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房地產(chǎn)，扼經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)中投資與消費(fèi)的咽喉，但經(jīng)濟(jì)活力醞釀房地產(chǎn)泡沫幾乎不幸地成了定理。處理得當(dāng)，這個(gè)泡沫的膨脹將同它預(yù)示的經(jīng)濟(jì)機(jī)體炎癥一同消弭，但稍有疏失，它就能從一個(gè)簡(jiǎn)單的征候搖身變?yōu)槊訝�麇集之地，直接引發(fā)經(jīng)濟(jì)機(jī)體無(wú)可救藥的崩潰
喧嘩與騷動(dòng)：房地產(chǎn)的魅與惑
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫？泡沫有多大？會(huì)不會(huì)破裂？什么時(shí)候破裂？有無(wú)希望“軟著陸”？看法不盡相同，在9月1日召開(kāi)的全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議上，人們首次清晰地聽(tīng)見(jiàn)了政府就房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”所發(fā)出的正式警告。
有魅力就有泡沫
耶魯大學(xué)、美籍德裔羅伯特·希勒教授2000年初以所著《非理性繁榮》警示當(dāng)時(shí)美股所深陷的“泡沫危機(jī)”，時(shí)隔不久的當(dāng)年3月，美股持續(xù)4年之久的振蕩由此開(kāi)始，希勒由此贏得“泡沫”學(xué)者的美譽(yù)。這位“泡沫”專家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣有著獨(dú)到的見(jiàn)解。希勒首先表示對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有做太多研究，然后指出一個(gè)全球都很普及的現(xiàn)象，那就是凡是有魅力的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是必然。無(wú)論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷或是長(zhǎng)期高漲都會(huì)造成泡沫，這也是必然的規(guī)律。
實(shí)際上，房地產(chǎn)被稱作是世界上最大的買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)一項(xiàng)估計(jì)，房地產(chǎn)的建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)和租賃以及對(duì)自有住房者所帶來(lái)的估算收益占了富裕國(guó)家國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的15%左右。房地產(chǎn)還占大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體中有形資本總額的2/3左右。最重要的是，房地產(chǎn)是最大的資產(chǎn)類別，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它類別。擁有住房的人數(shù)大大超過(guò)擁有股票的人數(shù)。當(dāng)日本在房地產(chǎn)泡沫達(dá)到最頂峰的時(shí)候，所有美國(guó)領(lǐng)土的價(jià)值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產(chǎn)總值還沒(méi)有東京及周?chē)?個(gè)地區(qū)的理論地價(jià)高。
全球房地產(chǎn)“泡沫”串串秀
目前，世界經(jīng)濟(jì)正處于緩慢復(fù)蘇和調(diào)整階段，但新的不確定因素也在同時(shí)增加，房地產(chǎn)業(yè)就是其中的一個(gè)最后堡壘。從倫敦到馬德里，從華盛頓到悉尼，不斷上漲的房?jī)r(jià)一直是人們津津樂(lè)道話題。在美國(guó)，從1999年以來(lái)，像紐約、華盛頓和舊金山等城市，房地產(chǎn)價(jià)格大約暴漲了50%。英國(guó)、西班牙等歐洲一些國(guó)家情況也相差無(wú)幾。那么，房地產(chǎn)熱潮到底還能持續(xù)多久呢？
這在美國(guó)首先受到懷疑。美家庭財(cái)富價(jià)值的25%左右為房地產(chǎn)，家庭中房地產(chǎn)的價(jià)值又是股票價(jià)值的4倍。因此，房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于股票價(jià)格的影響。美國(guó)一般民眾在股市里的投資不過(guò)2萬(wàn)美元左右，假如自己的房子升值1～2萬(wàn)元，哪怕股指跌一半，總體而言也沒(méi)有損失，此即美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘近期“股市虧了房市補(bǔ)”之語(yǔ)的含義。然而，美國(guó)的房地產(chǎn)熱潮迄今為止已經(jīng)持續(xù)了11年，超過(guò)正常繁榮周期1倍多。如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)此次復(fù)蘇力度減弱，就極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，那意味著美國(guó)還得過(guò)一段“苦日子”。
