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　　經歷了一年多關于中國房地產市場深層問題的討論和系統(tǒng)式調控后，樓市似乎又重新回到房價之爭的原點。

　　久抑難顯效？今年年初，一切似乎變化不大。是急風暴雨的政策顯效仍有待時間？還是一些個別部門的調控措施本身具有操作性先天不足的毛病？抑或是一些地方的落實態(tài)度著實有問題？我們密切關注的房地產市場，又在膠著狀態(tài)中繼續(xù)著困局。

　　然而，在看似平靜的背后，一場更為深入的調控大幕，正在徐徐拉開。中央和地方都在暗中加碼，市場各方都在重新角力。

　　房價，這事關天下蒼生的大話題，在困局中孕育著一次更大的突破，像極了那場會迎來最終勝利的登陸。

　　今年3月19日，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯合發(fā)布數據顯示，2月全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.3%，環(huán)比上漲0.6%。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，且各城市的新建商品住房銷售價格同比全部上漲。深圳、北京、廣州位居全國漲幅前三名，分別上漲9.9%、9.7%和9.6%；而上海，這個去年房價微幅下降的少有的調控顯效個案，也開始在2月止跌回升。

　　另一邊，按照國家統(tǒng)計局對收入的7等分法，目前中等收入者的買房支出負擔比以前有所加重，一些中等收入家庭的月還款超過了全部家庭收入的50%。隨著先后5次加息造成的成本壓力逐漸增加，有專家稱“中產階層買房會越來越困難”。

　　與房價“空漲”相對立的是，某些城市的商品房銷售量不斷萎縮，而“價升量減”正是市場瀕臨調整的鮮明預兆�！俺山涣肯陆档脑�因，一是有效供給不足，二是市場對高房價的承受力已經越來越低�！狈治鋈耸恐赋�。

　　幾乎在2月房價指數公布的同一時間，一份由建設部立項、上海社科院房地產業(yè)研究中心和上海市房產經濟學會歷時4年多完成的《中國城市房地產發(fā)展評價和預警體系研究》報告的核心內容被媒體公開。報告中的價格指標研究顯示，上海房地產指數的增長速度從2003年到達頂點后開始放緩，與作為參照系的消費物價指數相比，上海房價上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房價指數高出消費物價指數6.2%，已經進入“正�！狈秶�。

　　但是，在另一份“上海商品住房價格指數預警表”中，上海住宅的價格上漲幅度已經低于消費品價格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”。而商品住宅去化量(銷售＋出租)占供應量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，表明供應無法被全部消化。

　　2006年7月，上海市政協(xié)組織的上海房地產發(fā)展形勢分析及對策研究課題組發(fā)布的《促進上海房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》中也指出，上海未來供大于求的局面將會至少維持3年，供求比例在1：0.72左右。

　　相關專家解釋，總體供應過量主要源于上海市郊的商品房供給量較大。但這種供大于求，是否會進而導致房價區(qū)域性下降且局面是否會波及市中心，業(yè)內爭議較大。一種說法是，市中心因土地總量的限制，房價仍會穩(wěn)步上揚。

　　但是，市場的威力就在于蝴蝶效應的難以預測，“我們想象不到區(qū)域性價格波動是否會在影響整體購房心理后，進而影響全部樓市�！鄙虾Ｒ患曳康禺a開發(fā)企業(yè)副總裁告訴記者。

　　僅有市場規(guī)律調節(jié)，“問題”樓市并不至于如此難解。更重要的是，中國房地產發(fā)展作為中國經濟整體走勢的調節(jié)器，在中央政府和地方政府的多重思慮下，情況顯得愈發(fā)錯綜復雜。

　　“地方政府每年有巨額稅收上繳任務，如何期待他們能真正‘割肉’出來做好保障類住房建設？”上海某資深房地產專家稱。這也不難解釋為什么70-90結構調控政策、廉租房政策等多停滯不前；在利益捆綁的前提下，土地增值稅清算、個人所得稅征收等抑制樓市投資過熱的政策也大打折扣。

　　地方施政穩(wěn)定房價

　　雖然中央與地方在調控落實方面的“博弈”情況繼續(xù)存在，但縱觀今年以來的全國各地樓市，也出現了不同程度的變化，一些主要城市正在實施相應的措施，目標直指房價的穩(wěn)定運行。

　　北京：限價房實質性運轉

　　在去年“國六條”掀起的新一輪房地產調控風暴中，北京的房價依然“屹立不倒”，漲幅更是全國居前。而面對中央今年提出的平抑房價的要求，北京選擇了先從限價房著手。

　　從去年5月至今，北京首批限價房用地終于在“懷胎”10個月后，于今年3月底正式入市，并將從本月起陸續(xù)進行招標出讓。第一幅限價房用地海淀區(qū)西三旗項目的均價為6350元/平方米，較周邊便宜約2000元。

　　而在北京市國土局等部門就此召開的情況發(fā)布會上又傳出信息，北京已經明確的限價房用地有10幅，今年則計劃開工建設300萬平方米的限價房。并且，限價房的銷售限價主要是以地區(qū)內同質普通商品房的平均銷售價格下浮10%至15%為標準，同時考慮土地的開發(fā)成本，加上開發(fā)企業(yè)8%至10%的利潤來確定。

　　市場人士對限價房在穩(wěn)定房價方面的作用則持觀望態(tài)度，“雖然有助于完善住房保障體系，但畢竟限價的操作難度不小，何況現在才剛起步，等限價房入市還要一年多的時間，至于在房價上的影響，恐怕也只是區(qū)域性的作用�！�

