新房貸利率明年執(zhí)行 利率將由5.81%調整到6.6555%———
“提前還款10萬元，到底是每月還款額度保持不變但把還款期限算短五年劃算，還是減少每月的還款額度但保持20年貸款期限不變比較好？”昨天上午10點，朝外建設銀行北京支行二樓大廳里，范先生已經是上午第七個前來咨詢提前還貸問題的購房人了。記者從北京住房公積金貸款中心、工行北京分行等機構以及中原地產、鏈家地產等公司也了解到，因年關漸近，提前還貸又需要提前一段時間辦理，11月中旬以來，北京購房人提前還貸現(xiàn)象升溫。
截至目前為止，年內央行已經加息共五次，住房按揭基準利率由此上漲了0.99%，優(yōu)惠利率也共上漲了0.8455%。按照央行的有關規(guī)定，加息后，已放款的住房貸款都將從次年———即2008年起執(zhí)行新的利率。這對去年11月在建行貸款70萬元(期限20年)買了房的范先生而言，意味著自2008年1月1日開始，利率將由5.81%調整到6.6555%，每月將多還329.7元月供，一年多還近4000元，在不再加息的情況下，剩下的19年要總共多還7.5萬元。據了解，自1998年以來，北京成交商品住宅中約有85%左右的人都是通過住房按揭購房的。而由于提前還貸還需要提前一段時間辦理，因此，進入11月中旬以后，對范先生等這些成百上千的購房人而言，盡自己的力量在年底前提前還一部分住房貸款成了近期大事。
而據了解，目前常見的提前還貸有兩類方式：第一類，是有實力的，將所剩貸款一次性全部提前還清；第二類是有多少能力辦多少事，提前還一部分貸款，一般提前還5萬元、10萬元等不等。具體而言，第二類提前還款方式中還分四種不同的還法，分別為：提前還款一部分，選擇月供不變，但縮短還款期限；部分提前還款，減少月供，但還款期限不變；部分提前還款，減少月供，同時縮短還款期限；部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。而因為提前還一份貸款四種不同的還法，有不同的效果，因此，選擇哪種更劃算就成了購房人關心的問題，各銀行、房地產中介、售樓處因此也突然增加了許多前來咨詢的購房人。
北京中原三級市場部專業(yè)人士總結，并不是所有的提前還貸方式都能最大限度地減輕購房人負擔，縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關鍵因素。因此，購房人一定要重視較長的還貸年限帶來的高額的利息支出，提前還貸的時候，要根據自己的情況盡量縮短還款年限，從而減少利息支出。
到底如何提前還貸最好？想在今年年底前提前還款10萬元的范先生，于2006年11月份貸款70萬元(期限20年)，享受當年11月份優(yōu)惠利率5.81%，按等額本息還款法，月供為4938.59元。從2006年11月份至今年年底12月份，13個月時間范先生已支付購房貨款利息為43463.52元。哪種方法更合算要看最后他在貸款期限內支付和銀行的利息總額高低。經過計算，計劃提前還款10萬元貸款的范先生選擇“月供增加，縮短還款期限”的還法最合算(具體計算結果見下表)。
財經提示
提前還貸流程
1、先查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
2、向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準備的資料。
3、按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請。
4、借款人攜相關證件到借款銀行，辦理提前還款相關手續(xù)。
5、提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前償還的款項即可。
各銀行提前還貸申請條件
中國銀行：提前30個工作日書面申請。
工商銀行：要求貸款者提前30個工作日書面申請銀行，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
農業(yè)銀行：要求提前7個工作日書面申請，并且在貸款發(fā)放滿一年后才可提出申請，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
交通銀行：提前還款額度不得少于6個月的還款金額。
民生銀行：自發(fā)放個人貸款第二個還款月起借款人可以書面提出提前還款申請。
北京銀行：在借款期內、貸款發(fā)放滿一年以后，經銀行同意，方可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。(余美英)
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