在香港，房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟(jì)的重要支柱。在港英政府高地價(jià)高樓價(jià)的政策下，樓價(jià)只升不跌，香港房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)全世界罕見(jiàn)的暴利行業(yè)。在這種畸形經(jīng)濟(jì)下，造就了一群牟取暴利的“炒樓族”，一直炒到了失去理智的程度。不久前離婚的藝人章小蕙、鐘鎮(zhèn)濤就因炒樓虧損2.5億，個(gè)案的背后反映的正是地產(chǎn)泡沫下的悲劇。目前，香港房地產(chǎn)價(jià)格已從1997年的頂峰下失挫了60%，但下跌趨勢(shì)似乎還未到頭。
中國(guó)房地產(chǎn)別走“神話”老路
美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界新一代領(lǐng)軍人物保羅·克魯格曼早在亞洲金融危機(jī)之前的1994年，就在《外交事務(wù)》發(fā)表轟動(dòng)一時(shí)的“亞洲奇跡的神話”一文，幾乎把當(dāng)時(shí)蓬勃增長(zhǎng)的亞洲經(jīng)濟(jì)批得一文不值，并因準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該地區(qū)金融危機(jī)爆發(fā)而聲名大噪。但據(jù)他私下表示，這其實(shí)很簡(jiǎn)單，你只要注意到在亞洲各國(guó)廣泛并大量存在的房屋閑置，你就會(huì)知道問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)了。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫可以分解為地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。日本的地產(chǎn)泡沫就屬于前一種。土地價(jià)格由于稀缺和市場(chǎng)需求無(wú)限拉動(dòng)，加上投機(jī)炒作，就出現(xiàn)泡沫，土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，遺留下來(lái)的壞資產(chǎn)在銀行帳簿上至少高達(dá)6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。
東南亞金融危機(jī)則屬于后兩種�？唆敻衤念A(yù)言實(shí)際上揭示了房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)最重要的特點(diǎn)，即它與金融業(yè)有著天然的密切聯(lián)系，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模決定的。如果不通過(guò)融資，房地產(chǎn)很難做出規(guī)模；而一旦房地產(chǎn)進(jìn)行了某種形式的融資，開(kāi)發(fā)商和投資者就共同承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。
發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)起飛階段百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率都要大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，往往形成供大于求的市場(chǎng)局面。上世紀(jì)90年代中期，大量外資進(jìn)入泰國(guó)、菲律賓和印尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)性投資活動(dòng)，這不僅沒(méi)有引起政府的重視，反而進(jìn)一步解除了對(duì)金融市場(chǎng)的限制，結(jié)果是商業(yè)銀行大肆向國(guó)外借美元，然后借給房地產(chǎn)發(fā)展商。銀行放貸激增最終出了問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過(guò)市場(chǎng)需求，構(gòu)成泡沫并最終失控，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)。
對(duì)于近期圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的爭(zhēng)論，我們實(shí)在應(yīng)該感到慶幸。諸多爭(zhēng)論及政策走向的最終選擇，不僅事關(guān)投資商、開(kāi)發(fā)商和老百姓的切身利益，更是決策層的責(zé)任。商人圖利，房屋一賣(mài)了之，賣(mài)不出去還有銀行墊底，對(duì)行業(yè)過(guò)熱苗頭往往沒(méi)有感覺(jué)；購(gòu)房者期待房?jī)r(jià)合理，要的是權(quán)益，不僅要“有其房”更要“優(yōu)其房”；政府關(guān)注的是全局和整體，要的是持續(xù)健康發(fā)展。一些爭(zhēng)論仍將繼續(xù)下去，但人們欣慰地發(fā)現(xiàn)，行業(yè)發(fā)展的爭(zhēng)論逐步走上良性軌道，政府、企業(yè)和公眾之間就此互動(dòng)更趨頻繁和理性，這將有利于包括汽車(chē)、房地產(chǎn)等行業(yè)的有序發(fā)展以及政府的宏觀調(diào)控，中國(guó)的社會(huì)生活、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也必將因此更趨進(jìn)步。(作者：中國(guó)現(xiàn)代國(guó)際關(guān)系研究所張運(yùn)成)
