiàn)在究竟多少錢一平方米的房子稱為高價(jià)房還不得而知。不過據(jù)他理解，應(yīng)該是指別墅、或者鬧市的商鋪。以南京為例，至少也是要7000元以上。提高這部分按揭的首付比例，其實(shí)是提高了個(gè)人支付能力。比如有的人雖然手頭有100萬，但他買120萬的房子未必全拿出來，他只需要首付20多萬，其它近80萬的資金可以拿來投資；從另一個(gè)角度講，就是個(gè)人只要能負(fù)擔(dān)20多萬的首付款，即使手頭已經(jīng)沒有那么多的余款，也可以申請(qǐng)購買高價(jià)房。但提高到五成就不一樣了，他就至少要一次拿出60萬，這就限制了購買人群的總量，勢(shì)必影響高價(jià)房的需求，買高價(jià)房的人少了，高價(jià)房的價(jià)格也會(huì)降下來了。但這對(duì)工薪階層、普通居民的影響應(yīng)該不大，主要是針對(duì)某些地區(qū)別墅成風(fēng)的結(jié)構(gòu)性泡沫，其實(shí)也有利于形成買房人群合理的“梯形結(jié)構(gòu)”，有多少錢就買多大房。
貸款卡得嚴(yán)是好事
南京人行、省工行、省建行的有關(guān)專家均認(rèn)為，南京的房價(jià)現(xiàn)在平均在3000元/平方以上，房價(jià)與居民收入的比例已經(jīng)超過10倍，相對(duì)國際慣例的3-6倍是高了，但這也只是其中一項(xiàng)指標(biāo)。而不管有沒有泡沫，總之，政府控制得當(dāng)、各家銀行在貸款時(shí)卡得嚴(yán)，對(duì)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)使之結(jié)構(gòu)更趨合理，總是件好事。
開發(fā)商這樣“空手套白狼”
省建行房地產(chǎn)信貸處、省工行營業(yè)部住房業(yè)務(wù)處有關(guān)人士都告知記者，尚未接到這條政策的正式條文。但他們不約而同地介紹，如果這條政策實(shí)施，顯然是為了防范開放商“空手套白狼”、規(guī)避銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)而為。雖然在江蘇還未曾聽說開發(fā)商“假按揭”事件，但在京、滬、福等城市，房地產(chǎn)出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性泡沫”、“地區(qū)性泡沫”已是不爭事實(shí)。
銀行人士介紹，開發(fā)商最常見的“空手道”就是鉆貸款利率差額的空子，目前個(gè)人住房貸款最低，其次是企業(yè)短期的流動(dòng)資金貸款，而開發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目都是好幾年，按照政策應(yīng)該貸的品種是“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，也是幾個(gè)貸款品種中利率最高的，但實(shí)際操作過程中，卻有開發(fā)商以流動(dòng)資金貸款、甚至個(gè)人住房貸款騙取銀行信貸資金，利差約在0.5-1個(gè)基點(diǎn)。(“個(gè)人住房貸款”五年以下年利率4.77%，五年以上5.04%；“住房開發(fā)貸款”基本等同銀行的“中長期貸款”，一至三年5.49%，三至五年5.58%，五年以上5.76%)有的地區(qū)銀行信貸審批不嚴(yán)，或者開發(fā)商動(dòng)員親朋好友去買房，通過個(gè)人住房貸款的資金來開發(fā)項(xiàng)目，根本達(dá)不到央行“開發(fā)商自有資金占開發(fā)項(xiàng)目總投資30%”的最低標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)商如是說
據(jù)悉，我國的房貸款政策之所以將作重大調(diào)整，總體思路就是為了限制高價(jià)房、適度控制房產(chǎn)炒作、降低房貸風(fēng)險(xiǎn)。那么南京的一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商又是如何評(píng)價(jià)這一新規(guī)定的呢？“谷陽房地產(chǎn)”總經(jīng)理石小兵：
促使行業(yè)重新“洗牌”別墅熱是因?yàn)楂@利大
有關(guān)的具體規(guī)定我還沒有正式看到，但我聽說了。我覺得這是央行為進(jìn)一步規(guī)避房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)而做的努力。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這也許是促使整個(gè)行業(yè)重新“洗牌”的一種方式。沒有實(shí)力或者三無企業(yè)會(huì)通過這次的變化被“洗”出去，而有實(shí)力的開發(fā)公司，通過這次后應(yīng)該會(huì)更注意自己的品牌形象。
所謂高價(jià)房，我個(gè)人理解多指別墅，因?yàn)樽罱邢⒄f，北京等地別墅用地已經(jīng)不批了，也許是國家已經(jīng)意識(shí)到別墅開發(fā)一定程度地存在著一些泡沫。至于從二成提高首付比例到五成，我是這樣想的，包括別墅在內(nèi)的高價(jià)房，它的消費(fèi)群體本來就不同于普通人群，所以說對(duì)于特定的少數(shù)的這個(gè)消費(fèi)階層，新規(guī)定對(duì)他們的買房行為提出了新的要求。我一直認(rèn)為，有的人吃得起魚翅，魚翅很好吃，而有的人只吃得起紅燒肉和白米飯，但紅燒肉、白米飯同樣很好吃，也就是說，有多少消費(fèi)能力就該做什么消費(fèi)，我個(gè)人認(rèn)為，央行如今出臺(tái)房貸的新政策，很有可能也是在提倡消費(fèi)不該過份透支的理念。和我所了解的南京房市情況一樣，買第二套住房的有，但絕對(duì)不算多，想靠投資房產(chǎn)升值，尤其是投資別墅升值，風(fēng)險(xiǎn)太大了。
還有一點(diǎn)我想說的是，為什么那么多開發(fā)商樂意開發(fā)別墅呢？因?yàn)閯e墅的容積率低，獲利大啊。據(jù)說賣出三四套普通住宅都沒有賣出一套別墅獲利多。
“瑞景文華”總經(jīng)理助理常勤：
最關(guān)心高價(jià)房怎么界定“現(xiàn)房貸款”不太可行
我們現(xiàn)在很關(guān)心對(duì)于高價(jià)房到底具體是怎么界定的。比如說瑞景文華的一些連排別墅價(jià)格就和普通房差不多，這能不能算高價(jià)房呢？
不管怎么說，央行出臺(tái)這樣的新政策肯定是會(huì)對(duì)別墅的銷售產(chǎn)生一定影響。據(jù)我觀察，目前買別墅的人群中有類人上升速度很快，就是35歲左右(30-40歲)的人，而且他們還有越來越年輕的趨勢(shì)。不過盡管他們的未來有很好的展望，但積蓄卻不是太多，畢竟工作年數(shù)有限。所以如果提高首付的比例，我認(rèn)為最受影響的是這類人，一般而言，他們的月收入頗為可觀，因而他們不擔(dān)心月還款的問題，可首付牽涉的卻是積蓄基礎(chǔ)。
聽你說，新的條款還講，為了防止一些房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”，新條款很可能參照香港地區(qū)一些銀行的做法，實(shí)行現(xiàn)房貸款。這個(gè)我就不太理解了，央行的房地產(chǎn)政策應(yīng)該有一定的延續(xù)性，這兩年，央行已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的若干規(guī)定，例如期房貸款必須執(zhí)行“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的規(guī)定等等，既然都對(duì)期房貸款有明確的規(guī)定，又如何忽然說不許期房貸款了呢？再說了，我覺得，按照眼下行業(yè)內(nèi)的普遍狀況，只有現(xiàn)房才能貸款，基本是不可行的。
來源：揚(yáng)子晚報(bào)
