地震對房價(jià)不僅會(huì)產(chǎn)生影響,而且,可能會(huì)產(chǎn)生比較大的影響。地震使得公眾對住房質(zhì)量提出更高的要求,這意味著,現(xiàn)在市場中龐大的無法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房,將被釋放出來,導(dǎo)致市場中住房供應(yīng)量的突然放大。同時(shí),地震也將對人們的購房理念、保值理念產(chǎn)生顛覆性影響。
四川汶川大地震,是新中國成立以來破壞性最強(qiáng)、波及范圍最廣、救災(zāi)難度最大的一次地震。這場災(zāi)難對我國GDP的影響有限,已經(jīng)成為共識(shí),但是,對房價(jià)的影響卻存在比較大的爭議。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,地震對房地產(chǎn)總體市場沒有影響,因?yàn)榇ū钡貐^(qū)基本上屬于農(nóng)村地區(qū),受災(zāi)民眾多數(shù)不屬于商品房有效消費(fèi)群體。一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,地震將對房價(jià)走勢產(chǎn)生非常大的影響。具體到原因,則相對比較復(fù)雜,因?yàn)槊總(gè)人使用的分析工具有比較大的區(qū)別。
我傾向于后者。地震對房價(jià)不僅會(huì)產(chǎn)生影響,而且,可能會(huì)產(chǎn)生比較大的影響。
首先,是非常持久的心理影響,這將不僅會(huì)抑制人們的購房需求,還會(huì)在短期內(nèi)把存量住房推向市場,從而,使房價(jià)步入下跌軌道。
這次地震所造成的影響,并不僅限于北川農(nóng)村地區(qū),它波及四川、甘肅、陜西、重慶等16個(gè)省(區(qū)、市),417個(gè)縣,災(zāi)區(qū)總面積44萬平方公里,受災(zāi)人口4561萬人。這意味著什么?意味著中西部16個(gè)省(區(qū)、市)的許多消費(fèi)者,將不得不重視現(xiàn)有住房的抗震等安全性能。地震摧毀房屋導(dǎo)致的大宗財(cái)產(chǎn)的毀滅,將給購房者尤其投資和投機(jī)性購房者帶來巨大心理壓力。今后在買房的時(shí)候,他們首先就要考慮防震問題,將對住房質(zhì)量提出更高的要求。這意味著,現(xiàn)在市場中龐大的無法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房,將被釋放出來,導(dǎo)致市場中住房供應(yīng)量的突然放大,從而,對房價(jià)構(gòu)成強(qiáng)大壓力。
由于我國已經(jīng)30多年沒有發(fā)生過這樣的大地震,不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn),要么在建設(shè)過程中因偷工減料等行為,影響到了抗震性能。在近年來對房地產(chǎn)的投訴中,質(zhì)量投訴始終是名列第一位的,其中,“新房的裂縫問題已經(jīng)成為居民住宅質(zhì)量投訴的焦點(diǎn)”。這源于制度缺陷。根據(jù)我國現(xiàn)有規(guī)定,新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度,開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付,出現(xiàn)質(zhì)量問題在所難免。
也正因?yàn)檫@一點(diǎn),消費(fèi)者對缺少制度性監(jiān)督和制約的開發(fā)商所建設(shè)的房屋質(zhì)量存在著不信任感,這種不信任感將隨著未來制度的完善和監(jiān)督機(jī)制的健全而逐漸得到緩解,而在此之前,不信任感與不安全感將對人們的購房行為產(chǎn)生非常大的影響。
其次,是對購房理念的顛覆。
人們購房主要有三種:一是自住,二是投資,即買房出租,三是投機(jī),即低價(jià)買高價(jià)賣賺取差價(jià)。這次地震發(fā)生后,三種買房需求都受到了打擊。
地震發(fā)生后,幾乎所有的銀行業(yè)都表示它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險(xiǎn),按照正常程序銀行有權(quán)追回貸款。其理由是:借款人在向銀行申請貸款時(shí),除了與銀行簽訂借款合同外,還要簽訂房屋抵押合同,這兩份合同屬于主從關(guān)系,雖然因?yàn)榈卣饘?dǎo)致房屋標(biāo)的物滅失,從而導(dǎo)致房屋抵押合同終止,但不影響借款合同的有效性,借款人仍要承擔(dān)還款責(zé)任。