中國(guó)房地產(chǎn)之警世通言
警言之一：2002年12月，美國(guó)摩根士丹利出臺(tái)一份研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，指10年前房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)兩位數(shù)通脹率，大量投機(jī)行為令資金無(wú)法收回而導(dǎo)致銀行壞帳激增，這種危機(jī)正再次顯現(xiàn)。其首席亞洲經(jīng)濟(jì)分析師謝國(guó)忠稱，一旦人民幣升值，將會(huì)促使更多的資本涌入中國(guó)，加劇本已過(guò)熱的房地產(chǎn)泡沫。同期，美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》也稱中國(guó)大興基建項(xiàng)目，連同入世帶來(lái)的外國(guó)投資熱潮，可能會(huì)使上世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)泡沫死灰復(fù)燃。
警言之二：美國(guó)《華盛頓郵報(bào)》2003年3月5日一期載文指中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫及其破裂將是中國(guó)銀行體系危機(jī)的導(dǎo)火索。文章分析認(rèn)為，銀行是中國(guó)資本的主要來(lái)源。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，那就意味著銀行正在增加新的壞賬。而尤為值得警惕的是，截至去年10月，在中國(guó)銀行未償還的1.6萬(wàn)億美元的貸款中約有1/10陷在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中600億美元是向開(kāi)發(fā)商提供的貸款，另有900多億美元是住房抵押貸款。
警言之三：香港《南華早報(bào)》2003年7月13日刊登一篇題為“制造一個(gè)經(jīng)濟(jì)定時(shí)炸彈”的文章，以此形容中國(guó)目前有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司瘋狂“炒地皮”的現(xiàn)實(shí)。在北京，人們帶著北京舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)的前景大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，這里生存了占全國(guó)總數(shù)10%的3000多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，平均每5000個(gè)北京居民就有一家房地產(chǎn)公司。在上海，今年4月底曝光的周正毅案件本身就是上海房地產(chǎn)泡沫的體現(xiàn)。該報(bào)引用統(tǒng)計(jì)顯示，2001年至2003年間，在深圳和上海股市上市的約2000家公司中，竟有348家是房地產(chǎn)公司。按任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，這種模式都意味著一個(gè)可怕的經(jīng)濟(jì)定時(shí)炸彈。
警言之四：日本《東京新聞》8月19日刊登一篇題為“日本內(nèi)閣府報(bào)告稱中國(guó)有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)”，報(bào)告稱，由于大量外資持續(xù)流入中國(guó)，國(guó)內(nèi)流通的人民幣急劇增多，6月的貨幣供應(yīng)量同比增加了20.8%，人民幣已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩流動(dòng)的現(xiàn)象，這將在今后造成房地產(chǎn)泡沫。
警言之五：從決策者的角度而言，沒(méi)有誰(shuí)比國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)更清楚中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況。發(fā)改委旗下研究所的一份最新報(bào)告警告，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)面臨破滅。該報(bào)告說(shuō)，現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)投資30%的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7%～8%增長(zhǎng)率的幾倍，與中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展根本不相適應(yīng)。中國(guó)大小發(fā)展商這幾年投入到房地產(chǎn)的6000億元人民幣中，居然有61%的錢(qián)是銀行提供的貸款。但信貸創(chuàng)造顯然并不成功，統(tǒng)計(jì)顯示，到2002年，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1億多平方米，其中空置1年以上的達(dá)50%，占?jí)嘿Y金2500多億元，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。十分明顯，如果房地產(chǎn)泡沫爆破了，銀行就將陷入金融危機(jī)。