　　上海：樓市從土地源頭抓起

　　在過去半年多里，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌狀態(tài)，其中5次全國領跌，成為全國房價下降最為明顯的城市。然而，今年以來的相關統(tǒng)計顯示，上海房價又出現回調跡象。對于上海房價的調控效果，市場各方也是莫衷一是。

　　從目前來看，上海的調控力量主要使用在了土地市場。上海市房地局有關人士透露，一方面是要遵循中央要求，控制規(guī)模和調整結構，另一方面是解決土地利用的低效益問題。今年上海在土地方面正在做的就是先按國家要求保證基本農田“落地”，同時還在研究制定建設用地規(guī)�？刂乒芾磙k法及土地利用績效評估體系，并會對土地使用進行從批到建再到產的全面監(jiān)控，以杜絕閑置問題。

　　廣州：高調出臺7條措施

　　“中低收入者想買房不要著急，我認為房價肯定會降下來�！睆V州市市長張廣寧在今年3月5日參加完十屆全國人大五次會議廣東代表團全體會議后，向媒體擲地有聲地表示。

　　果然是“言出必行”，3月底，在他主持召開的廣州市政府常務會議上，審議并原則同意了《廣州市關于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》，其中共提出了7條為廣州房價降溫的具體措施，被業(yè)內稱之為“穗七條”。

　　細讀“穗七條”，廣州平抑房價的著眼點還是在調節(jié)供需上，如加大經營性商品住宅用地供應量，從2007年開始連續(xù)3年確保廣州十區(qū)每年供應住宅用地5平方公里以上等。

　　“如果加大供應的政策能落到實處，有效緩解供應緊張的局面，對于穩(wěn)定房價應該會有非常直接的作用�！辈簧購V州的業(yè)內人士都這樣認為。

　　“廣州將全力以赴把房價壓下來，至少要穩(wěn)定在合理的水平�！彪m然張廣寧當時并未說明多少房價水平才是合理水平，但既已高調表態(tài)，市場各方就都拭目以待。

　　國家調控暗中加碼

　　“黨中央的英明決策沒有錯，是地方在執(zhí)行和完善過程中有不足�！鄙虾�復旦大學房地產研究中心副主任華偉如是說。

　　盡管多方消息證實，2007年為房地產宏觀調控的政策落實年，不會集中出現新的調控政策局面，但隨著樓市矛盾越調越繁雜，中央的態(tài)度顯然日趨微妙。

　　大檢查二次啟動

　　今年3月20日，“全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議檢查組”一行抵達深圳，開始為期兩天的房地產調控執(zhí)行效果檢查。

　　此后不久，建設部、國土資源部、財政部等八部委聯合下發(fā)《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》，要求對在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產開發(fā)項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點調查。

　　一場新的全國樓市大檢查拉開帷幕，這也是繼去年9月份后，第二次全國范圍的調控效果大檢查。

　　半年前，建設部等十部委對北京、天津等11個省(區(qū)、市)進行了關于房地產調控效果的集中檢查。此后，建設部發(fā)布《關于各地區(qū)貫徹落實房地產市場調控政策情況的通報》稱，房地產調控在若干領域仍存在不足，主要表現在住房結構仍不盡合理、部分城市房價漲幅仍然較快和住房保障體制落實有待完善等三方面。

　　近半年過去了，第二輪全國檢查的主要目標仍定位為地方政府供應結構調整與住房保障體系完善情況，而接受抽查的所謂“重點城市”，仍然鎖定為近來房價上漲速度依然較快的北京、深圳等。由此可見，半年前的樓市問題，解決效果并不明顯。

　　消息人士稱，抽查組將與地方政府分管領導、主管部門負責人及市場人士進行溝通，同時實地考察雙限商品房、經濟適用房和廉租房等項目，督促地方政府盡快按照上報的住房發(fā)展規(guī)劃，啟動保障性住房建設。

　　結構、土地是重點

　　對于2007年的調控目標，中央各決策部門紛紛表態(tài)。國土資源部土地利用司司長束克欣強調，“今年的調控中，土地仍然是重點，土地緊縮的政策目標不容置疑”。建設部部長汪光燾表示，宏觀調控提出的70-90結構調控政策是一個長期政策。建設部住宅與房地產業(yè)司司長沈建忠則將調控重點歸納為：調整供應結構，增加有效供給，抑制投資、投機的需求，抑制房地產的價格過快上漲，建設住房保障體系和完善市場體系。

　　“中央提出的調控目標僅是美好的愿望，但是，受地方政府和市場的利益左右，要想真正實現，難度并不小，也應該防止政出多門所造成的權力之爭和協(xié)作不足�！狈治鋈耸糠Q。

　　新政箭在弦上

　　隨著調控的深入，一些更具殺傷力的政策已經箭在弦上。

　　盡管各地土地增值稅清算細則辦法還未出臺，部分城市開發(fā)商已經受政策影響開始尋找退市出路，僵持的心理大戰(zhàn)有望被突破。

　　另外，市場消息稱，預售款專戶管理政策也已經開始醞釀，開發(fā)商現金流最重要的一環(huán)節(jié)或被卡住，房地產開發(fā)速度、價格走勢等都將受到連帶影響。

　　但是，這些新政一旦執(zhí)行，到底又會被地方利益各方化解掉幾成，市場仍不得而知。近日，有消息稱一些上海開發(fā)商聯名“上書”，要求在土地增值稅清算方面有所寬松，這即是“化解行動”的代表。盡管大部分參與其中的開發(fā)商后來否認了這一行動，但有內部人士稱開發(fā)商并非沒有討論過這方面的事，因為土地增值稅一旦嚴格清算確實會對他們帶來致命打擊。（柯鵬 于兵兵 李和裕）