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“按照去年央行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策的通知，很多銀行對(duì)個(gè)人按揭業(yè)務(wù)首付實(shí)際上已經(jīng)執(zhí)行三成比例。”某國(guó)有商業(yè)銀行總行一位人士表示，“現(xiàn)在各銀行都在察其言觀其行，一方面觀察‘國(guó)九條’更多的執(zhí)行細(xì)則，另一方面觀察其他同業(yè)的舉動(dòng)。在市場(chǎng)變化還不明朗的情況下，大家都很謹(jǐn)慎�！�
執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)各不同
根據(jù)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策，6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
在明確表態(tài)嚴(yán)格執(zhí)行九部委政策的同時(shí)，各銀行總行已經(jīng)有所動(dòng)作，正在緊鑼密鼓地敲定相應(yīng)的執(zhí)行細(xì)則。
5月30日，記者獲悉建設(shè)銀行總行住房金融與個(gè)人信貸部已經(jīng)向各地分行下達(dá)個(gè)人住房貸款首付款比例執(zhí)行通知：對(duì)于在2006年5月31日(含)以前，已填寫個(gè)人住房借款申請(qǐng)書并受理的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)，仍按原首付款比例政策執(zhí)行。6月1日起受理的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)，首付款比例按新的政策規(guī)定執(zhí)行。
記者從前述國(guó)有商業(yè)銀行總行個(gè)人房貸部門了解到，6月1日，央行個(gè)人房貸首付新政策第一天，該部門仍在召開會(huì)議，討論房貸新政如何執(zhí)行�！皩�(duì)于怎么操作，總行內(nèi)部意見并不統(tǒng)一，還在觀望�！痹摬块T一位人士表示。
“我們正在匯總意見，并向央行匯報(bào)，咨詢有關(guān)具體操作怎么執(zhí)行�！边@位人士說，“如何界定自住房問題還不確定，總行就沒辦法下文讓分行執(zhí)行；此外，即使界定為非自住用房，這部分的首付比例如何調(diào)整？這些都需要進(jìn)一步與央行溝通�！�
“不可能搞一刀切，而是要根據(jù)各地區(qū)的具體情況，采取松緊適度的信貸政策�！鼻笆龉煞葜沏y行個(gè)人銀行部總經(jīng)理透露，他們正在評(píng)估不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)�！皩�(duì)于熱點(diǎn)地區(qū)和潛在風(fēng)險(xiǎn)較大地區(qū)，我們會(huì)考慮采取綜合措施，比如貸款成數(shù)控制可能比央行要求更嚴(yán)，多套住房按揭考慮上浮利率等，收緊這些地區(qū)的信貸政策；對(duì)于不溫不熱的地區(qū)，就不要太在意�！�
此前，銀監(jiān)會(huì)曾召集主要商業(yè)銀行，召開經(jīng)濟(jì)形勢(shì)通報(bào)會(huì)議，提前給商業(yè)銀行打“預(yù)防針”，并強(qiáng)調(diào)對(duì)多套房屋以及高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機(jī)性需求，要大幅度提高首付比例和嚴(yán)控授信，減少不良貸款發(fā)生率。
據(jù)了解，各家銀行在各地區(qū)對(duì)多套住房首付比例和高檔住宅、別墅、商用房等授信執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)略有不同。在北京銀行，高檔住宅貸款成數(shù)一般為6成20年，別墅為5成20年，個(gè)人商業(yè)用房貸款不高于5成10年。而農(nóng)行的優(yōu)質(zhì)客戶，購(gòu)買高檔住宅時(shí)首付仍然可以只付兩成。
是否自住難甄別
為了進(jìn)一步明確“有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策”目標(biāo)，央行公布的《意見》中，要求商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款必須堅(jiān)持“自住房為主”的原則，同時(shí)要求借款人申請(qǐng)住房貸款時(shí)如實(shí)申報(bào)房屋用途，不得將非自住房申報(bào)為自住房；商業(yè)銀行則應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，將相關(guān)信息及時(shí)錄入央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。
《意見》甫一公布，前述國(guó)有商業(yè)銀行總行人士就表示，銀行區(qū)分自住房與投資房存在一定難度�！皞�(gè)人征信系統(tǒng)只能查詢購(gòu)房者的貸款買房記錄。如果客戶采取全額付款方式購(gòu)買自住房之后，再申請(qǐng)按揭購(gòu)買投資房，銀行無法獲取相關(guān)信息，實(shí)際上無法甄別�！�
雖然央行在《意見》中提出，商業(yè)銀行除了可以通過央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)獲取借款人的貸款信息外，還可以通過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息，從而最大程度地實(shí)現(xiàn)對(duì)“自住房”的判斷。但事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)房管系統(tǒng)與銀行聯(lián)網(wǎng)的地區(qū)并不多，房管部門和金融部門的信息互通程度也不高，因此，通過這種途徑獲取信息，對(duì)銀行來說仍有難度。
抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的“虛假需求”是央行多次調(diào)控的重點(diǎn)所在，但正如深發(fā)展總行信貸管理部一位資深人士所言：“央行調(diào)控的著眼點(diǎn)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而銀行則要考慮客戶和業(yè)務(wù)發(fā)展�！�
那么未來政策落實(shí)和執(zhí)行會(huì)不會(huì)產(chǎn)生偏差？前述股份制銀行個(gè)人銀行部總經(jīng)理沒有正面回答這個(gè)問題，而是向記者解釋說：“根據(jù)各家銀行對(duì)具體客戶的風(fēng)險(xiǎn)甄別能力”。
“除了風(fēng)險(xiǎn)控制以外，銀行還要從客戶角度考慮。例如有些老板雖然個(gè)人投資多套房產(chǎn)，但他有足夠的現(xiàn)金流和支付能力，而且信用好、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)，那么購(gòu)買多套住房也不一定會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、形成不良貸款�！边@位總經(jīng)理直入主題�！扒皫状握{(diào)控，面上大家都說按規(guī)定執(zhí)行，但誰都明白房貸是個(gè)好業(yè)務(wù)，而且發(fā)展按揭業(yè)務(wù)心切，最后還不是放松了條件？”
房貸增速漸緩
5月31日，央行公布2006年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告稱，3月末，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)3.2萬億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.2萬億元，占房地產(chǎn)貸款余額的37.8%；個(gè)人住房貸款余額為1.9萬億元，比年初增加462億元，同比少增296億元——個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)放緩。
“這次九部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)，有利于銀行規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。”前述股份銀行個(gè)人銀行部總經(jīng)理表示，“但自去年以來，各家銀行房地產(chǎn)貸款增幅已經(jīng)明顯放緩，九部委綜合政策的出臺(tái)，可能會(huì)抑止房產(chǎn)交易量增長(zhǎng)，加速銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)�！苯ㄔO(shè)銀行、深發(fā)展等人士也表達(dá)了對(duì)房貸業(yè)務(wù)放慢的擔(dān)憂。
由于房地產(chǎn)行業(yè)資金密集，這次九部委調(diào)控將涉及房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)鏈條。招商證券銀行業(yè)分析師羅毅認(rèn)為，幾家上市銀行中，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)貸款(包括開發(fā)貸款和個(gè)人貸款)占貸款總額比例不大的銀行來說，銀行業(yè)績(jī)和利潤(rùn)不會(huì)有很大影響，如招商銀行、民生銀行；但房地產(chǎn)貸款數(shù)量相對(duì)較大的銀行受影響程度會(huì)較大，如2005年開發(fā)貸款和個(gè)人貸款總和占貸款總額的約三成的浦發(fā)銀行。(朱紫云)