這意味著,一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌,承受損失的既不是銀行,也不是開發(fā)商,而是購房者自己,并且,即使在房屋倒塌,不動(dòng)產(chǎn)消失的情況下,貸款還必須繼續(xù)償還。雖然央行表示,將考慮災(zāi)區(qū)民眾的具體情況,采取妥善的辦法解決這一問題。但是,此事給購房人帶來的震撼是顯而易見的,過去那些熱衷于買房的人開始考慮租房。
在我國,目前租房是非常劃算的,因?yàn)榉績r(jià)很高,而租金卻很低,房屋的租售比小。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。根據(jù)國際慣例,如果租售比低于1:300,意味著房產(chǎn)投資價(jià)值小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);如果高于1:200,表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大,投資價(jià)值較大,而在我國,深圳、廣州等地的租售比,甚至達(dá)到1:1000。等到房屋報(bào)廢時(shí)也收不回成本。房屋的投資價(jià)值本來就在喪失,地震進(jìn)一步加劇了投資價(jià)值的喪失。至于投機(jī)價(jià)值就更不用說了,現(xiàn)在的存量住房要賣出去就已經(jīng)困難,房價(jià)的上漲預(yù)期正被下跌預(yù)期所取代,房價(jià)的下跌是必然的,只是強(qiáng)度的區(qū)別而已。
第三,是地震把房價(jià)與土地的剝離。
我國的房價(jià)經(jīng)歷了一個(gè)接近10年的上漲周期,在此過程中,人們普遍認(rèn)為,房價(jià)是逐漸升值的,這一理念深入人心,以至于出現(xiàn)了“歷史將證明房價(jià)永遠(yuǎn)都是只漲不跌的”這種極端的邏輯。人們之所以產(chǎn)生這種看法,是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場,把土地使用權(quán)的價(jià)值與房產(chǎn)本身的價(jià)值混合在了一起,認(rèn)定房屋在升值。實(shí)際上,房價(jià)的上漲不是房屋升值的結(jié)果,而是土地升值的結(jié)果。房屋每年都是要折舊的,尤其對于土地使用權(quán)只有70年的住宅而言,更是如此。
但是,地震把兩者剝離了。當(dāng)那些按揭購房的人失去房屋時(shí),他們面臨著銀行繼續(xù)追債的問題,退一步說,即使國家考慮到災(zāi)區(qū)的實(shí)際情況,讓按揭購房者晚幾年還貸,他也無法在原址上繼續(xù)建房。道理很簡單,隨著房屋的倒塌,由于欠債,他對土地的使用權(quán)也喪失了,將被銀行收回。銀行只有這樣,才能挽回部分損失,因此,銀行不可能在土地使用權(quán)方面作出更大的讓步。這將使人們對房屋的保值作用有一個(gè)顛覆性的認(rèn)識(shí),房屋作為最佳保值手段的地位將受到動(dòng)搖。
另外,公共住宅投入對房地產(chǎn)市場的取代,也將在一定程度上影響房價(jià)——主要是針對受災(zāi)地區(qū)而言。受災(zāi)地區(qū)房倒屋塌,一些城鎮(zhèn)甚至被夷為平地,這需要政府投入大量的財(cái)政資金,幫助災(zāi)區(qū)重建家園,而這一過程是公共財(cái)政投入而非市場化的投入,在相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期內(nèi),災(zāi)區(qū)沒有發(fā)展市場化商品房的能力。這也會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生抑制作用,因?yàn)橥苿?dòng)房價(jià)上漲的市場化因素被公共財(cái)政的力量所取代,保障性住房占據(jù)了主導(dǎo),壓縮了商品房發(fā)展的空間。無論是新加坡還是我國香港地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)都告訴我們,在保障性住房占據(jù)較大比例的時(shí)候,房價(jià)可能步入下跌軌道。(賈圖)
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