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　　供應(yīng)量：2008年市場供應(yīng)量總體下降

　　從供應(yīng)量看，近幾年宏觀調(diào)控對上海房地產(chǎn)市場土地和資金進(jìn)行了嚴(yán)格控制，導(dǎo)致投資減緩，新開工面積減少，這將進(jìn)一步影響2008年市場供應(yīng)量的下降。從成交價(jià)看，2008年上海整體房價(jià)將會進(jìn)一步上揚(yáng)，但是區(qū)域市場將會出現(xiàn)分化，市場供應(yīng)充足、同質(zhì)競爭較為激烈的區(qū)域，房價(jià)有下調(diào)的可能。而后續(xù)供應(yīng)匱乏的區(qū)域，房價(jià)將保持堅(jiān)挺并可能繼續(xù)上漲。從周期性走勢看，上海樓市將小幅震蕩、整體呈緩慢向上態(tài)勢，導(dǎo)致這種態(tài)勢的主要原因一是奧運(yùn)會、世博會黃金十年的預(yù)期和夾雜2006、2007年被部分提前透支；二是中國經(jīng)濟(jì)長期向好，但受2008年順差將帶來的通膨影響；三是人民幣持續(xù)升值背景下嚴(yán)格的限外政策。

　　需求量：以保值與逐利為代表的雙重資本仍將涌入

　　與2006年、2007年的需求結(jié)構(gòu)不同的是，受中國整體經(jīng)濟(jì)格局變革及世博經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的影響，上海房地產(chǎn)不僅剛性需求依舊強(qiáng)勁，其柔性需求還可能進(jìn)一步放大。包括：以抵御通貨膨脹的房地產(chǎn)保值行為，外資并追隨外資涌入房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為。然而，需求的增加未必體現(xiàn)于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外，有效需求與無效供給之間的矛盾更將突出，尤其表現(xiàn)為遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)、政策性配套用房與實(shí)際需求之間的矛盾。

　　影響需求量的正面因素包括：青年結(jié)構(gòu)高峰代表的剛性需求不減；資本追隨外資向房地產(chǎn)業(yè)聚集；經(jīng)濟(jì)地位拉動(dòng)外來購買力流入；利用房地產(chǎn)抵御通膨的保值行為；稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致存量需求轉(zhuǎn)向增量。其負(fù)面影響包括：可售量趨減，成交量受迫性抑制；多方政策打擊投機(jī)、抑制投資；工薪階層房價(jià)收入比差距明顯；供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效需求被抑制；利率上升通道，購房成本提升。

　　在分析區(qū)域市場走勢中，易居研究院認(rèn)為：從2008年區(qū)域住宅市場供應(yīng)量分布及消化周期看，崇明由于供量增加，其消化周期可能長達(dá)4年，屬于風(fēng)險(xiǎn)度較高區(qū)域；而消化周期約在兩年左右的金山、青浦、嘉定、徐匯和盧灣，屬于低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域；其他區(qū)域消化周期在半年到一年半之間，屬無風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。(本報(bào)記者李淳唐穎豪沈忠民）

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