香港房地產(chǎn)泡沫通鑒
如香港一位著名專欄作家所言：“在通貨膨脹期，供樓是享受，因?yàn)闃莾r(jià)不斷冒升，供樓供得好開(kāi)心；但在通貨緊縮期，供樓卻如寒天飲雪水，點(diǎn)滴冷在心頭�！备廴颂赜械捻嵳Z(yǔ)點(diǎn)醒著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者。
兩次崩盤(pán)將中產(chǎn)打入“負(fù)資產(chǎn)”
房地產(chǎn)是香港經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，住宅物業(yè)不僅為住，還常常成為許多人的投資工具。上世紀(jì)80年代，香港財(cái)團(tuán)和市民“炒樓花”成風(fēng)，炒風(fēng)熾熱時(shí)，曾出現(xiàn)輪候搶購(gòu)者為爭(zhēng)買(mǎi)樓花打斗、仇殺的地步；職業(yè)炒家甚至“炒樓宇”，香港的一棟金門(mén)大廈，從1979年至1980年4次易手，售價(jià)從7.15億港元被炒到17億--1982至84年地產(chǎn)市道崩潰，許多港人的發(fā)財(cái)夢(mèng)成了無(wú)盡噩夢(mèng)！
好了傷疤忘了痛。從1994年起，香港房地產(chǎn)熱又開(kāi)始升溫；1997年，香港房地產(chǎn)價(jià)格已炒到了天價(jià)：港島一棟普通的80平米住宅價(jià)格升到800萬(wàn)至1000多萬(wàn)港幣。股市也隨之水漲船高，股市和樓市互相推波助瀾(香港最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的股票市值占香港股市總值的20%)。許多港人失去理智，只有爭(zhēng)先恐后的狂舉，用15%的按揭買(mǎi)下價(jià)值上千萬(wàn)的樓花。然而，終于，樓價(jià)已高到想要買(mǎi)房的人無(wú)法負(fù)擔(dān)，開(kāi)發(fā)量實(shí)在太供過(guò)于求，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)--頃刻間，樓市、股市一泄千里。從1997年年底到1998年年底，僅一年時(shí)間，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格猛跌了60%，在其后的4年多里，仍不斷陰跌。
在1997年時(shí)向銀行借錢(qián)按揭買(mǎi)房的一大批人，便成了香港今天所稱的“負(fù)資產(chǎn)”一族。所謂“負(fù)資產(chǎn)”，就是指樓價(jià)跌到低于銀行貸款金額，負(fù)債大于資產(chǎn)。這時(shí)候，業(yè)主賣(mài)了這套房子也不足以還清銀行貸款。記者一位同事的父母，在香港1997年樓價(jià)高漲時(shí)以1100萬(wàn)港元的價(jià)格買(mǎi)下一棟房子：7成按揭，首付300多萬(wàn)港元�？墒墙鹑陲L(fēng)暴使這家人的房子只值500萬(wàn)元，還要還銀行的貸款700多萬(wàn)港元(光利息一年還要加上59.5萬(wàn)港元)。資不抵債，即使把房子賣(mài)給銀行也還欠銀行二三百萬(wàn)。幾百萬(wàn)的債務(wù)真是難以付清，而一旦家里再有人失業(yè)……最多時(shí)，香港曾有20萬(wàn)戶家庭成為“負(fù)資產(chǎn)”。這些家庭過(guò)去大多是香港的中產(chǎn)階級(jí)。
“負(fù)資產(chǎn)”破壞香港平衡
“負(fù)資產(chǎn)”的大量出現(xiàn)不只是家庭、個(gè)人問(wèn)題，也給整個(gè)香港社會(huì)造成不平衡，給穩(wěn)定帶來(lái)了隱患。中產(chǎn)階級(jí)本來(lái)是一個(gè)社會(huì)穩(wěn)固的中堅(jiān)力量，然而，當(dāng)一大批中產(chǎn)階級(jí)成了“負(fù)資產(chǎn)”時(shí)，可想而知對(duì)這個(gè)社會(huì)所起的不良影響--即使政府希望出面幫助負(fù)資產(chǎn)一族，包括提供稅務(wù)優(yōu)惠、設(shè)立低息貸款等，也不能直接動(dòng)用財(cái)政款項(xiàng)來(lái)幫助負(fù)資產(chǎn)，因?yàn)檫@樣做對(duì)其他納稅人會(huì)構(gòu)成不公：買(mǎi)樓畢竟是置業(yè)者的投資行為，任何投資都必須承擔(dān)由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。讓政府負(fù)擔(dān)，反會(huì)帶出其他負(fù)效應(yīng)，何況政府財(cái)政赤字已窮于應(yīng)付，也無(wú)力負(fù)擔(dān)。
“負(fù)資產(chǎn)”的增多，也加劇了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。申請(qǐng)破產(chǎn)的人一多，銀行的呆壞帳積累便多，銀行的經(jīng)營(yíng)效益也隨著下降，并同時(shí)構(gòu)成對(duì)社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)狀況的隱憂。
房地產(chǎn)的投資必須冷靜，開(kāi)發(fā)與購(gòu)買(mǎi)都要講究“度”，否則，難免經(jīng)歷膨脹之后更為痛苦的資產(chǎn)縮水過(guò)程。而誰(shuí)愿意扮演潮水退去后干死在沙灘上海貝呢？(叢亞平)
(來(lái)源：《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》)
